По оценке компании JLL, за 2020 год объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 4,16 млрд долл., что на 1,8% выше результата 2019 года (4,09 млрд долл.). При этом, традиционно, основной объем пришелся на последний квартал, когда было закрыто сделок на 1,68 млн долл. – максимум с 4 кв. 2017 года.
«Итоговые результаты оказались существенно выше ожиданий, которые были в начале пандемии. На высокие значения второго полугодия повлияла низкая стоимость финансирования, снижение ставок по депозитам и соответствующее ожидание последующей компрессии рынка. На настоящий момент спред между доходностью инвестиций в недвижимость и государственных облигаций продолжает расти, что и стимулирует интерес инвесторов к недвижимости, – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель Группы по инвестициям компании JLL. - На данный момент ориентиром для рынка, по нашим оценкам, являются ставки капитализации в Москве в диапазонах 10-11,5% для складов, 8,5-10% для офисов, 9-10,5% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9-11% для офисов, 9,5-11,5% для торговых центров».
Наиболее серьезный рост произошел в производственно-складском сегменте, где по сравнению с 2019 годом, объем инвестиций вырос в 2,5 раза и составил по итогам 2020 года 741 млн долл. По абсолютному объему склады впервые с 2014 года оказались в тройке наиболее привлекательных секторов. На первом месте по итогам 2020 года остался сегмент жилой недвижимости – более 1,5 млрд долл. (рост на 51%). Традиционно привлекательными остаются офисы – на них пришлось около 1,1 млрд долл. Однако высокая неопределенность, связанная со спросом на офисном рынке, привела к тому, что объем инвестиций в офисы сократился на 20%.
Значительная часть инвестиций была осуществлена с целью дальнейшего редевелопмента, в том числе и под иной функционал. Если ранее на такие объекты приходилось в среднем около 15%, то в 2020 году на них пришлось 48% всего объема инвестиционных сделок. Доля таких сделок выросла в первую очередь за счет уменьшения инвестиций в объекты, генерирующие денежный доход.
«Важную роль в поддержании активности на инвестиционном рынке играли крупнейшие российские банки, которые не только кредитовали проекты высококлассной коммерческой недвижимости, но в ряде случаев также приобретали стабилизированные активы в состав активов своих ПИФов, с целью последующей продажи паев розничным инвесторам. В целом 2020 год был рекордным для индустрии коллективных инвестиций в недвижимость, и мы ожидаем серьезное развитие данного тренда в 2021 году», – добавляет Микаэл Казарян.
Как и ранее, Москва остается наиболее привлекательной для инвесторов. По итогам 2020 года на столицу пришлось 75% всех инвестиций. Доля Петербурга составила 16%.
Что касается структуры инвестиций по стране происхождения, доля российских компаний в общем объеме транзакций за 2020 год выросла до 89% (76% - по итогам 2019 года), отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии. В 2020 году мы ожидаем сохранения превалирующей доли российских инвесторов на уровне 85-90%.
«Несмотря на осложнение экономической ситуации в 2020 году, объем инвестиций остался на уровне докризисного года. В 2021 году мы ожидаем увеличения объема транзакций до 4,5 – 5 млрд долл. Инвесторы, как и в прошедшем году, продолжают проявлять интерес к складской недвижимости, постепенно отыгрывать позиции будет торговый сегмент», - добавляет Андерс Лильенстолпе, генеральный директор компании JLL.
