Рейтинг кластеров Москвы по обеспеченности торговыми центрами на 2020 год

Геомаркетологи и аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2020 год. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов.
Также высокий потенциал для развития ТЦ имеет самый «мощный» по количеству «человеко-денег» Ленинский мегакластер и самый «мощный» по «дневному» населению Центральный мегакластер.

Для проведения комплексного анализа в качестве единицы территориального деления города выбран урбанистический кластер (связка, субрынок). Данный подход имеет более логичную градостроительную идеологию: кластер представляет собой условно-замкнутую территорию, имеющую естественные границы (реки, лесопарк, овраги и т.д.) и искусственные физические границы (железные дороги, крупные транспортные магистрали), влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также связки учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов: время застройки, возраст и материальное положение населения. Отдельно взятый кластер является по своей сути локальным рынком, в рамках которого происходит специфический оборот товаров и услуг. На сегодняшний день аналитики RRG выделяют в московском регионе 142 кластера, которые объединены в 13 мегакластеров и охватывают город в границах МКАД и ближайший пояс шириной около 10 км, образующий основную агломерацию.

Методика расчета учитывает новое дорожное и жилищное строительство (дома, которые будут заселены в обозначенной перспективе) и все торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA, которые будут открыты по состоянию на 2020 год.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценки посетителей на сайтах отзывов и др. На основании такого расчета было получено прогнозное распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей с точностью до каждого жилого дома. Данная методика разработана в научно-практическом институте RRG Lab.

В отличие от прямого распределения, эта методика позволяет нивелировать влияние численности населения в кластере и особенности размещения торговых объектов. В анализ включаются объекты, расположенные за границами конкретного кластера. К примеру, торговые центры на внешней стороне МКАД одинаково влияют как на московские кластеры, так и на подмосковные; при расчете прямой обеспеченности высокие значения получили бы лишь те кластеры, в которых расположен объект. Яркими примерами выступают суперрегиональные ТЦ «МЕГА» в Химках и Котельниках, «VegasКрокус Сити» в Красногорске и т.п.



Торговые объекты были классифицированы по масштабу в зависимости от их GLA, этот показатель определил размер зоны транспортной доступности для каждого из объектов. По расчетам RRG, уровень обеспеченности торговыми центрами жителей Москвы и ближайшей агломерации составит 484 кв. м на тысячу человек, из них качественные объекты – 368 кв. м на тысячу человек, полупрофессиональные – 76 кв. м, неконцептуальные – 26 кв. м.

По объему некачественных торговых центров лидируют кластеры Матушкино-Савелки, Преображенский, Авиамоторный, Балашиха Северная, Панфиловский. В то же время, во многих из них сохранится низкая обеспеченность концептуальными объектами, что делает восток и юго-восток Москвы привлекательными для девелопмента качественных проектов и дает потенциал для будущего редевелопмента. Наименьшей обеспеченностью в сегменте концептуальных торговых центров характеризуются мегакластеры Щелковский и Шоссе Энтузиастов. Тем не менее, интерес девелоперов к восточному направлению высок: группа «ТЭН» заявляет о начале реализации проектов торговых центров на МКАД в Абрамцево и Косино.

Обеспеченность ретейлом кластеров, формирующих Центральный мегакластер, останется максимальной. Однако с учетом мощного «дневного» трафика в центре Москвы и особенностей перемещения жителей, эти кластеры все еще имеют очень высокий потенциал для развития торговли.



Не испытывают недостатка в торговых площадях Запад и Северо-запад города, где в недавнее время появились такие концептуальные объекты регионального и суперрегионального масштаба как «Авиапарк», «Вегас Кунцево», «Океания», «Хорошо». ТРЦ «Саларис», открытый на Юго-западе, повысил значения обеспеченности внутри своей зоны охвата, несмотря на высокие темпы жилищного строительства в Новой Москве. В ближайшем будущем Ленинский мегакластер сохранит высокий потенциал для развития крупноформатных объектов за счет высокой плотности и покупательской способности его жителей.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

RRG

Сверхбольшой торговый центр

Мега Химки

Сверхбольшой торговый центр

Мега Белая Дача

Сверхбольшой торговый центр

Vegas Кунцево

Сверхбольшой торговый центр

Авиапарк

Сверхбольшой торговый центр

САЛАРИС

Крупный торговый центр

Океания

Крупный торговый центр

Хорошо!

Материалы по теме

Экспертный анализ

Москва ждет новых торговых площадей

По итогам 2019 г. в Москве планируется ввод 520 тыс. кв. м качественных торговых площадей, включая 120 тыс. кв. м развлекательной части тематического парка «Остров мечты».
06.05
MAPIC

К чему готовиться рынку торговой недвижимости?

Одной из самых интересных дискуссий MAPIC Russia 2019 стала заключительная сессия, в рамках который спикеры обозначили самые актуальные тренды рынка торговой недвижимости и ретейла на сегодня.
30.04
Экспертный анализ

Бум онлайн-торговли не помешал «районникам»

Об этом сообщили специалисты АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», анализируя итоги 2018 года и I кв. 2019 г. для районных торговых центров с GBA до 30 000 кв. м.
17.04

журнал CRE 7–8 (364–365)

1-30.04.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15860939247905.pdf Оставайтесь дома Продолжающийся обвал цен на нефть и рубля на фоне пандемии коронавируса как совокупность факторов уже признаны некоторыми экспертами главным социальным и экономическим потрясением последних десяти лет. Самый Русский завтрак в истории Несмотря на перенос Международной инвестиционной выставки MIPIM, организаторами Завтрака было принято реше...

Популярное

Законодательство

Договоры аренды расторгнуть не только можно, но и нельзя

Госдума разрешила расторжение договора аренды в одностороннем порядке только представителям малого и среднего предпринимательства. Таким образом, в споре арендаторов и арендодателей первые как бы победили, но как бы и нет.

21.05
Игроки рынка

CRE 100 - 2020 уже здесь!

Вышел свежий ежегодный выпуск "CRE 100 - рейтинг самых влиятельных персон рынка коммерческой недвижимости". 
21.05
Сделка

В России заключили первую сделку аренды гибкого офиса built-to-suit

Space 1 и Brown-Forman заключили первую на российском рынке сделку аренды гибкого офиса в формате built-to-suit.

25.05
Игроки рынка

ПИК может отказаться от части офисов

Предполагается, что 11 тыс. кв. м арендуемых помещений в бизнес-центре «Рассвет» компания будет сдавать в субаренду операторам коворкингов.

21.05
Открытие

На Большой Никитской поселится White Rabbit Family

В помещении R4S откроется новый ресторан White Rabbit Family.
 
26.05
Игроки рынка

Alibaba откроет специализированные склады в России

«Цайняо» и KupiVip запускают программу открытия специализированных складов для партнеров Alibaba Group.
 
21.05
Игроки рынка

AB Development подарит вторую жизнь старому зданию

AB Development объявляет о старте нового проекта в историческом центре Москвы по адресу: Колпачный пер., 9А.
 
 
22.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre