Стратегии инвестирования в кризисное время

В условиях, когда нестабильна вся мировая экономика, самым устойчивым инструментом остается недвижимость. Почему недвижимость может не только сохранить накопления, но и станет доходным инструментом? Какую стратегию выбирать инвесторам с валютным капиталом? И как действовать инвесторам, которые не успели до 8 марта купить доллары и остались с рублями? Рассказывают эксперты IPG.Estate.
6616
В 21 веке российская экономика уже в третий раз сталкивается с падением курса национальной валюты. В таких условиях инвесторы с частным капиталом стремятся сохранить свои накопления, рассматривая различные рынки: акции, ценные бумаги, валюта, драгоценные металлы, недвижимость. В условиях, когда нестабильна вся мировая экономика, самым устойчивым инструментом остается недвижимость. Почему недвижимость может не только сохранить накопления, но и станет доходным инструментом? Какую стратегию выбирать инвесторам с валютным капиталом? И как действовать инвесторам, которые не успели до 8 марта купить доллары и остались с рублями? Рассказывают эксперты IPG.Estate: Александр Волошин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций и Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга.
 

Замедление экономики как сигнал к действию

 
Пандемия коронавируса и рекомендуемый карантин и самоизоляция, закрытие государственных границ, нестабильность мировых рынков, снижение цен на нефть и падение рубля – вес это в совокупности привело к замедлению темпов экономического роста во всем мире.

В сложившихся условиях на рынке могут появиться ликвидные «стрессовые активы»: некоторые собственники будут вынуждены продавать объекты. В первую очередь такие объекты привлекательны для инвесторов с точки зрения стоимости.
  • За теряющий в ликвидности рубль можно купить действующие объекты недвижимости, которые вырастут в цене и прибавят в капитализации, как только восстановится спрос.
  • У инвесторов, которые хранили накопления в валюте, в пересчете на рубли появился апсайд. Имеет смысл его реализовать до того, как рубль начнет укрепляться.
Наиболее выгодными городами для инвестирования в недвижимость остаются Москва с долей в 60% общего объема инвестиций и Санкт-Петербург – 34%, на все остальные регионы России приходится всего 6%. Причина – Москва остается единственным международным финансовым рынком России, а в Санкт-Петербурге развиваются три основных направления: IT, нефтегаз и туризм – отрасль пострадает в среднесрочной перспективе.  
 

Что предлагает рынок: консервативная оценка активов

 
В период кризиса перед инвестором не стоит выбора: готовый объект или строящийся, поскольку деньги важно сохранить. Ответ очевиден: готовый доходный объект. Какую недвижимость выбирать?
 
В 2020 году кризис, вызванный негативным влиянием коронавируса и падением цен на нефть, усугубляется еще и закрытием межгосударственных границ, изменением покупательских моделей и информационной паникой. Мы исключаем из рассмотрения гостиницы, включая апартаменты, и торговые центры, поскольку эти сегменты в краткосрочной перспективе (6-18 месяцев) будут наиболее подвержены рискам: невозможно спрогнозировать длительность пандемии, сроки открытия межгосударственных границ и восстановление туристических потоков, восстановление торговых связей с Китаем и Италией, откуда поступает значительный объем товаров, материалов и комплектующих как для ритейла, так и для легкой и тяжелой промышленности.

Несмотря на то, что в любой кризис снижается деловая активность во всех сегментах бизнеса, самым стабильным остается офисный сегмент, а самым доходным – стрит-ритейл с продуктовым арендатором. Поговорим подробно про каждый вариант.
 

Дефицит офисов и отложенный спрос

 
Объекты офисной недвижимости в Санкт-Петербурге приносят доходность в размере 10% годовых. Заполняемость держится на уровне 90-95%. Минимальный порог входа – 50-60 тыс. руб./кв. м для объектов площадью более 10 тыс. кв. м, 70 – 100 тыс. руб./кв. м при покупке встроенных офисных помещений.
 
В 2014 году, когда рынки офисной недвижимости Москвы и регионов упали, потому что ушли иностранные компании и начались банкротства, рынок Санкт-Петербурга поддержал переезд «Газпрома». Собственники смогли сохранить ставки аренды. Но новые объекты не выводились. Бизнес-активность восстановилась быстрее, чем активность в девелопменте. Особенно быстро начали расти IT-компании. Это сформировало, во-первых, дефицит качественных офисов, во-вторых, отложенный спрос. Ставки аренды начали расти. Сейчас рынок все еще находится в состоянии дефицита, а новые объекты выводятся на рынок с высоким уровнем заполненных площадей. Нестабильность экономики поставила переговоры на паузу, но клиенты не отказываются от объектов. Инвесторы рассматривают два типа офисных объектов:
 
  • Стабилизированные офисные центры с высоким уровнем заполненных площадей, что позволяет.
  • Недостроенные объекты с возможностью редевелопмента. При минимальных вложениях новые собственники повышают качество и классность объектов, выводя на рынок объекты по максимальной арендной ставке. Как только восстановится спрос, реконструированный объект быстро заполнится отложенным и возобновившимся спросом.


Стрит-ритейл и продуктовые сети


В любых экономических условиях наиболее комфортно себя ощущают продуктовые сети, поскольку они реализуют товары первой необходимости, а также способны гибко подстраиваются под «кошелек» клиента. И чем ближе ритейлер к покупателю, тем он успешнее. Поэтому сетевые компании активнее осваивают формат магазинов «у дома». Крупные сети не боятся конкуренции: «Магнит», X5 Retail Group с брендом «Пятерочка», «Дикси», «Верный», «ВкусВилл» открывают магазины в одних и тех же локациях.
 
Собственники встроенных помещений в стрит-ритейле с арендатором из ряда крупных сетевых ритейлеров сохраняют доходность на уровне 9-10 %, несмотря на падение цен на нефть и пандемию. Порог входа – от 150 тыс. руб. / кв.м. При рассмотрении помещений в стрит-ритейле инвесторы рассматривают два сценария:
 
  • Покупка готового бизнеса: помещение стрит-ритейла с уже подписанным договором аренды с продуктовым оператором.
  • Покупка помещения в стрит-ритейле и поиск арендатора. При этом сценарии стоит внимательнее относиться к выбору, учитывая все технические характеристики и специфику локации. Например, оценивать транспортные и пешеходные потоки, зоны охвата. В общем, все те характеристики, которые важны продуктовым сетям. Зачастую инвесторы работают с консультантами, которые предлагают как помещения, так и ведут работу по привлечению продуктовой сети.


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Трушин Валерий

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

Гостиницы Москвы и Петербурга теряют в день по 258 млн рублей

Сегодня из-за коронавируса убытки гостиниц в Москве составляют 210 млн рублей в день, в Санкт-Петербурге - 48,1 млн рублей. В случае введения режима чрезвычайной ситуации ежедневные убытки гостиниц двух столиц составят 317,3 млн рублей, считают в Rusland SP Hospitality.
23.03
Советы юристов

Коронавирус и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей

Как распространение коронавирусной инфекции может повлиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости, рассказали эксперты юридической компании CMS.
23.03
Точка зрения

Инвестиции в стрит-ритейл: 10 правил поиска надежного актива

Анастасия Попова, генеральный директор агентства недвижимости LIGHTHAUS, выделила 10 правил, которыми необходимо руководствоваться при поиске надежного и доходного помещения для стрит-ритейла в городских новостройках.
17.03

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre