Knight Frank: Поглощение офисов снизилось на 61%

Специалисты подвели итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. В течение отчетного периода наблюдалось постепенное замедление основных показателей. По итогам рекордно низкого показателя достигло поглощение. Ставки аренды остались на прежнем уровне.
3979
Изображение взято из источника: РБК
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, в течение года на рынке наблюдалось замедление основных показателей спроса и предложения. Часть проектов, запланированных к вводу в 2020 году, перенеслась на следующий год, а объемы поглощения снизились до рекордно низкого показателя – 277,5 тыс. кв. м, что даже меньше уровня посткризисного 2015 года. Выход на рынок большого объема незаполненных площадей привел к росту вакантности офисных помещений класса А за год на 2,0 п.п., до 11,4%. В 2021 году ожидается постепенное восстановление спроса, что простимулирует девелоперов к выводу на рынок новых объектов.
 
По итогам 2020 года совокупный объем предложения офисов на московском рынке составил 16,99 млн кв. м, из которых 4,59 млн кв. м относятся к классу А, а 12,40 млн кв. м – к классу В. Несмотря на высокий уровень неопределенности рынка в 2020 году и ощутимое влияние ограничительных мер в связи с пандемией             коронавируса, совокупный ввод офисных площадей составил 224,4 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом, вышедшим на рынок в 2020 году, стал объект класса А – Neva Towers (60 283 кв. м). Также произошел официальный ввод таких крупных объектов как ВТБ Арена Парк зд. 8, Алкон II, МФК Квартал West и другие.


 
Годовой объем поглощения офисных площадей продемонстрировал резкое, но ожидаемое падение – совокупный объем составил 277,5 тыс. кв. м, что на 61% меньше, чем в 2019. Дополнительно стоит отметить, что более 90% объема поглощения было сгенерировано сделками с объектами класса В. В классе А низкие объемы поглощения площадей были обусловлены двумя факторами. Во-первых, крупнейшие новые проекты этого класса вышли на рынок незаполненными. Во-вторых, негативно на спрос влиял фактор проведения большинством крупных арендаторов оптимизации своих офисных пространств, излишки которых были выведены на рынок субаренды. Совокупный объем таких площадей оценивается на уровне 150-200 тыс. кв. м, часть из которых по-прежнему остается на рынке. Среди компаний, которые приняли такое решение, можно назвать Deloitte, чей офис сейчас расположен в бизнес-центре «Белая Площадь» или, например, KPMG, которые также решили отказаться от части офисов в «Башне на Набережной» и реализуют излишки площадей в субаренду. Схожая тенденция будет наблюдаться и далее; тем не менее, высоколиквидные офисы в знаковых объектах города на протяжении последних лет были недоступны большинству резидентов не только из-за стоимости, но и из-за отсутствия предложения крупных лотов. На текущий момент для компаний, бизнес которых в пандемию не только не пострадал, но и показал рост, это дает возможность размещения в премиальных объектах. Ограниченный текущий спрос на столь дорогие площади позволит потенциальным арендаторам войти в проект по относительно выгодным для себя условиям, так как претендентов на такие лоты сейчас немного.
 
В IV квартале 2020 года также наблюдалось изменение традиционной структуры сделок – около 65-70% объема сделок было представлено сделками по пересмотру и продлению коммерческих условий, при том, что в I-III кварталах эта доля составляла всего 25-30%. Всплеск подобной активности, вероятнее всего, означает завершение переговоров арендаторов, которые приняли решение о реконфигурации своих пространств в первые месяцы ограничительных мер из-за пандемии. В 2021 году ожидается постепенное восстановление спроса на офисы, прогнозируемый объем поглощения составляет 431,4 тыс. кв. м.
 
Выход на рынок большого объема незаполненных площадей привел к росту вакантности офисных помещений класса А за год на 2,0 п.п., до 11,4%. Восстановление спроса, ожидаемое в текущем году, приведет к заполнению в том числе новых офисных площадей, вышедших на рынок в 2020 году, что могло бы снизить показатель вакантности до уровня конца 2019. Однако, за счет большей доли в объеме будущих площадей объектов класса А, на рынок вновь может выйти крупный объем незаполненных офисов – в случае выхода на рынок всех заявленных проектов, рост показателя вакантности объектов класса А может вырасти до 11,8-12,0% по итогам 2021 года. В классе В наблюдается стабильное и поступательное снижение вакантности, поддерживаемое низким объемом вводимых в этом сегменте офисов.
 

 
Ставки аренды не претерпели существенных изменений за прошедший год. В классе А собственники наиболее дорогих и качественных объектов в центре города в течение года не снижали ставки аренды даже с учетом конъюнктЫуры рынка. Локальные снижения были обусловлены наличием или появлением в отдельных зданиях крупных лотов по не высоким относительно конкурентов ставкам. По сравнению с 2019 годом средневзвешенная ставка продемонстрировала рост на 1,6%, что обусловлено, в первую очередь, выходом на рынок свободных площадей в новых объектах, которые маркетируются по ставкам выше среднего по локальному рынку. Показатель составил 25 391 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В ставка не претерпела значительных изменений – рост составил 0,2% до 16 854 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
 

 

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Основным итогом 2020 года стало двукратное падение спроса и предложения. Дальнейшая активность участников рынка зависит от понимания плана, перспектив развития и выбора в пользу офисного, дистанционного или смешанного формата работы. Вероятно, 2021 год принесет нам больше определенности в том, сколько и каких офисов нужно Москве и покажет, что нас ждет в целом: драматичные изменения или сохранение статуса-кво. А пока мы констатируем, что ставки аренды не снижаются, хотя вакансия немного растет».


 
 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: РБК
Исследования рынка

Спрос на офисы Москвы достиг дна

Общий объем спроса по итогам года составил менее 800 тыс. кв. м, а вакантность увеличилась почти до 12%. Аналитики компании JLL подвели итоги 2020 года и сделали прогноз на год 2021.
02.02
Источник: РБК
Рейтинг

Москва — четвертая по ставке на премиум-офисы в Европе

Аналитики международной компании Knight Frank представили рейтинг ставок аренды по Европе и миру. Лидером мирового рейтинга стал Гонког, второе место досталось Лондону, а замкнул тройку Нью-Йорк. В Европе Москва занимает четвертое место после Лондона, Парижа и Цюриха.

19.01

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (11-17 сентября)

Новые складские проекты в Сибири и Ногинске, «Магнит» в краснодарском ТРЦ, гастропространство от А101, смена управления в «Южных Вратах», «Спортмастер PRO» в Воронеже, переговоры по крупнейшим объемам в офисах и ТРЦ – в нашей традиционной подборке.
17.09
Источник: «Телеграф»
Открытие

В «Ривьеру» придет «Телеграф»

Универмаг российских дизайнеров займет 2 000 кв. м в торгово-развлекательном центре. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания RETEX.
20.09
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Новокузнецкой «Планете» добавили детства

В новокузнецком ТРЦ «Планета» открылся магазин Crockid.

21.09
Источник: cre.ru
CRE Awards

Все победители CRE Federal Awards 2023

Поздравляем победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards!
21.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Государство, это мы

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в объекты с госучастием в России составил 34,2 млрд руб., что сопоставимо с показателями 2022-го (34,6 млрд руб.) и 2021 года (32 млрд руб.); в расчете учитывались инвестиционные сделки в коммерческую недвижимость объемом более 350 млн руб. Наибольший объем транзакций в 2023 году был закрыт в сегменте земельных участков под жилые проекты, в том числе по программе КРТ – 66%, в тройку лидеров также вошли торговая (12%) и офисная недвижимость (12%). Впрочем, российский бизнес продолжает активно выходить практически в любые проекты государственно-частного партнерства: в сложившейся геополитической ситуации такие инвестиции для многих игроков остаются одними из немногих рабочих инструментов. Однако риски для обеих сторон довольно высоки.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
19.09
Источник: cre.ru
Проект

Москва получит МФК Emotion

«Стилобат» вкладывает в развитие «Большого Сити».
 
21.09
Источник: Lazurit
Открытие

Lazurit получил склад на 19 тыс. кв. м в Раменском

Компания объявила о завершении строительства логистического комплекса в «PNK Парк Софьино».
20.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм