Пять опасных ошибок при покупке склада, магазина или офиса

Наиболее распространенные ошибки покупателей коммерческой недвижимости, которые приводят к судебным тяжбам, убыткам или сносу зданий.
Анна Попова, юрист юридической компании LDD, рассказала «Ведомостям» о наиболее распространенных ошибках покупателей коммерческой недвижимости, которые приводят к судебным тяжбам, финансовым потерям или сносу зданий.
 
1. Покупатели не анализируют судебную историю продавца.
 
Предприниматель перед покупкой склада заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Он увидел, что права продавца на имущество зарегистрированы должным образом. Но когда после заключения договора купли-продажи и перевода аванса продавцу он обратился в Росреестр, в регистрации перехода права собственности ему отказали. Оказалось, что за время, прошедшее с получения покупателем выписки, прошло судебное заседание, в котором продавец являлся ответчиком в имущественном споре. Суд наложил запрет на сделки с его имуществом. Покупателю пришлось взыскивать аванс через суд.

Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах не всегда достаточно. Перед покупкой предпринимателю следует изучить банк решений арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции на открытые судебные дела в отношении продавца. Так можно спрогнозировать, например, возможный судебный арест объекта в будущем.

2. Покупатели не учитывают особенности приобретаемой недвижимости
 
Как правило, в ЕГРН содержатся и сведения об ограничении прав и обременении здания или помещения. Если здание сдано в аренду, новый собственник не сможет расторгнуть договор аренды, если только это не предусмотрено самим этим договором. То же самое и в отношении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением). Если им обременена приобретаемая недвижимость, снять его вряд ли удастся. Еще перед сделкой следует подумать, не помешают ли в будущем третьи лица владеть купленным зданием или помещением.

Торговая компания приобрела несколько нежилых помещений на территории крупного завода. Проезд к ним был возможен только по заводской территории. Через некоторое время руководство завода сменилось. Новая администрация не давала компании свободный доступ к помещениям. Покупателю пришлось через суд устанавливать сервитут проезда по земельному участку, принадлежащему заводу. Подобные дела могут рассматриваться судами от трех месяцев до года и стоить от 150 000 до 1 млн руб. Покупателю следовало бы вместе с договором купли-продажи заключить с продавцом соглашение о сервитуте.

3. Покупатели не смотрят на разрешенное целевое использование земельного участка. 
 
Предприниматель приобрел магазин, но не обратил внимания, что земельный участок, на котором расположено здание, не стоит на кадастровом учете. По закону собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны приобрести этот земельный участок в аренду или собственность. Поэтому покупателю пришлось заниматься межеванием земли, постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав. Процедура занимает примерно от полугода и стоит в среднем 1 млн руб.

Вид разрешенного использования земельного участка имеет ключевое значение. Приобретая здание, предназначенное для жилья, для последующего его переоборудования в гостиницу, надо подумать о том, что придется менять вид разрешенного использования земельного участка, а также сравнить расходы на эту процедуру с последующей выгодой.

Предпринимательница купила нежилое помещение в жилом доме, чтобы разместить в нем пекарню. Но строительные правила не рекомендуют размещать пекарни в многоквартирных домах. Переоборудовать нежилое помещение в пекарню хлопотно: нужно получить разрешение, провести канализацию, вентиляцию, электроснабжение. У покупательницы не хватило на это денег. Пришлось открыть продуктовый магазин, хотя рядом были такие же магазины.

4. Покупатели не проверяют полномочия представителей продавца. 
 
Производственная фирма приобрела здание, заключив сделку с генеральным директором другой компании. Но один из учредителей продавца оспорил сделку в суде: мол, здание продано без надлежащего одобрения общим собранием участников общества. Суд признал сделку недействительной.

Поэтому всегда следует проверить учредительные документы продавца и решения участников общества об одобрении крупной сделки, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи.

5. Покупатели не сверяют физические характеристики с технической документацией. 
 
Компания приобрела двухэтажное здание. Через полгода после сделки государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости провела обследование здания и установила, что второй этаж возведен без разрешения на реконструкцию. По закону не имеет значения, что покупатель сам ничего не строил, а приобрел здание в таком виде. Госорган обратился в суд с иском о сносе самовольно реконструированного объекта. Здание в суде удалось отстоять, но собственник потратил несколько миллионов рублей на юристов и судебную строительную экспертизу. Поэтому покупателю перед сделкой всегда нужно проверять всю техническую документацию: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.


Материалы по теме

Советы юристов

Эскроу-счета: плюсы, минусы и первые итоги реформы

1 июля 2019 года в России вступили в силу новые правила покупки недвижимости с помощью счетов эскроу. Тема вызвала немало вопросов среди общественности: одни надеются на уменьшение числа обманутых дольщиков, другие относятся к новой схеме настороженно. Безопасен ли новый механизм? Останется ли возможность приобрести квадратные метры по старой схеме? Об основных плюсах и минусах и первых итогах реформы рассказывают руководитель практики юридического дивизиона RBS Павел Русецкий и юрист Алексей Карасов.
17.09
Советы юристов

Земельное и градостроительное законодательство: что изменилось летом 2019 года?

Летом 2019 года были приняты федеральные законы, которые внесли изменения в земельное и градостроительное законодательство. Теперь арендаторы публичных земельных участков смогут увеличивать их площадь, застройщики – выбирать между государственной и негосударственной экспертизой и проще получать документацию, а государство – изымать недвижимость для своих нужд в течение 6 лет и самостоятельно осуществлять комплексное развитие территории. О том, к чему приведут изменения, рассказывают юристы Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP.
05.09
Советы юристов

Закон о краудфандинге - разъяснения

Юридическая фирма Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP, ранее в России – Goltsblat BLP, информирует, что Президент России подписал Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 259-ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о краудфандинге). Закон вступает в силу с 1 января 2020 г.
27.08

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Открытие

Шэринг идёт в фитнесы

DDX Fitness запустили второй фитнес-клуб. В планы сети входит покрытие спальных районов, развитие ИТ-направления и выход в регионы. Корреспондент CRE постарался разобраться в экономике компании, чья модель напоминает одновременно ПИК и WeWork.
11.10
Сделка

ТЦ «Павелецкая Плаза» выбрал первого якорного арендатора

Mall Management Group подписала договор аренды с магазином сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко», который станет якорным арендатором будущего ТЦ «Павелецкая Плаза» в Москве.
14.10
Игроки рынка

Coca-Cola инвестировала $689,9 млн в капитал Москвы

В честь 25-летия первого завода Coca-Cola в России в Москве компания поделилась информацией об инвестициях в основной капитал Москвы и Московской области.
11.10
Проект

IT-компания построит БЦ в Петербурге

Разработчик программного обеспечения JetBrains построит в Санкт-Петербурге бизнес-центр площадью до 30 тыс. кв. м.
11.10
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Янина Моргулис назначена на должность заместителя директора по работе с земельными активами направления индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
15.10
Игроки рынка

«Магнит» перестанет использовать фуры для доставки

«Магнит» решил изменить подход к доставке продуктов в магазины. До сих пор ретейлер использовал собственный автопарк, а теперь решил отдать доставку другим транспортным компаниям с менее крупными грузовиками. Изменения в логистике должны ускорить доставку и сократить расходы.
15.10
Игроки рынка

«Азбука вкуса» - новый проект

Продуктовая сеть «Азбука вкуса» начала тестировать доставку готовых рационов. 
 
11.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre