Город многофункционального значения

Сергей Никешкин, партнер и главный архитектор бюро «Крупный план»
 
Пандемия коронавируса и связанные с ней ограничения изменили мир буквально за пару недель. В Москве же за два с половиной месяца режима самоизоляции, кажется, стало другим все – от покупательского поведения и форматов работы до образа жизни домохозяйств. Почему будущее рынка недвижимости - за mixed-use объектами, созданными по принципу «город в городе», которые помогают жить и работать в условиях любых ограничений?

Новая реальность – новая архитектура

Жизнеспособность концепций, предлагающих все, сразу и в одном месте, как ничто лучше подтвердил карантин. Коммерческая недвижимость будет все глубже проникать в жилой сегмент (и наоборот).  Объекты с монофункцией становятся исключением из правила.

Первые этажи  жилых домов в Москве и Санкт-Петербурге давно уже проектируются нежилыми и отдаются под объекты в формате стрит-ретейл. Концепция «все включено в одном месте» позволяет в итоге большинству жителей как можно реже куда-то выезжать и в «мирное» время, а некоторым – не выезжать совсем. Девелоперы жилья идут дальше и уже закладывают  (как например,  в MR Group) в проекты своих ЖК мини-коворкинги. Среди самых самодостаточных ЖК, по данным инвестиционно-риэлторской компании Est-a-tet, - ЖК «ЗИЛАРТ» с полным набором  инфраструктуры - от детских садов и школ до музеев и парка, а также ЖК «Символ», где предусмотрено строительство детских образовательных учреждений, медицинских клиник, торгово-развлекательных комплексов, стадиона и спортивного клуба с бассейном, дома культуры и музыки. В Санкт-Петербурге по нашему проекту строится масштабный New Time, где также предусмотрены все необходимые опции для удовлетворения насущных потребностей - от разнообразного ретейла до общественных пространств, ориентированных на все категории пользователей.

Мировая практика также подтверждает, что высокоплотные структуры могут создаваться комфортными, с гармонией личного и публичного и всеми востребованными  сервисами.  В Нью-Йорке реализуется проект Hudson Yards (здесь построят около 1 млн 670 тыс. кв. м), предполагаются офисы, магазины, рынок, школа, культурный центр, спортивные клубы, кафе и рестораны, парки и другие пространства. Комплекс Raffles City, построенный по проекту израильского архитектора Моше Сафди в китайском Чунцине, состоит из восьми небоскребов. На участке площадью 9,2 га расположились офисы, жилье, отель, торговый центр площадью 235 тыс. кв. м и благоустроенные общественные пространства. В горизонтальном небоскребе, лежащем на четырех из башен комплекса, - бассейн, сады, ресторан и смотровая площадка. Похожий проект реализован в Сингапуре.

Живи и работай

Ограничения, связанные с пандемией коронавируса, отправили работать домой большую часть офисных специалистов. Уже сейчас понятно, что режим «удаленки» многие работодатели решат сохранить и по завершении самоизоляции в Москве. Однако обустроить полноценный хоум-офис получилось мало у кого: не в каждой квартире есть изолированное от домочадцев пространство, а многие работники просто не умеют «настраиваться» дома. Выход – коворкинги, но коворкинги, за которыми никуда не нужно ехать, а можно спуститься буквально в домашней обуви, или в соседнем доме.

С одной стороны, коворкинги оказались одним из наиболее пострадавших сегментов коммерческой недвижимости – как и любой другой шеринговый формат. С другой – в ближайшие полгода мы ожидаем новый бум коворкингов, правда - коворкингов в жилых домах, многофункциональных объектах, районных торговых центрах и объектах стрит-ретейла.

Конечно, коворкинги станут теперь другими – более просторными, дающими возможность сохранения социальной дистанции. Между столами появятся экраны, а возможность столкновения в общественных пространствах вроде кухни будет также сведена к минимуму. Вероятно, придется отказаться от общей посуды, кулеров и кофемашин. Скорее всего, ряд коворкинг-проектов вообще пойдут по кабинетному пути развития, когда резиденту будет предлагаться аренда своеобразного «кабинета» - пространства со столом и местом для переговоров, огороженного прозрачными экранами. Убежден, что коворкинги начнут активно развиваться и в районных торговых центрах, и стрит-ретейле в спальных районах. Все по той же причине – чтобы максимально сократить перемещения и социальные контакты резидентов. Кроме того, такие коворкинги смогут предложить наилучшее соотношение цены и качества – за счет низкой аренды в спальных районах.

Покупай и лечись

Практически каждый многофункциональный проект теперь постарается заполучить в качестве арендатора и медицинскую клинику. Причины все те же – желание сохранить максимальную автономность и возможность обеспечения любого сервиса «под ключ» для резидентов объекта. Предпочтение будет отдаваться операторам, которые имеют возможность проведения экспресс-тестов, анализов, компьютерных исследований и пр. Впрочем, наличие в жилом доме или бизнес-центре «своей» стоматологии будет также приветствоваться как никогда: никуда не нужно ехать самому и, скорее всего, никто не приедет туда «из чужих», а значит – снова же сводятся к минимуму контакты и риски.

Страхи, связанные с эпидемией, сохранятся еще долго, а значит - клиенты будут и дальше предпочитать покупки в сети с бесконтактной доставкой или магазины «у дома» или «у офиса». Последние уже сейчас меняются – вводят формат «закажи и забери», предлагают приходить «с отдельного входа», вводят «камеры хранения продуктов» и пр. Все эти тренды продолжат оказывать влияние на объекты коммерческой и жилой недвижимости: даже те многофункциональные объекты, которые раньше обходились одним магазином шаговой доступности или вовсе без него, теперь пригласят двух и более арендаторов формата.

Ешь и иди

Ресторанный сегмент оказался одним из наиболее пострадавших в результате коронакризиса, а после снятия ограничительных мер в Москве могут не открыться до 50% проектов. Но даже тем, у кого получится выжить, придется несладко: их ожидают серьезные требования со стороны санэпидслужб (что существенно сократит прибыль) и продолжающийся отток клиентов (часть из которых серьезно потеряли или потеряют в доходах, а часть – будут просто бояться приходить в общественные места). На этом фоне подсознательно намного больше доверять клиенты будут «своим» заведениям, расположенным все в тех же многофункциональных объектах. Трендом не преминут воспользоваться девелоперы, управляющие компании и сами игроки, которые будут все активнее усиливать ресторанный профиль в mixed-use объектах.

Продам в офисе

В сторону многофункциональности продолжит смещаться фокус абсолютно всех объектов: в торговых центрах все активнее будут открываться площадки для работы и апартаменты, а в бизнес-центрах – торговые галереи и пункты выдачи. И если раньше у каждого объекта была явная якорная функция (торговый центр, развлекательный центр, бизнес-центр, апарт-проект и пр.), а другие были «вспомогательными», то теперь упор в маркетинговых коммуникациях будет делаться на «все в одном месте и наилучшего качества». Это значит, что продуктовый магазин в бизнес-центре должен не уступать такому же объекту в торговом центре или стрит-ретейле, а коворкинг в апартаментах – объекту в высококлассном бизнес-центре.

Дом культуры и отдыха

Mixed-use – это еще и оздоровление городской ткани, ведь часто проекты такого формата появляются в ходе редевелопмента дисфункциональных территорий. Такие объекты все активнее наполняются не только жилой, офисной, торговой функциями, но и выставочными пространствами, лекториями, библиотеками, театрами. Запрос общества на такие проекты высок, они становятся новыми точками притяжения, куда приходят уже не только резиденты. Например, проект торгового комплекса Coal Drops Yard в Лондоне создавался на основе угольных складов, построенных в викторианскую эпоху. Архитекторы Heatherwick Studio соединили реконструированные здания изогнутой крышей. Колонны, которые поддерживают эту крышу, встроены в кирпичные стены XIX в. В исторических зданиях на двух уровнях расположились рестораны и магазины, а площадь под крышей стала смысловым и композиционным центром объекта. В итоге у города появилось новое общественное пространство. Или - абсолютный победитель премии World architectural festival 2019, архитектурного «Оскара», -  публичная библиотека LocHal в голландском Тилбурге, которая построена в здании бывшего паровозного депо. Здание с высоким потолком, опирающимся на огромные стальные столбы, было перестроено в библиотечный комплекс с кафе, коворкингами, площадками для общения, досуга и проведения мероприятий. Стал эталонным пример преобразования территории лондонской электростанции Buttersea в кластер формата mixed use, где скомбинированы жилье, рекреация, офисы,  рестораны, магазины, парки, культурные пространства.

В подобных многофункциональных комплексах помимо прочего проектируются внутренние дворики, открытые площадки на различных уровнях и крышах, в зависимости от климата это могут быть  озелененные террасы, спортивные площадки и даже компактные парки или сады. Такая организация пространства дает жителям возможность бывать на свежем воздухе, поддерживать физическую форму, соблюдая социальную дистанцию. По проекту нашего бюро в Москве строится многофункциональный офисный комплекс Beetle, который появится на месте старейшего хладокомбината Москвы, расположенного в Жуковом проезде. Проект предусматривает создание самодостаточной среды - здесь запланированы лофт- офисы,  коворкинг, публичные пространства - в том числе лекторий, фудмаркет, рестораны.

Отдых на дистанции

Проектирование и строительство многофункциональных объектов – особое направление в девелопменте, которое требует комплексной экспертизы, но главное - умения понимать потребности города. Например, одной из ключевых ошибок первых МФК в России, таких, как «Москва-Сити», стало практически полное пренебрежение пространствами между зданиями, отсутствие благоустройства и озеленения. Сегодня же основной акцент для любых многофункциональных объектов - повышенное внимание к общественным пространствам, а при недостатке площадей могут быть использованы эксплуатированные кровли, террасы, зоны стилобата, которые становятся зелеными оазисами, комфортными зонами отдыха.

Намного более востребованными в любых объектах станут и променады – резиденты домов и офисов с собственным местом для прогулок как никто оценили их во время ограничений, связанных с пандемией. Закрытые дворы, так популярные в последнее время в Москве «лавочки социопата» (для одного или двух человек) позволяют гулять, практически не выходя во «внешний мир». Вернутся в проекты  и балконы, про  преимущества  которых в период изоляции  вспомнили  все – особенно те, у кого балконов нет.

Кроме того, жизненно необходимо проектировать теперь здания так, чтобы разделять потоки внутри объекта. Коммерческие, общественные и жилые пространства должны быть, с одной стороны, «городом в городе», но с другой – максимально изолированы друг от друга.


иГРОКИ РЫНКА

Архитектура

Крупный план

Материалы по теме

KnowHow

Развитие комьюнити-центров – шанс на новую жизнь для забытых памятников архитектуры

Общественные пространства для досуга и отдыха во всем мире переживают новый этап развития. О выдающихся проектах редевелопмента в мире и перспективах развития комьюнити-центров в России рассказывает Антон Панарин, менеджер группы стратегического консультирования в сфере недвижимости PwC в России.
29.04
Точка зрения

Архитектура десятилетия: проекты, изменившие регионы

Мария Николаева, глава архитектурного бюро Mad Architects, рассказывает о прорывных архитектурных проектах, навсегда изменивших облик городов по всей России.
 
13.02
KnowHow

Пять секретов «умного» шоу-рума от архитекторов

Современный покупатель жилой недвижимости неплохо разбирается в архитектурных тенденциях, перспективных планировках и качестве отделочных материалов. Он ценит время и хочет в короткие сроки получить максимальную информацию об интересующем его объекте. Красивых описаний от менеджера по продажам, ярких буклетов и рендеров ему уже недостаточно.
28.02

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

События

БЦ Diamond Hall достался Сбербанку

Объект общей площадью 61,5 тыс. кв. м оценивался в сумму около 7-8 млрд рублей. Структура кредитной организации планирует реализовать его через ЗПИФ.

06.07
Назначения

У MARi – новый управляющий

Сергей Реуцкий назначен новым управляющим ТРЦ MARi.
 
08.07
не указано

PNK group открывает инвестфонд

PNK group объявляет о создании PNK rental – крупнейшего в стране инвестиционного фонда индустриальной недвижимости для частных инвесторов.
07.07
Назначения

Новое назначение в Knight Frank

В направлении стрит-ритейла Knight Frank - новое назначение.
 
08.07
Игроки рынка

Гордеев пытается договориться с «Трастом»

Банк непрофильных активов «Траст» заключил с Сергеем Гордеевым соглашение об урегулировании всех претензий.
 
07.07
Проект

А101 построит ТЦ в «Испанских кварталах»

Торговый развлекательный комплекс, площадью 17 тыс. кв. м появится в деревне Николо-Хованское в районе новой Москвы.

06.07
Сделка

Smart Development построит склад для X5

У X5 Retail Group появится еще один крупный склад в Московском регионе.
 
08.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre