Итоги первой половины 2020 года на офисном рынке Москвы

Компания ILM подвела итоги 1-го полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам полугодия в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года. Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м. Несмотря на негативный эффект пандемии, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.

8496

Компания ILM подвела итоги 1-го полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам полугодия в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года. Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м. Несмотря на негативный эффект пандемии, в качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.

Предложение

По итогам 1 полугодия 2020 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 21,3 млн. кв. м, из которых 22%, или 4,7 млн. кв. м, соответствуют классу А, 38%, или 8 млн. кв. м, относятся к объектам класса Б+ и 40%, или 8,6 млн. кв. м - к классу Б-.

Всего по итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено 5 объектов общей офисной площадью 61 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года. Самыми крупными объектами стали многофункциональные комплекс «Квартал West» офисной площадью 33 тыс. кв. м и вторая фаза многофункционального комплекса «Смоленский Пассаж», введенные в первые три месяца года.

Согласно анонсам девелоперов на начало года, к вводу в эксплуатацию в нынешнем году было заявлено около 400 тыс. кв. м. . Однако, учитывая замедление деловой активности вследствие пандемии, а также нестабильности экономических показателей и дальнейшей неопределенности, реальный объем нового строительства за весь 2020 г. может составить около 300 тыс. кв. м. Причем наибольшее количество анонсированных объектов относится к классу А.

Спрос

Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических факторов и все последние месяцы находился под негативным влиянием ослабление курса рубля, а также событий, связанных с пандемией коронавируса. Все это привело к падению спроса на офисном рынке со стороны компаний-пользователей. В условиях низкой активности арендаторов мы наблюдали снижение чистого поглощения.

Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достигло отрицательного значения и составило -6,4 тыс. кв. м, что на 175 тыс. кв. м меньше показателя прошлого года.

Ввиду ситуации с пандемией коронавируса многие компании в целях снижения затрат начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду. На фоне снижения спроса чистое поглощение по всем классам за три последних месяца составило -92 тыс. кв. м.

Самое высокое значение показателя в первом полугодии сохраняется в классе Б+. Суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня здесь составило 13,5 тыс. кв. м. Во 2 квартале показатель составил -47 тыс. кв. м против 60 тыс. кв. м в 1 квартале года.

По итогам двух кварталов наибольшее высвобождение площадей произошло в объектах класса Б-, и показатель достиг -26 тыс. кв. м. Компании, арендующие площади в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности и пандемии, и уменьшали или вовсе закрывали свои офисы. Часть компаний выбирали вариант переезда в более дешевые помещения.

Некоторые компании, офис которых располагался в бизнес-центрах класса А/Б+, стали арендовать рабочие места в коворкингах. В условиях неопределенности и сложности принятия решений о дальнейшем развитии компании, такой сценарий позволил быстро организовать переезд в полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроке договора. В свою очередь, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу побудил руководство компаний к изменению организации и функции офисного пространства.

Уровень вакантных площадей

Если рассматривать поквартально, то динамика показателя различается. 1 квартал года показал продолжение сокращения количества свободных офисов. На фоне преобладания объемов чистого поглощения над новым строительством уровень вакантных площадей по итогам марта составил 7,6% в среднем по рынку, что на 0,6 п.п. ниже по сравнению с концом 2019 г.

Во 2 квартале, когда рынок ощутил на себе полноценный эффект пандемии коронавируса, и чистое поглощение вошло в отрицательную зону, доля свободных площадей в среднем по рынку в течение трех месяцев выросла на 0,5 п.п. Тем не менее, низкие темпы нового строительства сдерживают резкое увеличение количества свободных площадей.

Ставки аренды

В качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия для потенциальных арендаторов. Также многие крупные игроки среди собственников объектов продолжают удерживать ставки аренды на докризисном уровне.

В течение 1 квартала года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост во всех классах. Это обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы по привлекательным коммерческим условиям. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля.

Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к арендаторам. В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам июня достиг 26 400 руб. за кв. м в год. Относительно конца прошлого квартала средние ставки здесь упали на 10%. На снижение ставок здесь также повлияли колебания курса валют, так как ряд объектов предлагаются в долларах. Полугодовая динамика показала рост 0,5%. В долларовом выражении арендные ставки по итогам июня равны $375 за кв. м в год.



В классе Б+ рост стоимости аренды в начале года также не получил своего продолжения во 2 квартале. За последние три месяца средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса снизился на 1,5% и составил 18 700 руб. за кв. м в год. По сравнению с концом прошлого года средние ставки здесь выросли на 2,5%.

Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки аренды на протяжении всех последних шести месяцев росли и достигли уровня 16 600 руб. за кв. м в год. Полугодовой рост составил 12%.

Екатерина Волкова, Руководитель Отдела исследований и анализа рынка компании ILM, комментирует ситуацию на рынке следующим образом: «В условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей, арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами. Поэтому в дальнейшем сохранится тенденция частичной или полной реализации объекта на момент ввода его в эксплуатацию.

Понимая последствия пандемии и дальнейшего снижения деловой активности всех участников рынка, во втором полугодии мы ожидаем продолжения высвобождения части офисных помещений. Главными потребностями заключения новых сделок по аренде помещений будет не расширение занимаемого офиса, а сокращение расходов и оптимизация занимаемых площадей. В условиях, когда компании стремятся сократить свои расходы, наиболее востребованными будут те объекты, собственники которых готовы предлагать привлекательные условия для своих арендаторов. Небольшие компании, главным образом, будут интересоваться помещениями в состоянии «с отделкой».


 



Материалы по теме

Точка зрения

Как измерить гибкость рабочего пространства по шкале от офиса до современного коворкинга?

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
 
24.07
Экспертный анализ

В Москве все сложнее арендовать крупный офис

В столице практически не осталось свободных помещений для большого офиса.
 
20.07
Исследования рынка

Движения офисного планктона

Совместный опрос компании CBRE и агентства «СканМаркет», проведенный среди работников «Москва-Сити», показал высокую лояльность аудитории к местоположению и инфраструктуре делового центра. Только 10% респондентов не устраивает атмосфера делового кластера.

17.07

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre