1) Повышенный спрос со стороны онлайн-ритейла
В первом квартале 2020 года сегмент интернет-торговли показал небывалый рост, став основным драйвером рынка. На этот сектор, включая онлайн-ритейлеров и логистов, приходилось около половины от всего спроса. По итогам года доля интернет-ритейла должна снизиться, однако ожидания экспертов говорят о том, что E-commerce может закрепиться в тройке основных потребителей складских помещений.
Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group: В связи с возросшим спросом многим e-com компаниям пришлось арендовать дополнительные площади для хранения и обработки своих товаров. Почти половина всех заключенных сделок по аренде складов в первом полугодии 2020 года пришлось на компании из сегмента e-commerce.
Егор Дорофеев, партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости, Cushman & Wakefield: В период введения вынужденных ограничительных мер мы наблюдали всплеск активности со стороны продуктовых и онлайн ритейлеров, который реализовался, в основном, за счет логистических операторов. Однако ряд игроков рынка подписали краткосрочные соглашения на дополнительные площади.
Светлана Пронина, региональный операционный директор Colliers International: Увеличение спроса на продукцию e-commerce, что делает этого сегмент двигателем складского рынка. Будущее e-commerce будет зависеть от того, будет ли население сохранять высокое потребление онлайн после снятия ограничительных мер и смогут ли онлайн-ритейлеры сохранить лояльность аудитории.
Александра Селезнева, коммерческий директор Ориентир: Для поддержания эффективной работы онлайну необходима качественная складская инфраструктура. Частично возросший спрос на интернет-заказы могут обеспечить логистические компании, для которых этот год также может стать точкой роста. По нашим прогнозам, эти два сектора в сумме смогут составить около 40-45% от общего объема спроса по итогам 2020 года.
2) Снижение спроса
По наблюдениям большинства специалистов, некоторые компании «притормозили» свои планы по развитию в период пандемии. С учетом того, что выход на докризисные обороты многих сфер торговли может занять определенное время, по итогам года ожидается снижение показателя в 1,5-2 раза против показателей 2018 и 2019 годов.
Александра Селезнева: Ритейл и дистрибуция занимают до 50% от общего спроса в последние несколько лет, поэтому общие показатели сильно зависят от этого сектора. И здесь мы будем наблюдать «отложенный спрос», который к концу года вряд ли будет реализован, даже в усеченном формате по сравнению с планами начала года.
3) Снижение темпов нового строительства
В конце 2019 года прогнозировалось, что ввод 2020 года составит более 900 тыс. кв. м, что примерно соответствует динамике последних лет, когда наблюдалось постепенное оживление складского девелопмента. Однако сейчас эксперты считают, что большая доля заявленных проектов будет отложена на 2021 год.
Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank: На фоне усиления карантинных мер в конце I квартала 2020 года в Московском регионе ожидается снижение деловой активности на рынке складской недвижимости. Так, объем нового ввода по итогам 2020 года составит 550 тыс. кв. м., что на 31% меньше первоначального прогноза.
Егор Дорофеев: В основном новое строительство снижается за счет замораживания спекулятивных проектов, так как объекты такого типа наиболее уязвимы к изменениям конъюнктуры рынка. Многие собственники, имеющие на своих площадках возможность строительства под конкретного заказчика, решают взять паузу и выждать более удачный экономический цикл, поэтому менее активно ищут арендаторов.
4) Краткосрочные договоры аренды
С конца первого квартала наблюдается тренд на аренду дополнительных помещений на короткий срок. Сами по себе короткие договоры на рынке были всегда, например, временное расширение площадей под прохладительные напитки и мороженое в летний период. Но доля их была невысока.
Владислав Фадеев, руководитель отдела аналитики компании JLL: Если ранее на такие сделки приходилось около 10% спроса, то сейчас почти половина площадей арендованы на период до года. В основном такие запросы приходят от онлайн-ритейлеров, которые стремятся в сжатые сроки удовлетворить резко возросший спрос. Заключение долгосрочных договоров сдерживается общей макроэкономической неопределенностью.
Светлана Пронина: Девелоперы диверсифицировали опции аренды для клиентов. Например, многие собственники готовы сдавать склады на краткосрочной основе. Арендаторы, в свою очередь, готовы переуступать права аренды на неиспользуемые ими складские мощности (субаренда).
5) Запросы арендаторов на смягчение условий аренды
Не только к собственникам офисных и торговых центров поступают запросы на предоставление арендных каникул и скидок. Не смотря на то, что складские комплексы не прекращали работы, доля эта не минула и их. Ряд арендаторов, не практикующих электронную торговлю и не относяихся к фуд-ритейлу, был вынужден приостановить все операции, включая складские, а площади использовать только для хранения стока.
Егор Дорофеев: В конце марта – апреле арендаторы столкнулись с выбором: пытаться договориться об изменении условий договоров аренды в моменте или занять выжидательную позицию с целью понимания сроков выхода рынка из кризиса. В результате, большинство арендаторов решило направить запросы на оптимизацию своих арендных обязательств. Однако собственники не торопились выходить на переговоры по краткосрочным скидкам и отсрочкам. По итогам этого краткосрочного тренда крупные собственники разделили арендаторов по профилям риска и успех переговоров в большей степени зависел от этого профиля.
