Рейтинг кластеров Москвы по обеспеченности торговыми центрами на 2020 год

Геомаркетологи и аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2020 год. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов.
8371
Также высокий потенциал для развития ТЦ имеет самый «мощный» по количеству «человеко-денег» Ленинский мегакластер и самый «мощный» по «дневному» населению Центральный мегакластер.

Для проведения комплексного анализа в качестве единицы территориального деления города выбран урбанистический кластер (связка, субрынок). Данный подход имеет более логичную градостроительную идеологию: кластер представляет собой условно-замкнутую территорию, имеющую естественные границы (реки, лесопарк, овраги и т.д.) и искусственные физические границы (железные дороги, крупные транспортные магистрали), влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также связки учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов: время застройки, возраст и материальное положение населения. Отдельно взятый кластер является по своей сути локальным рынком, в рамках которого происходит специфический оборот товаров и услуг. На сегодняшний день аналитики RRG выделяют в московском регионе 142 кластера, которые объединены в 13 мегакластеров и охватывают город в границах МКАД и ближайший пояс шириной около 10 км, образующий основную агломерацию.

Методика расчета учитывает новое дорожное и жилищное строительство (дома, которые будут заселены в обозначенной перспективе) и все торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA, которые будут открыты по состоянию на 2020 год.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценки посетителей на сайтах отзывов и др. На основании такого расчета было получено прогнозное распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей с точностью до каждого жилого дома. Данная методика разработана в научно-практическом институте RRG Lab.

В отличие от прямого распределения, эта методика позволяет нивелировать влияние численности населения в кластере и особенности размещения торговых объектов. В анализ включаются объекты, расположенные за границами конкретного кластера. К примеру, торговые центры на внешней стороне МКАД одинаково влияют как на московские кластеры, так и на подмосковные; при расчете прямой обеспеченности высокие значения получили бы лишь те кластеры, в которых расположен объект. Яркими примерами выступают суперрегиональные ТЦ «МЕГА» в Химках и Котельниках, «VegasКрокус Сити» в Красногорске и т.п.



Торговые объекты были классифицированы по масштабу в зависимости от их GLA, этот показатель определил размер зоны транспортной доступности для каждого из объектов. По расчетам RRG, уровень обеспеченности торговыми центрами жителей Москвы и ближайшей агломерации составит 484 кв. м на тысячу человек, из них качественные объекты – 368 кв. м на тысячу человек, полупрофессиональные – 76 кв. м, неконцептуальные – 26 кв. м.

По объему некачественных торговых центров лидируют кластеры Матушкино-Савелки, Преображенский, Авиамоторный, Балашиха Северная, Панфиловский. В то же время, во многих из них сохранится низкая обеспеченность концептуальными объектами, что делает восток и юго-восток Москвы привлекательными для девелопмента качественных проектов и дает потенциал для будущего редевелопмента. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов. Тем не менее, интерес девелоперов к восточному направлению высок: группа «ТЭН» заявляет о начале реализации проектов торговых центров на МКАД в Абрамцево и Косино.

Обеспеченность ретейлом кластеров, формирующих Центральный мегакластер, останется максимальной. Однако с учетом мощного «дневного» трафика в центре Москвы и особенностей перемещения жителей, эти кластеры все еще имеют очень высокий потенциал для развития торговли.



Не испытывают недостатка в торговых площадях Запад и Северо-запад города, где в недавнее время появились такие концептуальные объекты регионального и суперрегионального масштаба как «Авиапарк», «Вегас Кунцево», «Океания», «Хорошо». ТРЦ «Саларис», открытый на Юго-западе, повысил значения обеспеченности внутри своей зоны охвата, несмотря на высокие темпы жилищного строительства в Новой Москве. В ближайшем будущем Ленинский мегакластер сохранит высокий потенциал для развития крупноформатных объектов за счет высокой плотности и покупательской способности его жителей.



Материалы по теме

Экспертный анализ

Москва ждет новых торговых площадей

По итогам 2019 г. в Москве планируется ввод 520 тыс. кв. м качественных торговых площадей, включая 120 тыс. кв. м развлекательной части тематического парка «Остров мечты».
06.05
MAPIC

К чему готовиться рынку торговой недвижимости?

Одной из самых интересных дискуссий MAPIC Russia 2019 стала заключительная сессия, в рамках который спикеры обозначили самые актуальные тренды рынка торговой недвижимости и ретейла на сегодня.
30.04
Экспертный анализ

Бум онлайн-торговли не помешал «районникам»

Об этом сообщили специалисты АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», анализируя итоги 2018 года и I кв. 2019 г. для районных торговых центров с GBA до 30 000 кв. м.
17.04

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: cre.ru
CRE News

Победители CRE Moscow Awards 2025

24 апреля прошло традиционное награждение победителей CRE Moscow Awards. Кто же взял кирпич в этом году?
25.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: ХСА
Сделка

«Асконт+» арендовала 3 000 кв. м в Industrial City Коледино

Консультантом сделки по аренде помещений формата light industrial выступила компания Union Brokers.
21.04
Источник: Regions Development
Переговоры

Regions Development продает бизнес-центр за 9,3 млрд рублей

Business Center Riva площадью 22 751 кв. м расположен на Нагатинском полуострове на юге Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I кв. 2026 года. 
21.04
Источник: «Фонд лиги коммерческой недвижимости»
События

Студентов НИУ ВШЭ вывели на «Орбиту»

Впервые «Фонд лиги коммерческой недвижимости» совместно с районным центром «Орбита» организовал обзорную экскурсию-лекцию для студентов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». 
21.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre