Рекордное снижение ключевой ставки, начавшееся еще летом 2019 г., привело к постепенному снижению доходности и росту стоимости практически всех классов активов. Быстрее всего отреагировали котировки облигаций — доходность 10-летних ОФЗ снизилась до 5,8% по сравнению с 8.4% в начале 2019 г., а композитный ценовой индекс облигаций Московской биржи за последние 2 года прибавил около 13%. Отыграли снижение ключевой ставки и депозиты. Банки довольно оперативно, как правило в течение месяца после очередного решения регулятора, корректировали проценты по вкладам: еще в прошлом году средние ставки по депозитам в 10 крупнейших банках России достигали 7-8% годовых, сегодня они опустились до 3–4%. Жилая недвижимость, весьма популярная среди российских граждан в качестве инвестиционного актива, также демонстрирует рост цен на фоне удешевления ипотеки. И даже несмотря на серьезный экономический кризис, вызванный пандемией коронавируса, цены на жилье в 2020 г. продолжают расти на фоне рекордно низких ставок по ипотеке, а также желания граждан защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности.
Коммерческая недвижимость — довольно инертный актив, но ситуация здесь, пусть и с некоторым опозданием, движется в том же направлении. Цены уже начали расти в отдельных сегментах, особенно среди объектов небольшого размера, популярных среди частных инвесторов. Однако растущий тренд в целом по рынку только зарождается. В пользу будущего роста, по аналогии со всеми остальными классами активов, играет снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ожидаемое снижение ставок капитализации, лежащих в основе оценки любого коммерческого объекта.
Ключевая ставка Банка России уже достигла достаточно комфортного для российского рынка значения в 4,25%. При этом ЦБ видит возможность для дальнейшего снижения ставок в рамках базового сценария. Однако ставки капитализации остались пока на прежнем уровне из-за инертности рынка и продолжающегося кризиса. В итоге спред между ключевой ставкой и ставкой капитализации вырос до нехарактерных для рынка значений в 5-7 процентных пунктов по сравнению с привычными 3-5 п.п. Очевидно, бесконечно это не может продолжаться, а значит ставки капитализации имеют все шансы для снижения с текущего среднего для рынка уровня 9–11% до 7–9% годовых, с возвращением спредов в привычный для российского рынка диапазон. В пользу подобного сценария говорит и многолетнее наблюдение за американским и европейским рынками, где в течение многих десятилетий ставки капитализации коммерческой недвижимости повторяют динамику ключевой ставки с практически неизменным спредом в размере 3-5 п.п. Так, например, в 2000 г. ставки капитализации в США составляли 8-9% при ключевой ставке 6,5%, а сейчас они находятся на уровне 4-5% при ключевой ставке 0%.
В итоге снижение ставок однозначно положительно повлияет на стоимость объектов по всему спектру российского рынка коммерческой недвижимости. Равно как и зарождающийся тренд на активное вхождение розничных инвесторов в коммерческие активы через различные инструменты коллективных инвестиций и инвестиционные платформы, позволяющие купить долю в профессионально отобранных объектах, получать дивидендный доход и рассчитывать на рост их стоимости, не особо вдаваясь в детали.
Препятствием для немедленной реализации этого сценария остаются пандемия и сложная ситуация в экономике. Кроме того, перспективы роста арендных ставок довольно отличаются в зависимости от сегмента рынка. Но в целом, даже в тех секторах, где стоимость аренды стагнирует или даже снижается, цена объектов скорее всего либо останется на прежнем уровне, либо даже незначительно увеличится из-за эффекта снижения ставок капитализации, который сегодня является самым серьезным фактором для переоценки всех сегментов коммерческой недвижимости в России.
В числе самых интересных объектов для инвестирования сегодня, конечно, складская недвижимость. Складов в России и до кризиса не хватало, на фоне низкой вакансии (2,2% на конец 3 квартала 2020 г.) арендные ставки росли в течение последних трех лет. Сейчас, с ростом онлайн-торговли, динамично растет спрос на сортировочные мощности. Рынок насыщается медленно, стоимость аренды продолжит дорожать. В числе аутсайдеров рынка — крупные торговые центры, где уровень риска существенно увеличился. Тренд на снижение трафика крупных ТЦ наметился еще до кризиса, последние 5 лет количество посетителей моллов уменьшалось практически каждый год. Люди все больше покупают онлайн и рядом с домом, с началом пандемии к этому добавились социальное дистанцирование и прочие факторы, снижающие популярность крупных торговых объектов у покупателей. Собственники районных торговых центров или стрит ретейла в густонаселенных районах чувствуют себя намного лучше: далеко не все товары удобно покупать онлайн, да и сам формат покупок «у дома» становится все более популярным, в отличие от поездок в крупные моллы или гипермаркеты. И здесь мы также видим потенциал роста арендных ставок и, как следствие, цен на объекты. А вот те же самые магазины и рестораны, расположившиеся в более престижных локациях – на центральных улицах больших городов с высокой стоимостью аренды, -вероятно, ждут нелегкие времена из-за удаленной работы и падения доходов населения.
Офисный сегмент, конечно, сейчас находится под давлением, но и он пока слабо реагирует на кризис: здесь мы видим тренд на сокращение компаниями расходов на аренду, обязательный перевод не менее 30% сотрудников на временную дистанционную работу в Москве, уменьшение площади, снижение класса офисов и изменение локации в пользу менее дорогих и отдаленных офисных центров. Но ситуацию спасает то, что сегмент вошел в кризис без перегрева: объем ввода новых площадей оставался невысоким на протяжении 5 лет, на рынке наблюдался умеренный уровень вакансии на уровне 7-12% (в зависимости от класса и локации), ставки были на невысоком уровне, поэтому все аналитики ожидали бурного роста рынка в 2020 г. Коронавирус свел на нет весь потенциальный рост, но и не вызвал существенного падения рынка. Да и долгосрочная важность офиса как штаб квартиры компании, необходимой для эффективной коллаборации сотрудников, в очередной раз подтверждается даже во времена массовой удаленной работы. Офисы однозначно существенно трансформируются, но по-прежнему будут играть важную роль для большинства компаний.
В сухом остатке, коммерческая недвижимость сейчас является одним из наиболее инвестиционно привлекательных активов в России. Даже в сегментах, где ожидать увеличения арендных доходов не приходится, сохраняются перспективы роста стоимости. Даже в нелегкой для ретейла и офисной недвижимости ситуации общее снижение стоимости денег неизбежно приведет к постепенному удорожанию качественных объектов. И, конечно же, не стоит забывать, что кризис - это лучшее время для инвестиций.
Коммерческая недвижимость — довольно инертный актив, но ситуация здесь, пусть и с некоторым опозданием, движется в том же направлении. Цены уже начали расти в отдельных сегментах, особенно среди объектов небольшого размера, популярных среди частных инвесторов. Однако растущий тренд в целом по рынку только зарождается. В пользу будущего роста, по аналогии со всеми остальными классами активов, играет снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ожидаемое снижение ставок капитализации, лежащих в основе оценки любого коммерческого объекта.
Ключевая ставка Банка России уже достигла достаточно комфортного для российского рынка значения в 4,25%. При этом ЦБ видит возможность для дальнейшего снижения ставок в рамках базового сценария. Однако ставки капитализации остались пока на прежнем уровне из-за инертности рынка и продолжающегося кризиса. В итоге спред между ключевой ставкой и ставкой капитализации вырос до нехарактерных для рынка значений в 5-7 процентных пунктов по сравнению с привычными 3-5 п.п. Очевидно, бесконечно это не может продолжаться, а значит ставки капитализации имеют все шансы для снижения с текущего среднего для рынка уровня 9–11% до 7–9% годовых, с возвращением спредов в привычный для российского рынка диапазон. В пользу подобного сценария говорит и многолетнее наблюдение за американским и европейским рынками, где в течение многих десятилетий ставки капитализации коммерческой недвижимости повторяют динамику ключевой ставки с практически неизменным спредом в размере 3-5 п.п. Так, например, в 2000 г. ставки капитализации в США составляли 8-9% при ключевой ставке 6,5%, а сейчас они находятся на уровне 4-5% при ключевой ставке 0%.
В итоге снижение ставок однозначно положительно повлияет на стоимость объектов по всему спектру российского рынка коммерческой недвижимости. Равно как и зарождающийся тренд на активное вхождение розничных инвесторов в коммерческие активы через различные инструменты коллективных инвестиций и инвестиционные платформы, позволяющие купить долю в профессионально отобранных объектах, получать дивидендный доход и рассчитывать на рост их стоимости, не особо вдаваясь в детали.
Препятствием для немедленной реализации этого сценария остаются пандемия и сложная ситуация в экономике. Кроме того, перспективы роста арендных ставок довольно отличаются в зависимости от сегмента рынка. Но в целом, даже в тех секторах, где стоимость аренды стагнирует или даже снижается, цена объектов скорее всего либо останется на прежнем уровне, либо даже незначительно увеличится из-за эффекта снижения ставок капитализации, который сегодня является самым серьезным фактором для переоценки всех сегментов коммерческой недвижимости в России.
В числе самых интересных объектов для инвестирования сегодня, конечно, складская недвижимость. Складов в России и до кризиса не хватало, на фоне низкой вакансии (2,2% на конец 3 квартала 2020 г.) арендные ставки росли в течение последних трех лет. Сейчас, с ростом онлайн-торговли, динамично растет спрос на сортировочные мощности. Рынок насыщается медленно, стоимость аренды продолжит дорожать. В числе аутсайдеров рынка — крупные торговые центры, где уровень риска существенно увеличился. Тренд на снижение трафика крупных ТЦ наметился еще до кризиса, последние 5 лет количество посетителей моллов уменьшалось практически каждый год. Люди все больше покупают онлайн и рядом с домом, с началом пандемии к этому добавились социальное дистанцирование и прочие факторы, снижающие популярность крупных торговых объектов у покупателей. Собственники районных торговых центров или стрит ретейла в густонаселенных районах чувствуют себя намного лучше: далеко не все товары удобно покупать онлайн, да и сам формат покупок «у дома» становится все более популярным, в отличие от поездок в крупные моллы или гипермаркеты. И здесь мы также видим потенциал роста арендных ставок и, как следствие, цен на объекты. А вот те же самые магазины и рестораны, расположившиеся в более престижных локациях – на центральных улицах больших городов с высокой стоимостью аренды, -вероятно, ждут нелегкие времена из-за удаленной работы и падения доходов населения.
Офисный сегмент, конечно, сейчас находится под давлением, но и он пока слабо реагирует на кризис: здесь мы видим тренд на сокращение компаниями расходов на аренду, обязательный перевод не менее 30% сотрудников на временную дистанционную работу в Москве, уменьшение площади, снижение класса офисов и изменение локации в пользу менее дорогих и отдаленных офисных центров. Но ситуацию спасает то, что сегмент вошел в кризис без перегрева: объем ввода новых площадей оставался невысоким на протяжении 5 лет, на рынке наблюдался умеренный уровень вакансии на уровне 7-12% (в зависимости от класса и локации), ставки были на невысоком уровне, поэтому все аналитики ожидали бурного роста рынка в 2020 г. Коронавирус свел на нет весь потенциальный рост, но и не вызвал существенного падения рынка. Да и долгосрочная важность офиса как штаб квартиры компании, необходимой для эффективной коллаборации сотрудников, в очередной раз подтверждается даже во времена массовой удаленной работы. Офисы однозначно существенно трансформируются, но по-прежнему будут играть важную роль для большинства компаний.
В сухом остатке, коммерческая недвижимость сейчас является одним из наиболее инвестиционно привлекательных активов в России. Даже в сегментах, где ожидать увеличения арендных доходов не приходится, сохраняются перспективы роста стоимости. Даже в нелегкой для ретейла и офисной недвижимости ситуации общее снижение стоимости денег неизбежно приведет к постепенному удорожанию качественных объектов. И, конечно же, не стоит забывать, что кризис - это лучшее время для инвестиций.
