Рейтинг кластеров Москвы по обеспеченности торговыми центрами на 2020 год

Геомаркетологи и аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2020 год. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов.
8344
Также высокий потенциал для развития ТЦ имеет самый «мощный» по количеству «человеко-денег» Ленинский мегакластер и самый «мощный» по «дневному» населению Центральный мегакластер.

Для проведения комплексного анализа в качестве единицы территориального деления города выбран урбанистический кластер (связка, субрынок). Данный подход имеет более логичную градостроительную идеологию: кластер представляет собой условно-замкнутую территорию, имеющую естественные границы (реки, лесопарк, овраги и т.д.) и искусственные физические границы (железные дороги, крупные транспортные магистрали), влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также связки учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов: время застройки, возраст и материальное положение населения. Отдельно взятый кластер является по своей сути локальным рынком, в рамках которого происходит специфический оборот товаров и услуг. На сегодняшний день аналитики RRG выделяют в московском регионе 142 кластера, которые объединены в 13 мегакластеров и охватывают город в границах МКАД и ближайший пояс шириной около 10 км, образующий основную агломерацию.

Методика расчета учитывает новое дорожное и жилищное строительство (дома, которые будут заселены в обозначенной перспективе) и все торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA, которые будут открыты по состоянию на 2020 год.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценки посетителей на сайтах отзывов и др. На основании такого расчета было получено прогнозное распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей с точностью до каждого жилого дома. Данная методика разработана в научно-практическом институте RRG Lab.

В отличие от прямого распределения, эта методика позволяет нивелировать влияние численности населения в кластере и особенности размещения торговых объектов. В анализ включаются объекты, расположенные за границами конкретного кластера. К примеру, торговые центры на внешней стороне МКАД одинаково влияют как на московские кластеры, так и на подмосковные; при расчете прямой обеспеченности высокие значения получили бы лишь те кластеры, в которых расположен объект. Яркими примерами выступают суперрегиональные ТЦ «МЕГА» в Химках и Котельниках, «VegasКрокус Сити» в Красногорске и т.п.



Торговые объекты были классифицированы по масштабу в зависимости от их GLA, этот показатель определил размер зоны транспортной доступности для каждого из объектов. По расчетам RRG, уровень обеспеченности торговыми центрами жителей Москвы и ближайшей агломерации составит 484 кв. м на тысячу человек, из них качественные объекты – 368 кв. м на тысячу человек, полупрофессиональные – 76 кв. м, неконцептуальные – 26 кв. м.

По объему некачественных торговых центров лидируют кластеры Матушкино-Савелки, Преображенский, Авиамоторный, Балашиха Северная, Панфиловский. В то же время, во многих из них сохранится низкая обеспеченность концептуальными объектами, что делает восток и юго-восток Москвы привлекательными для девелопмента качественных проектов и дает потенциал для будущего редевелопмента. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов. Тем не менее, интерес девелоперов к восточному направлению высок: группа «ТЭН» заявляет о начале реализации проектов торговых центров на МКАД в Абрамцево и Косино.

Обеспеченность ретейлом кластеров, формирующих Центральный мегакластер, останется максимальной. Однако с учетом мощного «дневного» трафика в центре Москвы и особенностей перемещения жителей, эти кластеры все еще имеют очень высокий потенциал для развития торговли.



Не испытывают недостатка в торговых площадях Запад и Северо-запад города, где в недавнее время появились такие концептуальные объекты регионального и суперрегионального масштаба как «Авиапарк», «Вегас Кунцево», «Океания», «Хорошо». ТРЦ «Саларис», открытый на Юго-западе, повысил значения обеспеченности внутри своей зоны охвата, несмотря на высокие темпы жилищного строительства в Новой Москве. В ближайшем будущем Ленинский мегакластер сохранит высокий потенциал для развития крупноформатных объектов за счет высокой плотности и покупательской способности его жителей.



Материалы по теме

Экспертный анализ

Москва ждет новых торговых площадей

По итогам 2019 г. в Москве планируется ввод 520 тыс. кв. м качественных торговых площадей, включая 120 тыс. кв. м развлекательной части тематического парка «Остров мечты».
06.05
MAPIC

К чему готовиться рынку торговой недвижимости?

Одной из самых интересных дискуссий MAPIC Russia 2019 стала заключительная сессия, в рамках который спикеры обозначили самые актуальные тренды рынка торговой недвижимости и ретейла на сегодня.
30.04
Экспертный анализ

Бум онлайн-торговли не помешал «районникам»

Об этом сообщили специалисты АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», анализируя итоги 2018 года и I кв. 2019 г. для районных торговых центров с GBA до 30 000 кв. м.
17.04

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: CRE
Аукцион

Park Inn by Radisson Izmailovo уйдет с молотка

Права требования к собственнику гостиницы на 109 номеров предлагают приобрести за 643,7 млн рублей (начальная цена). До 2022 года отель работал под международным брендом, а после здание площадью 5 741,6 кв. м было законсервировано. Торги пройдут 6 мая.
28.03
Источник: Rublevo Business Park
Проект

Rublevo Business Park все ближе ко вводу

Монолитные работы полностью завершены, фасадные готовы на 48%, а остекление - на 80%.
28.03
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Stone
Игроки рынка

Stone поменял свои заборы в поддержку бездомных

Акция приурочена ко Дню бездомного человека: дню солидарности с теми, кто остался без крова и вынужден жить на улице. 
28.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre