Colliers: В 2020 г. 38% сделок в сегменте офисной недвижимости относились к формату продления или пересогласования договоров аренды

По оценкам аналитиков компании, общий спрос за год снизился на 37% и составил чуть более 1 млн кв. м. Средний уровень доли вакантных площадей оценивается в 8,2% (более 14% в классе А), а ставка выросла на 4-5%. На 2021 год заявлено 784 тыс. кв. м новых офисных площадей.
4143
Изображение взято из источника: РБК
Сегмент офисной недвижимости 2020 г. стал выдающимся с точки зрения роста объема активности по продлению и пересмотру текущих условий договоров аренды. Доля сделок такого типа среди заключенных с привлечением консультантов  за год увеличилась на 13 п.п., с 25% до 38%. По оценкам Colliers, большинство крупных компаний адаптировались к ситуации и провели все неоходимые изменения в 2020 г., а также в I квартале 2021 г., поэтому объем таких сделок на протяжении года будет постепенно снижаться.


 
Всего в 2020 г. общий объем спроса составил 1 016 тыс. кв. м, что на 37% меньше суммы площадей, арендованных либо купленных в 2019 г. (1 621 тыс. кв. м). Наибольшая доля спроса пришлась на объекты класса А и составила 44%. Более четверти (26%) офисных помещений, арендованных и купленных в 2020 г., расположены в Центральном деловом районе, 15% сделок были заключены в бизнес-центрах Ленинградского коридора, а 10% новой аренды/продажи — в ММДЦ «Москва-Сити». Около трети (29%) всех сделок было заключено с компаниями банковского сектора, следом за банками идут IT- и телекоммуникационные компании, которые сформировали 15% от совокупного объема спроса.
 

 
В течение 2020 г. компании сокращали занимаемые площади и оптимизировали пространство, о чем свидетельствует рост уровня вакансии за прошедший год на 2,6 п.п.: с 5,6% до 8,2%. Дополнительная вакансия формируется за счет субаренды (в 2020 г. этот сегмент по оценкам Colliers пополнился около 190 тыс. кв. м площадей), что дает еще приблизительно 1 п.п. к общей доле вакантных площадей на офисном рынке, но данный показатель может достигать более высокого значения ввиду недостаточной транспарентности рынка.
 
В 2020 г. в Москве было введено 224 тыс. кв. м офисных площадей, тогда как изначально девелоперы заявляли 360 тыс. кв. м. Из проектов, завершенных в 2020 г., 130 тыс. кв. м — бизнес-центры класса А, а 100 тыс. кв. м — здания класса В+. 65% от нового ввода в 2020 г. — объекты, расположенные за пределами ТТК, такие как «Алкон», фаза II (25 тыс. кв. м), относящийся к Ленинградскому деловому коридору. Новое предложение в Центральном деловом районе составило 18 тыс. кв. м, что составляет всего 8% от совокупного объема ввода в целом по Москве. Из ключевых введенных в этом году объектов стоит отметить высотный комплекс Neva Towers на территории делового района «Москва-Сити», совокупной арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м, который закономерным образом увеличил долю вакантных площадей в классе А в данном субрынке на 8,3 п.п. по сравнению с IV кварталом 2019 г., с 6,0% до 14,3%. В перспективе ближайших трех лет мы ожидаем активного увеличения объемов будущего предложения. Но не исключено, что из-за произошедшего изменения конъюнктуры рынка часть запланированных проектов будет приостановлена либо отложена на неопределенный срок. По оценкам Colliers, в 2021 к вводу заявлено 784 тыс. кв. м офисных площадей.
 


Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы к концу 2020 г. составила 8,2%, что на 2,6 п.п. выше показателя за 2019 г. Несомненно, кризисная ситуация, сложившаяся в 2020 г., оказала значительное влияние на заполняемость офисов, тем самым вернула уровень вакантности к результатам 2018 г.
 
 
 
По результатам 2020 г. средневзвешенные ставки аренды как в классе А, так и в классе В+ не претерпели значительных изменений: их рост в течение года составил 4- 5%, что сопоставимо с уровнем инфляции, которая, согласно оценке Росстата, составила (4,9%). Таким образом, ставки в бизнес-центрах класса А (с учетом объектов в Новой Москве) и класса В+ зафиксировались на уровне 26 600 руб./кв. м/год и 16 200 руб./кв. м/год соответственно. Рост ставок также наблюдался со ставками аренды в башнях класса А делового района «Москва-Сити», их значение составило 36 900 руб./м²/год вместо 35 400 руб./м²/год по итогам 2019 г. Что касается Центрального делового района, то в нем можно отметить существенное годовое увеличение средневзвешенной арендной ставки в классе А (+7%), с 39 500 руб./кв. м/год до 49 200 руб./кв. м/год, но при этом аналогичное снижение в классе В+ (-7%), с 24 900 руб./кв. м/год до 23 100 руб./кв. м/год. Стоит отметить, что подобный рост ставок обусловлен в первую очередь выходом на рынок новых предложений в центральных субрынках Москвы, которые пока экспонируются по ставкам выше среднерыночных.



Общая сумма офисных площадей, приобретенных в собственность в 2020 г., составила 165 тыс. кв. м, что по отношению к совокупному объему сделок достигло 16%. Объем сделок продаж по сравнению с результатами 2019 г. сократился на 16%, в то время как снижение на рынке аренды составило 40%. Ключевыми покупателями, как и ранее, выступили энергодобывающие предприятия (18%), а также банки, страховые и инвестиционные компании (17%).


 
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Опыт прошлого года научил арендаторов закладывать риски при заключении новых договоров аренды, в частности детально прописывать условия расторжения. В прошлом году часть компаний перешла на формат частично удаленной работы, что отразилось на организации рабочего пространства и увеличило интерес в офисам меньшей площади и гибким рабочим пространствам. В 2021 г. активность арендаторов в количественном значении останется на прежнем уровне, но средний размер сделки изменится в меньшую сторону. Ставки аренды на сегодняшний день в состоянии стагнации. Их рост или падение будут обсуловлены в 2021 году развитием ситуации с пандемией, общей экономической ситуацией, а так же объемом ввода новых проектов».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Боннели Наталья

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: РБК
Экспертный анализ

JLL: Ставки на машино-места VS ставки на аренду офиса

Аналитики компании изучили ставки аренды парковочных мест в бизнес-центрах двух столиц и обнаружили, что в среднем комфорт автомобиля оценивается чуть ниже комфорта его хозяина, а в некоторых проектах ставки на машино-места и вовсе выше офисных.

23.03
Источник: Knight Frank
Экспертный анализ

Knight Frank: средний размер арендованного офиса уменьшился на 20%

В рамках XII ежегодной офисной конференции Knight Frank «Неопасный офис» эксперты рассказали о ключевых и основополагающих тенденциях, которые формируют и продолжат формировать вектор развития офисного сегмента. Среди них – уменьшение среднего размера офиса (компании в среднем стали арендовать помещения площадью почти на 20% меньше, чем в 2019 году), рост популярности гибких офисов, сокращение объема строящихся офисов (за последние пять лет годовой объем ввода не превышал 500 тыс. кв. м). 
18.03
Источник: РБК
Исследования рынка

CBRE: Спрос на крупные офисные блоки оказался наиболее устойчивым

Самое большое падение аналитики CBRE зафиксировали в спросе на средние офисы от 3 000 до 5 000 кв. м. Он в 2020 году стал минимальным за почти 20 лет.
11.03

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: WildTeam
Проект

В Подмосковье построят ЦОД на 15,8 тыс. кв. м

Центр обработки данных в Дубне возводится по проекту компании WildTeam для крупнейшего маркетплейса России.
13.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: NF Group
Проект

В БЦ «Фили Центр» завершаются монолитные работы

Площадь офисного центра, расположенного на территории «Большого Сити», составляет более 25 тыс. кв. м. Завершение строительства БЦ запланировано на IV квартал 2024 года. Компания NF Group является эксклюзивным консультантом по продаже объекта.
13.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: ПИК
Проект

ПИК построит технопарк на «Савеловской»

Технопарк «Густав» площадью 56 тыс. кв. м включает офисные помещения и помещения формата light industrial, а также исторические объекты площадью 3 500 кв. м, где, в частности, откроется музей Густава Листа. Открытие технопарка запланировано на 2026 год.
14.06
Источник: CRE
Аукцион

22 тыс. кв. м в БЦ Orlikov Plaza выставлены на продажу

За большую часть площадей расположенного в центре Москвы бизнес-центра хотят получить не менее 630 млн рублей.
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre