Рынок складской недвижимости Новосибирска в 2020 г. – итоги

Результаты работы отрасли в текущем году подводит ведущий специалист консалтинговой компании «Деловой Новосибирск», эксперт рынка складской недвижимости Дмитрий Белых.
 
5400
Изображение взято из источника: «Деловой Новосибирск»
Общие тенденции

В 2020 г. рынок складской недвижимости переживает один из самых успешных периодов за последние 7 лет.

Спрос среди арендаторов на качественные складские помещения резко увеличился, а количество введенных в эксплуатацию новых складских площадей недостаточно для его удовлетворения. Связано это, по большей части, с тем, что ранее спрос на складские помещения был довольно умеренным, а вложения в этот сегмент инвесторами оценивались как более рискованные, менее доходные и требующие большой вовлеченности, по сравнению с жилой, торговой, офисной недвижимостью. Но летом 2020 г. мы стали наблюдать активный  интерес девелоперов, инвесторов к качественным складским объектам, а также к земельным участкам для их строительства.

Это обусловлено рекордно высоким спросом среди арендаторов. Многим компаниям в условиях новых реалий пришлось участвовать в гонке за потребителя, и одной из приоритетных задач в данном случае стала жесткая оптимизация - сокращение офисных, торговых помещений и при этом расширение складских площадей. Во-первых, для увеличения товарных запасов внутри страны. Во-вторых, с целью сокращения сроков доставки товара до конечного потребителя. Это особенно повлияло на увеличение спроса на складские объекты именно в регионах. Ведь сейчас 70% всех складов России сосредоточено в Москве и в Санкт-Петербурге.

По данным федеральных аналитиков, за последние 3 года спрос на региональные склады в России вырос в 1,5 раза, а в 2020 г.,  по сравнению с 2019 годом,  рост составил 12%. При этом в 2020 г. 26% от всего объема сделок в регионах страны пришелся именно на Новосибирск!  Ниже расскажем, какие сделки закрывала наша компания.

Еще одной точкой роста стал увеличенный спрос на определенные виды продукции (продукты питания, фармацевтическая, алкогольная продукция, товары для ремонта и т.д.), что также сыграло свою роль в образовании дефицита складских объектов в регионах, в том числе в Новосибирске.

Арендаторы стали более решительными в вопросах заключения предварительных соглашений по аренде еще строящихся складских зданий с запланированным вводом в эксплуатацию в 2021 г. В данных условиях многие девелоперы уже сориентировались и возобновили работу по строительству «замороженных» ранее проектов данного типа, несмотря на удорожание их себестоимости.

Формирование спроса и предложения

По-прежнему самыми востребованными на рынке складской недвижимости Новосибирска остаются современные складские помещения класса «В», «В+» и «А» площадью от 1000 до 2 500 кв. м, а так же объекты площадью от 5 000 до 15 000 кв. м, есть заявки и на объемы 25 000-35 000 кв. м. Спрос на склады класса «С» продолжает снижаться даже в условиях дефицита складских помещений.

При этом склады класса «В» и «В+» в формате до 5000 кв. м по-прежнему более востребованы, чем класса «А». Дело в том, что строительство и оборудование склада класса «А» существенно дороже, соответственно, чтобы выйти на хорошую окупаемость и доходность объекта такого уровня, нужно выдерживать ставку аренды не ниже 490-520 руб./кв.м. в месяц, включая НДС и OPEX (операционные расходы). Круг арендаторов на такие склады гораздо уже, т.к. это компании федерального или международного уровня. Себестоимость строительства и обслуживание склада класса «В», «В+» ниже, а соответственно, владелец может выдерживать приемлемую для большинства арендаторов ставку аренды в диапазоне 380-400 руб./кв.м, включая НДС и OPEX, при этом не бояться длительных простоев, чего не скажешь о складах класса «А».

На сегодняшний день вакансия качественных складов в Новосибирске оценивается как крайне низкая - порядка 3,5%.

Увеличение спроса наблюдаем и на склады с ж/д тупиками, на мой взгляд, это обусловлено повышением нагрузки на компании, оказывающие услуги по автомобильным грузоперевозкам и, как следствие, увеличение стоимости их услуг, а главное - сроков доставки товаров. Второй фактор - это поставки определенных товаров из Китая, как правило, это малогабаритные, но при этом тяжелые грузы (керамическая плитка, сырье для пищевой продукции и т.д.).

Современный неликвид

Часто мы слышим вопрос от владельцев уже готовых складских объектов, построенных не так давно и с использованием современных материалов, почему же их объекты пустуют, при активно растущем спросе. Ответ на данный вопрос довольно простой – при проектировании и строительстве они не учитывают два важнейших фактора, которые обуславливают спрос среди арендаторов.

Первый фактор - это локация. Месторасположение склада играет важнейшую роль при выборе арендаторами складского объекта: чем удобнее подъездные пути, транспортная развязка, доступность общественного транспорта для складского персонала, тем наиболее востребован склад среди арендаторов. Склады в черте города обладают наибольшей привлекательностью. Так называемые склады формата «последней мили», на наш взгляд, будут популярны и в будущем.

Второй по значимости фактор - это конструктив (основные технические характеристики)объекта. Ведь склад может быть новым и красивым, построенным из самых современных материалов, но при этом неудобный при его использовании (неправильно организована зона разгрузки, низкие потолки, большое количество офисных помещений или мезонина).
 
Нестабильность рынков, потери от простоя площадей заставляют собственников складов подходить более обдумано к строительству/покупке/редевеломпенту складских объектов. Так, в 2020 г. мы отмечали востребованность предпроектной оценки будущих складских комплексов – инвесторы, решившиеся вложиться именно в рынок складской недвижимости, все чаще стали обращаться за анализом к профессиональным брокерам. Предварительная оценка проектов дает возможность получить максимально востребованный и прибыльный объект. При развитии такого продуманного подхода совместной работы участников рынка Новосибирск будет получать все больше действительно нужных современных складских объектов, а инвесторы – ценный актив.

Итоги и прогнозы

Увеличение спроса на качественные складские объекты подтверждает и наша статистика: так, в 2020 г. прирост сданных нашей компанией квадратных метров складской недвижимости составил 35% по сравнению с 2019 г. Ежемесячно, начиная с июня, мы сдавали от 5000 кв. м. Арендаторами выступали представители онлайн-торговли, розничной торговли (которая теперь все плотнее связана с первой), логистические компании, дистрибуция (электротехническая продукция, строительные материалы/товары для ремонта, фармацевтическая продукция, автомобильные запчасти, алкоголь).

На данный момент мы имеем портфель заказов на аренду складов более 70 000 кв. м: от 3000 до 35 000 кв. м. По нескольким проектам, в частности, в объеме от 15 000 кв. м, мы ведем переговоры в формате сделок Build-to-suit – строительство объекта под заказчика.

Считаем, что в 2021 г. спрос на качественные складские объекты будет только расти, чему способствуют следующие факторы:
  1. Практически полная занятость уже готовых складских объектов действующими арендаторами;
  2. Строящиеся объекты, с планируемым вводом в эксплуатацию в ближайшие 5-6 месяцев, уже зарезервированы предварительными договорами аренды;
  3. Количество строящихся объектов, планируемых ко вводу в эксплуатацию в 2021 г., не способно удовлетворить спрос даже действующих на сегодняшний день заявок;
  4. Рост онлайн-торговли будет продолжаться, что потребует дальнейшего увеличения складов и улучшения логистики;
  5. Увеличение спроса на услуги логистических операторов, транспортных компаний также будет подталкивать последних к наращиванию объемов арендуемых складских площадей;
  6. Повышение требований со стороны арендаторов к качеству и уровню складских объектов продолжит их курс по замене складов старого фонда на складские помещения более высокого уровня.


иГРОКИ РЫНКА

Деловой Новосибирск

Белых Дмитрий

Консалтинг и брокеридж

Деловой Новосибирск

Материалы по теме

Экспертный анализ

Новосибирск пополнится складами

Новосибирск ожидает рекордный объем ввода складов за последние 10 лет.
 
12.03
Исследования рынка

Склады Новосибирска: итоги 2018 г.

По данным консалтинговой компании Nazarov & Partners, объем складских сделок по аренде в Новосибирске составил 120 000 кв. м. Был зафиксирован эффект отложенного спроса, многие проекты перенеслись на начало 2019 г.
11.02
Исследования рынка

Торговый рынок Новосибирска – важна грамотная стратегия

Новосибирск можно назвать одной из точек роста Сибирского региона. Обеспеченность торговыми площадями составляет почти 1 300 кв. м на 1000 жителей. На данный момент в Новосибирске работает более 100 торговых центров, это приблизительно 43% от объема коммерческой недвижимости в городе.
26.05

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: KravtGroup
Игроки рынка

KravtGroup проводит ребрендинг при участии Студии Артемия Лебедева

Отельер и девелопер получит название Kravt Hotels & Homes. Кроме того, компания запускает новый флагманский бренд Muse. Полностью завершить ребрендинг сети планируется до конца 2025 года.
07.07
Источник: Blank
Назначения

Петр Фонфара - управляющий партнер Blank

В новой роли Фонфара сосредоточится на стратегическом управлении международной командой бюро, развитии направлений компании и укреплении проектного портфеля.
07.07
Источник: Manufaqtury
Назначения

Андрей Хаев присоединился к Manufaqtury

Он занял должность директора департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Андрей обладает более чем 10-летним опытом в области управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, занимал руководящие позиции в таких компаниях, как Sawatzky, Standard Property & Facility Management (бывший O1 Standard) и RD Management Services. 

 
07.07
Источник: CRE
Сделка

«Магнит» заключил офисную сделку года

Ритейлер «Магнит» арендовал 10,9 тыс. кв. м в офисном здании у Савеловского вокзала, что стало одной из крупнейших офисных сделок в Москве с начала 2025 года.
10.07
Источник: МЕГА
Игроки рынка

Более 80 магазинов открылось в МЕГАХ в первом полугодии 2025

Это на 12,5% больше, чем в прошлом году. Общая площадь новых магазинов - более 22 тыс. кв. м. Модный сегмент лидирует по количеству открытий – более 11 тыс. кв. м.
07.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

У края платформы: как принятие новых законов о платформенной экономике изменит рынки

Вчера Госдума единогласно приняла в первом чтении законопроекты № 959244-8 и № 959248-8 о платформенной экономике, разработанные в Правительстве России. Инициатива была внесена 3 июля, и это первая в истории страны законодательная попытка закрепления единых правил игры в e-commerce. Цель, по словам авторов — баланс между интересами владельцев маркетплейсов, сервисов заказа еды, такси, их партнёров и покупателей. Несмотря на то, что документы приняты только в первом чтении, участники рынка считают, что «это дело решённое», за электронную коммерцию «государство, наконец-то, возьмётся всерьёз», а в перспективе может даже сбыться мечта игроков «каменной розницы» о налоговом и ценовом «равноправии» онлайн и оффлайн. Оппоненты же называют проекты никакими, запоздалыми и «снова лоббирующими исключительно интересы маркетплейсов».
 
Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
10.07
Источник: Пресс-служба Aspace
Инвестиции

ЦФА Aspace раскупили за минуты

Оператор сервисных офисов Aspace разместил цифровые финансовые активы (ЦФА) на сумму 130 млн рублей. Эмиссия прошла на платформе «Атомайз» и была закрыта досрочно — заявки собрали за 9 минут с начала размещения.
07.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre