В 2020 году рынок офисной недвижимости пополнился 7 бизнес-центрами класса А и В арендопригодной площадью 134 тыс. кв. м, что вдвое меньше планируемого. Только 54 тыс. кв. м предназначены для сдачи в аренду, в них свободными остаются более половины помещений.
«К третьему за последние 20 лет кризису девелоперы усвоили уроки предыдущих, и на фоне низкого уровня спроса не спешили вводить строящиеся здания в эксплуатацию. Впервые за современную историю офисного рынка в 4 квартале не было введено ни одного нового бизнес-центра. При этом более 300 тыс. кв. м офисной недвижимости анонсировано на 2021 год, что может привести к изменению баланса спроса и предложения, и, как следствие, к корректировке арендных ставок в меньшую сторону», — комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. Среди зданий, находящихся на высокой стадии готовности — Atlas City, «Собрание» (2 очередь), «Буревестник», «Черниговский», «Элкус» (2 очередь), «Дом Рогова» и др.
Небольшой прирост нового спекулятивного предложения снизил темпы роста вакантности к концу 2020 года. В среднем по городу пустует 8,4% офисной недвижимости. По итогам декабря доля свободных площадей в зданиях класса А составила 4%, что всего на 0,5 п.п. выше, чем годом ранее. В классе В ситуация сложнее — пустует 10,7%, что на 3,3 п.п. больше, чем в конце 2019 года.
Бизнес-центры класса А встретили кризисную ситуацию 2020 года с наибольшим запасом прочности и завершили год с наименьшими потерями. Основная причина — долгосрочные договоры с крупными компаниями и небольшое количество свободного предложения на рынке в этом сегменте. Ограниченный выбор свободных офисов и высокие арендные ставки не позволяют арендаторам мигрировать из одного здания в другое.
Рынок офисных центров класса В значительно больше и здесь ситуация иная. Несмотря на то, что сделки продолжали закрываться и их количество осталось на докризисном уровне, объем пустующих офисов увеличивался весь год. «Оптимизация площадей арендаторами в связи с сокращением издержек на аренду и переводом сотрудников на удаленную работу привела к тому, что освобождалось площадей больше, чем занималось новыми арендаторами. Наиболее показательна эта тенденция в центре города (Центральном и Петроградском районах), где арендные ставки остаются одними из самых высоких», — комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге. Теряют арендаторов в первую очередь офисные здания с негибкими условиями аренды, краткосрочными договорами, большой долей малого бизнеса среди арендаторов, а также построенные 10 лет назад и более.
По прогнозам аналитиков JLL, к середине 2021 года доля свободных площадей в среднем по рынку составит 10-12% в зависимости от темпов строительства анонсированных к вводу в 2021 году объектов, после чего можно ожидать постепенного сокращения. Прогнозируется затяжной период снижения объема свободных офисов по аналогии с кризисами 2008 и 2014 года, когда восстановление рынка происходило в течение 3 лет.
В структуре новых сделок по аренде офисов в первой половине года отмечалось снижение доли IT компаний, но во второй половине года их активность увеличилась и было закрыто ряд крупных сделок. Таким образом, компании нефтегазовой сферы и IT остаются драйверами спроса несмотря на кризис. По прогнозам JLL, как Газпром, так и IT компании продолжат лидировать в структуре спроса в 2021 году с долей более 50% от всего объема сделок.
Рост вакантности в течение года не оказал существенного влияния на арендные ставки. Средневзвешенные показатели сохранились на уровне 2019 года, — 1 913 руб. за кв. м в месяц в зданиях класса А, включая НДС и операционные расходы, и 1 310 руб. в бизнес-центрах класса В. Корректировка коммерческих условий в 2021 году будет зависеть от того объема нового предложения, которое выйдет на рынок.
