Итоги первой половины 2020 года на офисном рынке Москвы

Компания ILM подвела итоги 1-го полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам полугодия в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года. Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м. Несмотря на негативный эффект пандемии, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.

7208

Компания ILM подвела итоги 1-го полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам полугодия в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года. Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м. Несмотря на негативный эффект пандемии, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.

Предложение

По итогам 1 полугодия 2020 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 21,3 млн. кв. м, из которых 22%, или 4,7 млн. кв. м, соответствуют классу А, 38%, или 8 млн. кв. м, относятся к объектам класса Б+ и 40%, или 8,6 млн. кв. м - к классу Б-.

Всего по итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено 5 объектов общей офисной площадью 61 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года. Самыми крупными объектами стали многофункциональные комплекс «Квартал West» офисной площадью 33 тыс. кв. м и вторая фаза многофункционального комплекса «Смоленский Пассаж», введенные в первые три месяца года.

Согласно анонсам девелоперов на начало года, к вводу в эксплуатацию в нынешнем году было заявлено около 400 тыс. кв. м. . Однако, учитывая замедление деловой активности вследствие пандемии, а также нестабильности экономических показателей и дальнейшей неопределенности, реальный объем нового строительства за весь 2020 г. может составить около 300 тыс. кв. м. Причем наибольшее количество анонсированных объектов относится к классу А.

Спрос

Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических факторов и все последние месяцы находился под негативным влиянием ослабление курса рубля, а также событий, связанных с пандемией коронавируса. Все это привело к падению спроса на офисном рынке со стороны компаний-пользователей. В условиях низкой активности арендаторов мы наблюдали снижение чистого поглощения.

Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достигло отрицательного значения и составило -6,4 тыс. кв. м, что на 175 тыс. кв. м меньше показателя прошлого года.

Ввиду ситуации с пандемией коронавируса многие компании в целях снижения затрат начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду. На фоне снижения спроса чистое поглощение по всем классам за три последних месяца составило -92 тыс. кв. м.

Самое высокое значение показателя в первом полугодии сохраняется в классе Б+. Суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня здесь составило 13,5 тыс. кв. м. Во 2 квартале показатель составил -47 тыс. кв. м против 60 тыс. кв. м в 1 квартале года.

По итогам двух кварталов наибольшее высвобождение площадей произошло в объектах класса Б-, и показатель достиг -26 тыс. кв. м. Компании, арендующие площади в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности и пандемии, и уменьшали или вовсе закрывали свои офисы. Часть компаний выбирали вариант переезда в более дешевые помещения.

Некоторые компании, офис которых располагался в бизнес-центрах класса А/Б+, стали арендовать рабочие места в коворкингах. В условиях неопределенности и сложности принятия решений о дальнейшем развитии компании, такой сценарий позволил быстро организовать переезд в полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроке договора. В свою очередь, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу побудил руководство компаний к изменению организации и функции офисного пространства.

Уровень вакантных площадей

Если рассматривать поквартально, то динамика показателя различается. 1 квартал года показал продолжение сокращения количества свободных офисов. На фоне преобладания объемов чистого поглощения над новым строительством уровень вакантных площадей по итогам марта составил 7,6% в среднем по рынку, что на 0,6 п.п. ниже по сравнению с концом 2019 г.

Во 2 квартале, когда рынок ощутил на себе полноценный эффект пандемии коронавируса, и чистое поглощение вошло в отрицательную зону, доля свободных площадей в среднем по рынку в течение трех месяцев выросла на 0,5 п.п. Тем не менее, низкие темпы нового строительства сдерживают резкое увеличение количества свободных площадей.

Ставки аренды

В качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия для потенциальных арендаторов. Также многие крупные игроки среди собственников объектов продолжают удерживать ставки аренды на докризисном уровне.

В течение 1 квартала года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост во всех классах. Это обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы по привлекательным коммерческим условиям. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля.

Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к арендаторам. В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам июня достиг 26 400 руб. за кв. м в год. Относительно конца прошлого квартала средние ставки здесь упали на 10%. На снижение ставок здесь также повлияли колебания курса валют, так как ряд объектов предлагаются в долларах. Полугодовая динамика показала рост 0,5%. В долларовом выражении арендные ставки по итогам июня равны $375 за кв. м в год.



В классе Б+ рост стоимости аренды в начале года также не получил своего продолжения во 2 квартале. За последние три месяца средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса снизился на 1,5% и составил 18 700 руб. за кв. м в год. По сравнению с концом прошлого года средние ставки здесь выросли на 2,5%.

Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки аренды на протяжении всех последних шести месяцев росли и достигли уровня 16 600 руб. за кв. м в год. Полугодовой рост составил 12%.

Екатерина Волкова, Руководитель Отдела исследований и анализа рынка компании ILM, комментирует ситуацию на рынке следующим образом: «В условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей, арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами. Поэтому в дальнейшем сохранится тенденция частичной или полной реализации объекта на момент ввода его в эксплуатацию.

Понимая последствия пандемии и дальнейшего снижения деловой активности всех участников рынка, во втором полугодии мы ожидаем продолжения высвобождения части офисных помещений. Главными потребностями заключения новых сделок по аренде помещений будет не расширение занимаемого офиса, а сокращение расходов и оптимизация занимаемых площадей. В условиях, когда компании стремятся сократить свои расходы, наиболее востребованными будут те объекты, собственники которых готовы предлагать привлекательные условия для своих арендаторов. Небольшие компании, главным образом, будут интересоваться помещениями в состоянии «с отделкой».


 



Материалы по теме

Точка зрения

Как измерить гибкость рабочего пространства по шкале от офиса до современного коворкинга?

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
 
24.07
Экспертный анализ

В Москве все сложнее арендовать крупный офис

В столице практически не осталось свободных помещений для большого офиса.
 
20.07
Исследования рынка

Движения офисного планктона

Совместный опрос компании CBRE и агентства «СканМаркет», проведенный среди работников «Москва-Сити», показал высокую лояльность аудитории к местоположению и инфраструктуре делового центра. Только 10% респондентов не устраивает атмосфера делового кластера.

17.07

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

В «Технопарк М4» довезли сантехнику

Производитель сантехники Ceramica Nova арендовал свыше 2,7 тыс. кв. м в комплексе HD Development. Сделку сопровождал департамент складской и индустриальной недвижимости Bright Rich.
02.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: УК "Столица Менеджмент"
Открытие

ТРЦ «Небо» принял 8 новых арендаторов

За месяц в торговом центре открылись: Oodji, «МосИгра», Ozon, FiroLife, Anigami, Blanc Mariclo, «Майор Ник», Incity. Еще три новых магазина на 452 кв. м должны открыться в ближайшее время. УК «Столица Менеджмент» рассказала об открытиях.

02.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06
Источник: cre.ru
Назначения

В «Магните» грядут кадровые перемены

«Магнит» поменяет структуру управления.
 
02.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм