Как склады Московского региона пережили кризис

Складской сегмент лучше всего «пережил» кризис, по итогам полугодия.
 
5495
Аналитики Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 г. на складском рынке в Московском регионе и пришли к выводу, что из всех сегментов коммерческой недвижимости складам удалось пережить кризис с меньшими потерями. За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м. Уровень вакансии снизился с 2,7% с 2019 г. до 2,3%, и до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%. Уровень арендных ставок также остался неизменным.

- Общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе составил 15,6 млн кв. м.
 
- За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, тогда как  в I полугодие 2019 г. – 413 тыс. кв. м. Сохранение объемов ввода обусловлено тем, что часть введенных проектов была перенесена с конца 2019 г. и уже находилась на финальной стадии к началу пандемии.

- В I полугодии 2020 г. наибольшую долю в структуре объема ввода заняли объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 59% или 247 тыс. кв. м. Крупнейшими подобными объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. кв. м.
 
- 30% или 124 тыс. кв. м пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Крупнейшим объектом стал корпус 3.2 в Логопарке «Софьино» площадью более 49 тыс. кв. м.

- Объекты, построенные по схеме built-to-suit, составили 11% от общего объема ввода.
 
- По итогам I полугодия 2020 г. выросла доля проектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – произошло увеличение на 39 п.п. по сравнению 2019 г.  Одна из причин – ввод крупных блоков, которые построены для собственных нужд, в частности компанией Wildberries.
 
- Доля спекулятивных проектов в общем объеме введенных объектов, напротив, снизилась на 16 п.п.
 
- До конца года анонсировано 160 тыс. кв. м объектов, которые в дальнейшем будут реализованы на открытом рынке. Ввод данного объема позволит вырасти доле спекулятивных складов по итогам 2020 г. примерно до 50% от всего объема нового строительства.
 
- Как отмечает Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, к концу 2020 г. общий объем ввода качественной складской недвижимости составит около 700 тыс. кв. м, что на 30% ниже, чем в 2019 г. Подобный объем реализованных проектов будет наименьшим с 2016- 2017 гг., когда объем ввода находился на уровне 570-650 тыс. кв. м. Несмотря на то, что девелоперы не анонсировали перенос сроков ввода своих проектов ввиду текущей макроэкономической ситуации, мы видим, что часть объектов, запланированных к вводу во II полугодии 2020 г., будет перенесена на начало 2021 г.
 
- К концу I полугодия 2020 г. доля вакантных площадей продолжила свое снижение и составила 2,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет чуть более 354 тыс. кв. м. Снижению доли вакантных площадей способствует невысокий объем нового строительства, в особенности спекулятивных объектов. При этом новые спекулятивные объекты, которые вводятся в эксплуатацию, зачастую уже заняты арендаторами. Например, спекулятивный корпус 3.2 в логопарке «Софьино» к моменту ввода в эксплуатацию был заполнен на 50%, а девелопер имеет договоренности о полной аренде всех площадей в начале 2021 г.  
 
- Снижение уровня вакантности Константин Фомиченко связывает с тем, что в отличие от других сегментов рынка складская недвижимость даже в период пандемии характеризуется хорошим спросом на качественные складские площади, особенно со стороны представителей сегмента e-commerce. При этом большинство девелоперов после кризисов прошлых лет достаточно осторожно выводят на рынок новые проекты, площадь которых не превышает 100 тыс. кв. м.
 
- Наибольший объем свободных складских площадей в абсолютном значении зафиксирован на юго-восточном направлении Московского региона – чуть менее 84 тыс. кв. м или 3,7 % от общего объема предложения на юго-востоке. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на северо-западном направлении Московского региона – 17 тыс. кв. м, что в процентном выражении составляет 1% от общего объема предложения складов на северо-западе.
 
- По прогнозам аналитиков Knight Frank, несмотря на макроэкономическую ситуацию и при отсутствии критических внешних факторов к концу 2020 г. доля вакантных площадей лишь продолжит снижаться до уровня 2,1-2,2%. Константин Фомиченко добавляет, что сохранение высокого спроса на складскую недвижимость при ограниченном объеме нового строительства не позволит расти доле вакантных площадей в Московском регионе.
 
- По итогам I полугодия 2020 г. значение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды не изменилось и осталось на уровне конца 2019 г. – 3 940 руб./кв. м/год triple net.
 
- Наиболее высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды сохранился на юго-западном направлении Московского региона – 4 605 руб./кв. м/год triple net. Подобный высокий уровень ставки аренды обусловлен наличием свободных складских площадей по ставке 5 000-6 000 руб./кв. м/год triple net.  К примеру, в складском комплексе «Саларьево» запрашиваемая ставка аренды составляет 5 000 руб./кв. м/год triple net, такая ставка объясняется близостью складского комплекса к Москве.
 
- Наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды зафиксирован на востоке Московского региона – 3 100 руб./кв. м/год triple net. Ставка аренды на восточном направлении снизилась на 12% по сравнению с аналогичным показателем I квартала 2020 г., когда она достигала 3 500 руб./кв. м/год triple net. Невысокие значения запрашиваемой ставки аренды объясняются тем фактом, что на конец I полугодия 2020 г. основной объем свободного предложения формируется недорогими блоками.
 
- Аналитики Knight Frank прогнозируют, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 г. сохранится на текущем уровне и составит 3 900-4 000 руб./кв. м/ год triple net. Рынок складской недвижимости на текущий момент - один из самых стабильных сегментов рынка, ставки аренды на котором, благодаря низкому объему нового строительства и низкой доле вакантных площадей, имеют высокий потенциал к росту. Но текущая макроэкономическая неопределенность будет сдерживать значительный рост ставок.


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Экспертный анализ

Склады нужны всем

Вакантность в сегменте складской недвижимости в Московском регионе снизилась до 3,1%.
 
09.07
Рейтинг

Топ-5 трендов складской весны 2020 года

Сегодня, в последний рабочий день этой непростой весны, в преддверии выхода журнала «CRE Склады и Логистика», мы подводим своеобразные итоги и предлагаем вам рейтинг основных трендов рынка в этот период. Рейтинг составлялся на основе мнений экспертов, предоставивших свои комментарии к некоторым материалам номера.

29.05
Экспертный анализ

Склады в Москве переполнены: чем это грозит?

На волне повышенного спроса объем товарных запасов на складах Московского региона увеличился на 20-30%. Когда вспышка шокового потребления миновала, на первый план вышли новые проблемы, рассказали в компании Sputnik. Переполненность складов привела к сложностям в дезинфекции, уменьшению пространства для товарораспределения и снижению скорости доставки товаров в магазины.
22.04

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre