Склады Москвы: итоги 1 полугодия от ILM

Основные тезисы: темпы ввода новых площадей отстают от спроса; доля вакантных площадей сокращается, а средние ставки аренды продолжают рост; в перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 г., то есть впервые за 3 года превысит отметку в 4000 руб. за 1 кв. м (Triple net).
20033
Долгое время условия в сделках  диктовали арендаторы, но при текущем положении дел все более сильную переговорную позицию имеют арендодатели.

Наблюдается увеличение доли сделок по схеме BTS/BTR в общем объеме строительства.

В 2019 г. в московском регионе к вводу запланировано более 1 млн кв. м складских площадей, что почти в 1,5 раза выше показателей ввода за 2018 год.

В московском  регионе практически отсутствуют готовые блоки площадью более 20 000 кв. м.

Автоматизированный склад дистрибьюторского центра IKEA в Есипово стал одним из крупнейших складов в Европе с ожидаемой емкостью хранения 210000 паллетомест. Логистическим интегратором проекта выступил концерн Jungheinrich. 



В крупнейших сделках наблюдается тенденция поэтапного занятия площадей.

Склады: ставки возвращаются к уровню 2016 г.

Ключевым трендом первой половины 2019 г. можно назвать устойчивый спрос на складскую недвижимость, который сохранился на уровне 2018 г. Напомним, прошлый год стал рекордным по этому показателю. Объемы ввода новых объектов постепенно увеличиваются, но спекулятивного строительства в общем объеме по-прежнему не много, и в целом темпы ввода отстают от динамики спроса. Как следствие, продолжает сокращаться доля вакантных площадей, а средние ставки аренды продолжают рост.

Индикаторы рынка

Объем сделок –   632 000 кв. м.

Объем нового ввода – 395 000 кв. м.

Прогнозируемый ввод за весь год – 1 025 тыс. кв. м.

Общее предложение – 14 455 тыс. кв. м.

Вакансия – 4,1%.

Средняя ставка – 3 850 руб. за 1 кв. м в год (Triple net).

Спрос

Если в первом квартале крупнейшие сделки аренды и купли-продажи  были заключены с участием производственных и логистических компаний, то во втором квартале на лидирующие позиции вернулись торговые компании (онлайн и офлайн-ретейл). Так, крупнейшей стала сделка по аренде площадей в Томилино и Софьино (на юго-востоке Подмосковья) под нужды совместного проекта «Сбербанка» и «Яндекс.Маркета» – маркетплейса «Беру!». Онлайн-ретейлер займет 40 000 кв. м с последующим расширением до 100 000 кв. м в Томилино и 15 000 кв. м с расширением до 51 000 кв. м в Софьино. Второй по величине стала сделка по аренде продуктовым ретейлером «ВкусВилл» мультитемпературного склада в парке «PNK Вешки». Девелопер построит на территории своего индустриального парка склад общей площадью 108 000 кв. м. Ретейлер Fix Price договорился о покупке склада площадью 28 000 кв. м в парке «PNK  Пушкино».

Напомним, что по итогам первого квартала крупнейшими сделками стали покупки склада площадью 53 000 кв. м производителем и дистрибьютором бакалейной продукции «Мистраль Трейдинг» и завершившаяся в 2019 г. сделка «Почты России» по покупке 50 000 кв. м в комплексе «Внуково II».



Предложение

Всего в 2019 г. в московском регионе к вводу запланировано более 1 млн кв. м складских площадей, что почти в 1,5 раза выше показателей ввода за 2018 год. При этом более  половины от запланированного к вводу объема строится уже  под конкретного заказчика, то есть после окончания строительства эти площади уже будут заняты и их нельзя будет арендовать. Таким образом, несмотря на высокие объемы ввода новых площадей, доля вакантных площадей будет сокращаться.

Среди спекулятивных объектов можно выделить корпус площадью 55 750 кв. м в ПСК «Атлант-парке», ввод которого запланирован на III-VI кв. 2019 г., склад площадью 55 550 кв. м в парке «PNK Коледино» и 11-14 блоки комплекса «Внуково II», введенные во втором квартале. Их совокупная площадь составляет около 50 000 кв. м.

Наиболее крупным среди заявленных на 2019 год  проектов является строительство 2 и 3 очередей распределительного центра Wildberries. Первая очередь площадью 48 900 кв. м была введена в 1-м квартале 2019 г., а до 2020 г. девелопер «А Плюс Девелопмент» планирует ввести в эксплуатацию еще около 100 000 кв. м. Еще одним крупным  и вместе с тем уникальным объектом, введенным в текущем году, стал автоматизированный  высотный склад IKEA площадью около 90 000 кв. м, генеральным подрядчиком которого также выступила компания «А Плюс Девелопмент», а концерн Jungheinrich выступил логистическим интегратором проекта. Таким образом, автоматизированный склад дистрибьюторского центра IKEA  в Есипово стал одним из крупнейших складов в Европе с ожидаемой емкостью хранения 210 000 паллетомест.

Вакансия и ставки

С начала 2018 г. на московском рынке складской недвижимости наблюдается снижение доли свободных площадей. За полтора года вакансия сократилась на 2,9 п.п, с 7,4% до 4,5%, а до конца года может приблизиться к отметке 4%. При этом, в московском  регионе практически отсутствуют готовые блоки площадью более 20 000 кв. м.

В крупнейших сделках наблюдается тенденция поэтапного занятия площадей. Так, в сделках «ВкусВилла», «Беру!» и прошлогодней сделке OZON компании занимают доступные складские площади, сразу договариваясь о последующем расширении. В сделке «Мистраль» производитель покупает площади с прицелом на рост в долгосрочной перспективе, а в краткосрочной планирует сдавать излишние площади  в аренду. Помимо нехватки готовых площадей, это говорит о том, что компании стремятся занять наиболее удобные локации и не без оснований опасаются дальнейшего роста ставок аренды.  

Тенденция к постепенному росту средней ставки аренды стала заметна с начала 2018 г., с точечного повышения тарифов на наиболее востребованных объектах. Начиная со второй половины 2018 г. ставки повысили самые крупные девелоперы, и в 2019 г. уровень ставки продолжает повышаться. Причиной тому служит не только сокращение вакансии, но и повышение НДС, цен на материалы и себестоимости строительства. Так, в первой половине 2018 г. средняя ставка составляла порядка 3 600 руб. за 1 кв. м в год (Triple net), на сегодняшний день она достигает 3 850 руб., а к концу года может вырасти до 4 000 руб. за 1 кв. м. При этом в складских комплексах ряда крупных игроков рынка, занимающихся профессиональным управлением, запрашиваемая ставка аренды уже составляет более 4 200 руб.

Инвестиции

По прогнозам аналитиков ILM, до конца года в московском регионе  могут состояться крупные инвестиционные сделки. Инвесторы сейчас активно смотрят на рынок складской недвижимости. С инвестиционной точки зрения привлекательными являются крупные объекты в востребованных локациях – традиционно это южное и северное направления. Уровень заполняемости качественных объектов и арендной ставки в них позволяют рассматривать склады как один из наиболее интересных и самый надежный сегмент для инвестирования. Инвесторы смотрят готовые объекты, которых практически не осталось на рынке. Большинство из инвесторов не готовы брать на себя риск покупки будущей вещи на растущем рынке и предпочитают вести переговоры только по готовым объектам.

Выводы

Складской рынок сейчас переживает переходный период. После больших объемов ввода на фоне кризисных явлений в 2014 г. на рынке образовалась большая вакансия, которая постепенно сокращалась, пока не пришла в этом году к минимальной отметке. Долгое время условия в сделках диктовали арендаторы, но при текущем положении дел все более сильную переговорную позицию имеют арендодатели. Кроме того, мы наблюдаем увеличение доли сделок по схеме BTS/BTR, что связано не только с низкой вакансией, но и с потребностями ряда арендаторов, таких как онлайн-ретейлеры и продуктовые сети, в индивидуальных решениях.

В перспективе ближайших шести месяцев средняя ставка может вернуться к уровню 2016 г., то есть впервые за 3 года превысит отметку в  4000 руб. за 1 кв. м (Triple net).


Материалы по теме

Исследования рынка

Средний размер «складской» сделки вырос на 30%

Аналитики компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2019 г. на складском рынке Московского региона. Общий объем сделок по аренде и продаже складской недвижимости составил около 841 тыс. кв. м.
31.07
Экспертный анализ

Мультитемпературных складов станет больше на треть

На сегодняшний день рынок складов в Московском регионе демонстрирует самые позитивные показатели среди сегментов коммерческой недвижимости. Как полагают эксперты компании Ориентир, в ближайшие три года общий объем мультитемпературных складских комплексов может увеличиться на 30% - до 2,47 млн кв. м.
25.07
Экспертный анализ

Спрос логистов на склады достиг рекордного значения

Объем складских площадей, купленных и арендованных логистическими компаниями, за 1-е полугодие 2019 года в 5,4 раза превысил аналогичный показатель прошлого года и стал максимальным за период с 2007 года.
19.07

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre