Knight Frank: Поглощение офисов снизилось на 61%

Специалисты подвели итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. В течение отчетного периода наблюдалось постепенное замедление основных показателей. По итогам рекордно низкого показателя достигло поглощение. Ставки аренды остались на прежнем уровне.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, в течение года на рынке наблюдалось замедление основных показателей спроса и предложения. Часть проектов, запланированных к вводу в 2020 году, перенеслась на следующий год, а объемы поглощения снизились до рекордно низкого показателя – 277,5 тыс. кв. м, что даже меньше уровня посткризисного 2015 года. Выход на рынок большого объема незаполненных площадей привел к росту вакантности офисных помещений класса А за год на 2,0 п.п., до 11,4%. В 2021 году ожидается постепенное восстановление спроса, что простимулирует девелоперов к выводу на рынок новых объектов.
 
По итогам 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,99 млн кв. м, из которых 4,59 млн кв. м относятся к классу А, а 12,40 млн кв. м – к классу В. Несмотря на высокий уровень неопределенности рынка в 2020 году и ощутимое влияние ограничительных мер в связи с пандемией             коронавируса, совокупный ввод офисных площадей составил 224,4 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок в 2020 году, стал объект класса А – Neva Towers (60 283 кв. м). Также произошел официальный ввод таких крупных объектов как ВТБ Арена Парк зд. 8, Алкон II, МФК Квартал West и другие.


 
Годовой объем поглощения офисных площадей продемонстрировал резкое, но ожидаемое падение – совокупный объем составил 277,5 тыс. кв. м, что на 61% меньше, чем в 2019. Дополнительно стоит отметить, что более 90% объема поглощения было сгенерировано сделками с объектами класса В. В классе А низкие объемы поглощения площадей были обусловлены двумя факторами. Во-первых, крупнейшие новые проекты этого класса вышли на рынок незаполненными. Во-вторых, негативно на спрос влиял фактор проведения большинством крупных арендаторов оптимизации своих офисных пространств, излишки которых были выведены на рынок субаренды. Совокупный объем таких площадей оценивается на уровне 150-200 тыс. кв. м, часть из которых по-прежнему остается на рынке. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция будет наблюдаться и далее; тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и из-за отсутствия предложения крупных лотов. На текущий момент для компаний, бизнес которых в пандемию не только не пострадал, но и показал рост, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Ограниченный текущий спрос на столь дорогие площади позволит потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
 
В IV квартале 2020 года также наблюдалось изменение традиционной структуры сделок – около 65-70% объема сделок было представлено сделками по пересмотру и продлению коммерческих условий, при том, что в I-III кварталах эта доля составляла всего 25-30%. Всплеск подобной активности, вероятнее всего, означает завершение переговоров арендаторов, которые приняли решение о реконфигурации своих пространств в первые месяцы ограничительных мер из-за пандемии. В 2021 году ожидается постепенное восстановление спроса на офисы, прогнозируемый объем поглощения составляет 431,4 тыс. кв. м.
 
Выход на рынок большого объема незаполненных площадей привел к росту вакантности офисных помещений класса А за год на 2,0 п.п., до 11,4%. Восстановление спроса, ожидаемое в текущем году, приведет к заполнению в том числе новых офисных площадей, вышедших на рынок в 2020 году, что могло бы снизить показатель вакантности до уровня конца 2019. Однако, за счет большей доли в объеме будущих площадей объектов класса А, на рынок вновь может выйти крупный объем незаполненных офисов – в случае выхода на рынок всех заявленных проектов, рост показателя вакантности объектов класса А может вырасти до 11,8-12,0% по итогам 2021 года. В классе В наблюдается стабильное и поступательное снижение вакантности, поддерживаемое низким объемом вводимых в этом сегменте офисов.
 

 
Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший год. В классе А собственники наиболее дорогих и качественных объектов в центре города в течение года не снижали ставки аренды даже с учетом конъюнктЫуры рынка. Локальные снижения были обусловлены наличием или появлением в отдельных зданиях крупных лотов по не высоким относительно конкурентов ставкам. По сравнению с 2019 годом средневзвешенная ставка продемонстрировала рост на 1,6%, что обусловлено, в первую очередь, выходом на рынок свободных площадей в новых объектах, которые маркетируются по ставкам выше среднего по локальному рынку. Показатель составил 25 391 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В ставка не претерпела значительных изменений – рост составил 0,2% до 16 854 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
 

 

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Основным итогом 2020 года стало двукратное падение спроса и предложения. Дальнейшая активность участников рынка зависит от понимания плана, перспектив развития и выбора в пользу офисного, дистанционного или смешанного формата работы. Вероятно, 2021 год принесет нам больше определенности в том, сколько и каких офисов нужно Москве и покажет, что нас ждет в целом: драматичные изменения или сохранение статуса-кво. А пока мы констатируем, что ставки аренды не снижаются, хотя вакансия немного растет».


 
 


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Исследования рынка

Спрос на офисы Москвы достиг дна

Общий объем спроса по итогам года составил менее 800 тыс. кв. м, а вакантность увеличилась почти до 12%. Аналитики компании JLL подвели итоги 2020 года и сделали прогноз на год 2021.
02.02
Рейтинг

Москва — четвертая по ставке на премиум-офисы в Европе

Аналитики международной компании Knight Frank представили рейтинг ставок аренды по Европе и миру. Лидером мирового рейтинга стал Гонког, второе место досталось Лондону, а замкнул тройку Нью-Йорк. В Европе Москва занимает четвертое место после Лондона, Парижа и Цюриха.

19.01

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Сделка

В «Шереметьевском» сдали почти 3000 кв. м офисов

Times Estate выступила консультантом сделки на 2 750 кв.м. в бизнес-квартале «Шереметьевский». Новым арендатором стала компания Ресурс-Медиа.
15.06
Сделка

Сделка по продаже «Пекина» завершена

Покупателем выступил входящий в «Союз Маринс Групп» «Гостиничный Комплекс «Жемчужина». Продавцом ОАО «Бэйджинг-Инвест» - структура ГК «Галс». Сумма сделки оценивалась в 4,8 млрд рублей.

17.06
Проект

На Каспии появится курортно-гостиничный комплекс

Стоимость реализации проекта, состоящего из восьми зданий разной этажности, оценивается в 3 миллиарда рублей.
15.06
Сделка

Сделка по продаже БЦ «Технополис Пулково» закрыта

«Корпорация Стерх» приобрела бизнес-центр площадью 43 тыс. кв. м. Это крупнейшая инвестиционная сделка на петербургском рынке офисов класса А за всю историю. Консультантом выступила компания JLL.
17.06
Игроки рынка

Savills продаст дом отца-основателя Harley Davidson

Загородный коттедж 18 века в Шотландии оценивается в сумму около 32,6 млн рублей.
 
15.06
Управление недвижимостью

Zeppelin обслужит территорию завода «ТехноГрупп»

Площадь территории завода вентиляционного оборудования в Дзержинском составляет более 50 тыс. кв. м. Также УК занимается обслуживанием инженерных систем предприятия.
15.06
Игроки рынка

Stone Hedge предлагает помещения под ритейл в БЦ Stone Савеловская

В новом бизнес-центре будут предложены торговые помещения совокупной площадью более 4,5 тыс. кв. м в аренду.
15.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre