Апартаменты Петербурга: формирование, развитие и перспективы

Как формировался рынок апартаментов Санкт-Петербурга, начиная с 2003 года, какие ключевые проекты и инициативы повлияли на его становление, а какие тренды будут оказывать влияние в будущем, рассказали эксперты компании IPG.Estate. 

Апартаменты: формирование

2003 год

На Крестовском острове реализован проект «Пятый элемент» на месте ресторана «Восток». С юридической стороны участок предназначен для реализации объекта коммерческого назначения. С финансовой стороны – проект элитного класса для проживания в парке у южного пруда был более ликвиден. Ввиду этих условий в данной локации появился апарт-отель «Пятый элемент», который стал первым представителем совершенно иного формата коммерческой недвижимости, представляющий собой нежилой объект с уникальной локацией и возможностью постоянного проживания. 

2013 год

На рынке Санкт-Петербурга появился проект YE’S Hoshimina от ГК «Пионер», совместивший гостиничную, жилую и инвестиционную составляющие. По факту, именно с этого проекта началось формирование сегмента апартаментов в северной столице. Формат стал инвестиционной альтернативой приобретения традиционного жилья. Управляющая компания апарт-отеля YE’S Hoshimina заявляла стабильную заполняемость 85-90% в год, заявляемая доходность на момент выхода проекта на рынок прогнозировалась на уровне 9-11% годовых.

Проект ГК «Пионер» сформировал благоприятную среду для роста спроса на сервисные апартаменты, подходящие как для краткосрочной аренды, так и для длительного проживания. Сегмент апартаментов получил импульс для дальнейшего развития. Апартаменты стали развиваться в двух основных направлениях: buy-to-let и buy-to-live.

2016 год

Апарт-отель Vertical группы Becar получил «3 звезды». Он стал первым проектом в Санкт-Петербурге, который официально получил звездность в рамках обязательной классификации объектов туризма. 

Позднее (в 2018 году) апарт-отель Docklands.Life группы компаний Docklands development прошел обязательную сертификацию и стал сертифицированным апарт-отелем категории «4 звезды».


Источник: IPG.Estate



Апартаменты: развитие

2016 год

Апартаменты появляются в проектах комплексного освоения территорий. Включение апартаментов в проект КОТ позволяет застройщику сократить территорию под озеленение, парковочные места, объем строительства соц. инфраструктуры. Наиболее яркие примеры такого совмещения жилья и апартаментов: «Небо Москвы», «Москва», «Я-романтик», «Дом на Львовской». 

Спрос на подобный формат стабильно высок, поскольку в составе одного проекта апартаменты имеют более выгодные условия продажи в сравнении с квартирами. Стоимость апартаментов будет ниже на 15-20%.

2017 год

Застройщики начинают массово включать программы доходности в заявленные проекты апарт-комплексов: девелоперы предлагают проекты доходностью от 8 до 15%.

Появилась новая опция: управляющая компания заключает договор аренды апартаментов, принимая на себя обязательства по заполнению и обслуживанию юнитов, обеспечивая заявляемую доходность.

Формирование апартаментов как доходных домов укрепилось на рынке коммерческой недвижимости с появлением вариации инвестиционных программ, направленных на диверсификацию портфеля и снижение порога входа. 

2019 год

Правительство РФ утвердило положение о классификации гостиниц, в котором «апарт-отели» определены как вид гостиницы, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категории «студия» и «апартамент». Появилось утвержденное понятие «комплекс апартаментов» - это гостиницы с фондом номеров различных категорий с кухонным оборудованием и санузлом. Оба формата должны пройти гостиничную сертификацию, но по разным условиям. 


Источник: IPG.Estate



Апартаменты: перспективы

?Ввиду высокой популярности апартаментов как у девелоперов, так и у покупателей, на рынке северной столицы появился риск перенасыщения данного сегмента.

На данный момент на рынке представлено 13 проектов в формате сервисных апарт-отелей, предназначенных для сдачи в наем. Если сбудутся планы игроков рынка, то в 2020 году номерной фонд составит 18 тыс. юнитов. Для сравнения, рынок качественных гостиниц Санкт-Петербурга насчитывает порядка 19 500 номеров. 

Рынок апартаментов наращивает обороты: появляются гиганты – комплексы апартаментов, превышающие 2 тыс. юнитов. На фоне того, что многие проекты реализуются вне центральных районов и растет количество юнитов, городская инфраструктура находится под давлением, проекты-гиганты рискуют оказаться в ситуации низкой заполняемости.

В условиях высокой конкуренции успешность проекта апартаментов связана с опытом и профессионализмом управляющей компании.  В связи с этим апарт-отели стали подключать к управлению международных операторов, что положительно влияет на уровень сервиса и привлекательность для иностранных туристов.

Сформировался новый формат - комбо-отели, объединивший апартаменты и гостиницы 3 и 4*. В рамках данного формата представлены апарт-отели Docklands, строящиеся объекты VALO, Status. 

Также на рынке развиваются загородные проекты, которые образуют сегмент рекреационных апартаментов. Они реализуются на землях бывших санаторных курортов с хорошей транспортной доступностью, видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой. Такие проекты чаще всего появляются в Курортном районе.  Современная дача, загородный дом с фитнес-залом, пансионат, медицинская клиника - данный формат гармонично вписывается в концепт, предполагающий проведение досуга или проживание загородом.


Источник: IPG.Estate

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

«Намечается очевидный вопрос: при отсутствии ощутимого роста туристического потока в Санкт-Петербург и сезонности туристического рынка – какие проекты окажутся в ситуации низкой заполняемости?

По нашему мнению, это будут именно проекты апартаментов, ведь помимо цены для туристов имеет важное значение и инфраструктура места проживания: удобное местоположение, наличие пунктов питания, завтраков, уровень сервиса и так далее.

Санкт-Петербург оказывается в ситуации, при которой возникает конкуренция в сегменте гостеприимства, где с одной стороны выступают профессиональные гостиницы со всей необходимой инфраструктурой, а с другой – апартаменты, предоставляющие услуги ночевки. При этом не стоит забывать и третью сторону этой конкурентной борьбы – квартиры, которые сдаются посуточно через интернет-сервисы краткосрочной аренды.

По нашему мнению, при дальнейшем развитии ситуации ставки посуточной аренды на апартаменты будут снижаться для обеспечения уровня заполняемости, а обязательства по обеспечению доходности повлекут за собой высокую финансовую нагрузку на управляющие компании. Поток туристов и приезжих конечен. При этом гостиницы имеют более высокие шансы привлечь иностранных туристов. Их преимущество – качественный и понятный сервис, гарантируемый брендом. Конкурировать с ними смогут лишь комплексы апартаментов с профессиональной УК.

При этом формат апартаментов останется востребованным, окончательно оформится как квази-жилье – альтернатива удаленным жилым кварталам по сравнительно доступной стоимости».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Исследования рынка

Сервисных апартаментов в Петербурге будет больше, чем гостиниц к 2023 году

Сегодня в Санкт-Петербурге представлено семь апарт-отелей, а на этапе строительства находятся еще 20 комплексов, согласно данным Colliers International.
24.12
Исследования рынка

Как ЧМ-2018 повлиял на отели Москвы, Петербурга и Сочи в 2019 году

О том, как продвижение России как туристического направления во время Чемпионата мира по футболу в 2018 году позитивно отразилось на гостиничном рынке в 2019 году, говорится в исследовании компании JLL. По данным экспертов, 2019-й год стал рекордным по уровню загрузки отелей в трех основных туристических городах России  - Москве, Санкт-Петербурге и Сочи.
18.02
Исследования рынка

Гостиницы Петербурга: итоги 2019 года от IPG.Estate

В 2019 году туристический поток в Санкт-Петербург показал рекордные цифры с 2010 года и составил порядка 9,1 млн человек. Возросший спрос повлек за собой прирост тарифов на размещение в гостиницах. При этом в 2019 году номерной фонд Петербурга пополнился только 379 номерами.

 
06.02

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так назыв...

Популярное

Сделка

В России заключили первую сделку аренды гибкого офиса built-to-suit

Space 1 и Brown-Forman заключили первую на российском рынке сделку аренды гибкого офиса в формате built-to-suit.

25.05
Открытие

На Большой Никитской поселится White Rabbit Family

В помещении R4S откроется новый ресторан White Rabbit Family.
 
26.05
Игроки рынка

MR Group построит технологичный офис для «Яндекса»

Штаб-квартиру «Яндекса» на месте гостиницы «Корстон» у Воробьевых гор построит компания MR Group.
 
27.05
Власть

Москва намерена купить «Горбушку»

Власти Москвы могут купить легендарную «Горбушку» за 650 млн руб.
 
25.05
Игроки рынка

«ВЭБ.РФ» хочет поменять «Новинский пассаж» на «Военторг»

«ВЭБ.РФ» может переехать в «Военторг».
 
25.05
Игроки рынка

Более 100 экспертов уже здесь на страницах свежего CRE. Качайте

Вышел свежий номер журнала CRE. 
27.05
Назначения

У «Дикси» - новый исполнительный директор

Главным исполнительным директором ГК «Дикси» будет назначен Вячеслав Султанов.
 
27.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre