Colliers: В 2020 г. 38% сделок в сегменте офисной недвижимости относились к формату продления или пересогласования договоров аренды

Сегмент офисной недвижимости 2020 г. стал выдающимся с точки зрения роста объема активности по продлению и пересмотру текущих условий договоров аренды. Доля сделок такого типа среди заключенных с привлечением консультантов  за год увеличилась на 13 п.п., с 25% до 38%. По оценкам Colliers, большинство крупных компаний адаптировались к ситуации и провели все неоходимые изменения в 2020 г., а также в I квартале 2021 г., поэтому объем таких сделок на протяжении года будет постепенно снижаться.


 
Всего в 2020 г. общий объем спроса составил 1 016 тыс. кв. м, что на 37% меньше суммы площадей, арендованных либо купленных в 2019 г. (1 621 тыс. кв. м). Наибольшая доля спроса пришлась на объекты класса А и составила 44%. Более четверти (26%) офисных помещений, арендованных и купленных в 2020 г., расположены в Центральном деловом районе, 15% сделок были заключены в бизнес-центрах Ленинградского коридора, а 10% новой аренды/продажи — в ММДЦ «Москва-Сити». Около трети (29%) всех сделок было заключено с компаниями банковского сектора, следом за банками идут IT- и телекоммуникационные компании, которые сформировали 15% от совокупного объема спроса.
 

 
В течение 2020 г. компании сокращали занимаемые площади и оптимизировали пространство, о чем свидетельствует рост уровня вакансии за прошедший год на 2,6 п.п.: с 5,6% до 8,2%. Дополнительная вакансия формируется за счет субаренды (в 2020 г. этот сегмент по оценкам Colliers пополнился около 190 тыс. кв. м площадей), что дает еще приблизительно 1 п.п. к общей доле вакантных площадей на офисном рынке, но данный показатель может достигать более высокого значения ввиду недостаточной транспарентности рынка.
 
В 2020 г. в Москве было введено 224 тыс. кв. м офисных площадей, тогда как изначально девелоперы заявляли 360 тыс. кв. м. Из проектов, завершенных в 2020 г., 130 тыс. кв. м — бизнес-центры класса А, а 100 тыс. кв. м — здания класса В+. 65% от нового ввода в 2020 г. — объекты, расположенные за пределами ТТК, такие как «Алкон», фаза II (25 тыс. кв. м), относящийся к Ленинградскому деловому коридору. Новое предложение в Центральном деловом районе составило 18 тыс. кв. м, что составляет всего 8% от совокупного объема ввода в целом по Москве. Из ключевых введенных в этом году объектов стоит отметить высотный комплекс Neva Towers на территории делового района «Москва-Сити», совокупной арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м, который закономерным образом увеличил долю вакантных площадей в классе А в данном субрынке на 8,3 п.п. по сравнению с IV кварталом 2019 г., с 6,0% до 14,3%. В перспективе ближайших трех лет мы ожидаем активного увеличения объемов будущего предложения. Но не исключено, что из-за произошедшего изменения конъюнктуры рынка часть запланированных проектов будет приостановлена либо отложена на неопределенный срок. По оценкам Colliers, в 2021 к вводу заявлено 784 тыс. кв. м офисных площадей.
 


Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы к концу 2020 г. составила 8,2%, что на 2,6 п.п. выше показателя за 2019 г. Несомненно, кризисная ситуация, сложившаяся в 2020 г., оказала значительное влияние на заполняемость офисов, тем самым вернула уровень вакантности к результатам 2018 г.
 
 
 
По результатам 2020 г. средневзвешенные ставки аренды как в классе А, так и в классе В+ не претерпели значительных изменений: их рост в течение года составил 4- 5%, что сопоставимо с уровнем инфляции, которая, согласно оценке Росстата, составила (4,9%). Таким образом, ставки в бизнес-центрах класса А (с учетом объектов в Новой Москве) и класса В+ зафиксировались на уровне 26 600 руб./кв. м/год и 16 200 руб./кв. м/год соответственно. Рост ставок также наблюдался со ставками аренды в башнях класса А делового района «Москва-Сити», их значение составило 36 900 руб./м²/год вместо 35 400 руб./м²/год по итогам 2019 г. Что касается Центрального делового района, то в нем можно отметить существенное годовое увеличение средневзвешенной арендной ставки в классе А (+7%), с 39 500 руб./кв. м/год до 49 200 руб./кв. м/год, но при этом аналогичное снижение в классе В+ (-7%), с 24 900 руб./кв. м/год до 23 100 руб./кв. м/год. Стоит отметить, что подобный рост ставок обусловлен в первую очередь выходом на рынок новых предложений в центральных субрынках Москвы, которые пока экспонируются по ставкам выше среднерыночных.



Общая сумма офисных площадей, приобретенных в собственность в 2020 г., составила 165 тыс. кв. м, что по отношению к совокупному объему сделок достигло 16%. Объем сделок продаж по сравнению с результатами 2019 г. сократился на 16%, в то время как снижение на рынке аренды составило 40%. Ключевыми покупателями, как и ранее, выступили энергодобывающие предприятия (18%), а также банки, страховые и инвестиционные компании (17%).


 

Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Опыт прошлого года научил арендаторов закладывать риски при заключении новых договоров аренды, в частности детально прописывать условия расторжения. В прошлом году часть компаний перешла на формат частично удаленной работы, что отразилось на организации рабочего пространства и увеличило интерес в офисам меньшей площади и гибким рабочим пространствам. В 2021 г. активность арендаторов в количественном значении останется на прежнем уровне, но средний размер сделки изменится в меньшую сторону. Ставки аренды на сегодняшний день в состоянии стагнации. Их рост или падение будут обсуловлены в 2021 году развитием ситуации с пандемией, общей экономической ситуацией, а так же объемом ввода новых проектов».