0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Договор аренды после пандемии: форс-мажор и существенное изменение обстоятельств

Антон Помазан, адвокат, старший юрист практики банкротства BGP Litigation
 
Стороны договора аренды, особенно заключенного на длительный срок, достаточно часто в практике своих взаимоотношений используют институты форс-мажора, как инструмента для освобождения от ответственности за нарушение обязательств, и существенного изменения обстоятельств, как основания для изменения или расторжения договора. Еще одним важным инструментом является прекращение обязательства невозможностью исполнения. Суды нечасто шли навстречу заявленным требованиям в связи со сложностью доказывания оценочных категорий, которыми являются форс-мажор и существенное изменение обстоятельств. После введения серьезных ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции, интерес к рассматриваемым институтам обязательственного права существенно вырос, при этом существует обоснованное мнение, что суды дела о форс-мажоре и существенном изменении обстоятельств будут рассматривать более углубленно, основываясь в том числе и на разъяснениях Верховного Суда РФ по этим вопросам. Это же можно сказать и про невозможность исполнения.

BGP Litigation разбирает, что собой представляет форс-мажор, существенное изменение обстоятельств и невозможность исполнения в арендных договорах и как эти инструменты могут быть применены на практике.  

Гражданско-правовые конструкции, которые могут быть использованы в условиях пандемии сторонами договора аренды

Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие инструменты обязательственного права, позволяющие изменить условия ранее заключенных договоров:
  • обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) (п. 3 ст. 401 ГК РФ);
  • существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ);
  • невозможность исполнения обязательств (ст. 416 ГК РФ).
Признаки обстоятельства, необходимые для признания его форс-мажором:
  • является чрезвычайным: исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого в конкретных условиях является необычным. Это выход за пределы нормального, обыденного, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах;
  • является непредотвратимым: любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность (объективная непредотвратимость), не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий;
  • является объективной причиной невозможности исполнения конкретного обязательства: именно само обстоятельство (а не сложности фактического и правового характера, которое оно может вызывать) напрямую влечет невозможность исполнить обязательство. 
Сам по себе факт распространения коронавирусной инфекции и принятие органами власти ограничительных мер на отдельных территориях не свидетельствуют о наступлении форс-мажора. Необходимо учитывать категории должников, тип их деятельности, условия ее осуществления, регион, в котором действует организация. При этом должник может быть освобожден от ответственности за неисполнение обязательств лишь в том случае, если судом будет установлено наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств.

Таким образом, для освобождения от ответственности за просрочку уплаты арендной платы арендатору необходимо доказать как сам факт наступления обстоятельства непреодолимой силы, так и причинно-следственную связь между нарушением своего обязательства по договору и обстоятельством непреодолимой силы. Следует помнить, что само по себе объявление форс-мажора не освобождает от исполнения обязательства - оплаты аренды нежилого помещения, например. При этом неуплата долга еще до появления форс-мажора повлечет за собой отказ от освобождения за нарушение обязательства по оплате.

Для того чтобы подтвердить форс-мажор, арендатору следует обратиться в торгово-промышленную палату субъекта, которая вправе подтверждать наличие обстоятельств, признанных форс-мажором. Этот документ арендатор может использовать в качестве доказательства, однако окончательную оценку такому доказательству дает все равно суд. Желательным является предоставление и иных доказательств, свидетельствующих о наступлении форс-мажора.

Должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение (ненадлежащее исполнение). В частности, должник освобождается от возмещения убытков и выплаты неустойки за просрочку.
Дальнейшая судьба обязательства зависит от того, останется ли возможность его исполнения после прекращения обстоятельств непреодолимой силы:

А. Исполнение обязательства будет возможно - обязательство не прекращается, но кредитор вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки он утратил интерес к исполнению;

В. Исполнение обязательства после отпадения форс-мажора невозможно – обязательство прекращается невозможностью исполнения.

Договор между сторонами может содержать иные условия о последствиях наступления форс-мажора, в том числе положение о праве стороны расторгнуть договор в этом случае.

Пересмотр условий заключенных договоров в связи с существенным изменением обстоятельств

Основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (статья 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Общие условия для изменения или расторжения договоров, установленные Гражданским кодексом РФ:
  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Суд в исключительных случаях может изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Договором может быть исключено применение ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон.

В судебной практике сложился достаточно жесткий подход к трактовке существенного изменения обстоятельств. Так, суды не относили к существенному изменению обстоятельств финансовый кризис, рост цен на поставляемые товары, изменение курса валюты.

Применительно к договорам аренды ухудшение финансового состояния юридического лица или экономической обстановки в целом, снижение спроса на товар, сокращение штата сотрудников и изменение рыночной конъюнктуры суды также отказывались признавать существенным изменением обстоятельств. Позиция судов сводилась к возможности сторон предвидеть эти изменения.

На настоящий момент также не сформирована положительная судебная практика, свидетельствующая о возможности изменения или расторжения договора по причине влияния коронавирусной инфекции и принимаемых ограничительных мер на обстоятельства исполнения сторонами своих обязательств. Однако учитывая, что изменения в хозяйственной жизни, возникшие вследствие пандемии, обладают двумя главными характеристиками: чрезвычайностью и непредотвратимостью, есть все основания ожидать иной подход судов по этому вопросу. В этом случае важно доказать, что стороны не могли разумно предвидеть наступление таких обстоятельств.

Прекращение обязательства в связи с невозможностью исполнения

В законе и судебной практике выделяют фактическую и юридическую невозможность исполнить обязательство. Юридическая невозможность в первую очередь связана с ограничениями, вводимыми органами государственной власти.

Изложенные выше инструменты являются универсальными средствами изменения договорных условий, при этом стоит помнить, что в условиях карантина был принят целый блок законодательных новелл, направленных на поддержку пострадавших отраслей и компаний. Это отсрочка (рассрочка), а также снижение арендной платы, освобождение от арендных платежей, если предметом аренды является государственное имущество, пролонгация договоров аренды и, напротив, отказ от договора без каких-либо штрафных санкций и др.

В этой связи необходимо порекомендовать сторонам договора аренды в случае возникновения спорной ситуации внимательно проанализировать сложившееся отношения, выбрать наиболее подходящий способ защиты права и обратиться к своему контрагенту с обоснованным письменным требованием, направленным на урегулирование спорных вопросов.


Материалы по теме

Советы юристов

Разъяснения об одностороннем расторжении договоров аренды: кто, как и что за это будет

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рассказывают о новых мерах государственной поддержки арендаторов, принятых на федеральном уровне.

10.06
Точка зрения

Что делать с отсроченной частью арендной платы, если договор аренды прекратится до 2023 года?

Арендаторы из списка пострадавших отраслей имеют право на отсрочку арендной платы. В постановлении Правительства оговорены сроки погашения задолженности, однако нет четкого ответа на ряд вопросов, касающихся порядка выплат. О нюансах постановления рассуждает Сергей Трахтенберг, партнер, руководитель российской практики недвижимости и строительства, международная юридическая фирма Dentons.

04.06
Советы юристов

Как подготовиться к судебным спорам по договорам аренды?

Эксперты юридической фирмы «АЛРУД» рассказывают, что стоит учесть при ведении переговоров относительно изменения условий договоров аренды и подготовке к дальнейшим судебным спорам.

06.05

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

Популярное

Переговоры

«Оружейный» не купят

Центробанк отказался от покупки бизнес-центра. Сделка могла стать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости.

21.09
не указано

CRE All-Russia Awards 2020 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE All-Russia Awards 2020 прошла в Москве 24 сентября.
 
25.09
Сделка

ВЭБ избавился от апарт-отеля в Сочи

Гостиница «Русские сезоны», приобретенная бывшим топ-менеджером «Газпрома», может быть перепрофилирована в комплекс апартаментов.

21.09
Открытие

IKEA открывает флагман на Невском

Компания открывает двухуровневую дизайн-студию в центре Петербурга. Консультантами выступили компании BPG Estate и 1Retail.ru.

23.09
Сделка

EY сдаст площади Space 1

Оператор гибких офисов займется управлением 4,8 тыс. кв. м в «Аврора бизнес-парке».

23.09
Проект

Ant Development построит БЦ на Мясницкой

Многофункциональный офисный центр площадью около 20 тыс. кв. м может появиться рядом со зданием Центрсоюза.

23.09
Проект

Строительство спекулятивного корпуса в «Южных Вратах» началось

Возведением здания площадью около 43 тыс. кв. м в качестве генерального подрядчика займется компания «Мега-Строй-М».

23.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre