0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Colliers: В 2020 г. 38% сделок в сегменте офисной недвижимости относились к формату продления или пересогласования договоров аренды

По оценкам аналитиков компании, общий спрос за год снизился на 37% и составил чуть более 1 млн кв. м. Средний уровень доли вакантных площадей оценивается в 8,2% (более 14% в классе А), а ставка выросла на 4-5%. На 2021 год заявлено 784 тыс. кв. м новых офисных площадей.
Сегмент офисной недвижимости 2020 г. стал выдающимся с точки зрения роста объема активности по продлению и пересмотру текущих условий договоров аренды. Доля сделок такого типа среди заключенных с привлечением консультантов  за год увеличилась на 13 п.п., с 25% до 38%. По оценкам Colliers, большинство крупных компаний адаптировались к ситуации и провели все неоходимые изменения в 2020 г., а также в I квартале 2021 г., поэтому объем таких сделок на протяжении года будет постепенно снижаться.


 
Всего в 2020 г. общий объем спроса составил 1 016 тыс. кв. м, что на 37% меньше суммы площадей, арендованных либо купленных в 2019 г. (1 621 тыс. кв. м). Наибольшая доля спроса пришлась на объекты класса А и составила 44%. Более четверти (26%) офисных помещений, арендованных и купленных в 2020 г., расположены в Центральном деловом районе, 15% сделок были заключены в бизнес-центрах Ленинградского коридора, а 10% новой аренды/продажи — в ММДЦ «Москва-Сити». Около трети (29%) всех сделок было заключено с компаниями банковского сектора, следом за банками идут IT- и телекоммуникационные компании, которые сформировали 15% от совокупного объема спроса.
 

 
В течение 2020 г. компании сокращали занимаемые площади и оптимизировали пространство, о чем свидетельствует рост уровня вакансии за прошедший год на 2,6 п.п.: с 5,6% до 8,2%. Дополнительная вакансия формируется за счет субаренды (в 2020 г. этот сегмент по оценкам Colliers пополнился около 190 тыс. кв. м площадей), что дает еще приблизительно 1 п.п. к общей доле вакантных площадей на офисном рынке, но данный показатель может достигать более высокого значения ввиду недостаточной транспарентности рынка.
 
В 2020 г. в Москве было введено 224 тыс. кв. м офисных площадей, тогда как изначально девелоперы заявляли 360 тыс. кв. м. Из проектов, завершенных в 2020 г., 130 тыс. кв. м — бизнес-центры класса А, а 100 тыс. кв. м — здания класса В+. 65% от нового ввода в 2020 г. — объекты, расположенные за пределами ТТК, такие как «Алкон», фаза II (25 тыс. кв. м), относящийся к Ленинградскому деловому коридору. Новое предложение в Центральном деловом районе составило 18 тыс. кв. м, что составляет всего 8% от совокупного объема ввода в целом по Москве. Из ключевых введенных в этом году объектов стоит отметить высотный комплекс Neva Towers на территории делового района «Москва-Сити», совокупной арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м, который закономерным образом увеличил долю вакантных площадей в классе А в данном субрынке на 8,3 п.п. по сравнению с IV кварталом 2019 г., с 6,0% до 14,3%. В перспективе ближайших трех лет мы ожидаем активного увеличения объемов будущего предложения. Но не исключено, что из-за произошедшего изменения конъюнктуры рынка часть запланированных проектов будет приостановлена либо отложена на неопределенный срок. По оценкам Colliers, в 2021 к вводу заявлено 784 тыс. кв. м офисных площадей.
 


Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы к концу 2020 г. составила 8,2%, что на 2,6 п.п. выше показателя за 2019 г. Несомненно, кризисная ситуация, сложившаяся в 2020 г., оказала значительное влияние на заполняемость офисов, тем самым вернула уровень вакантности к результатам 2018 г.
 
 
 
По результатам 2020 г. средневзвешенные ставки аренды как в классе А, так и в классе В+ не претерпели значительных изменений: их рост в течение года составил 4- 5%, что сопоставимо с уровнем инфляции, которая, согласно оценке Росстата, составила (4,9%). Таким образом, ставки в бизнес-центрах класса А (с учетом объектов в Новой Москве) и класса В+ зафиксировались на уровне 26 600 руб./кв. м/год и 16 200 руб./кв. м/год соответственно. Рост ставок также наблюдался со ставками аренды в башнях класса А делового района «Москва-Сити», их значение составило 36 900 руб./м²/год вместо 35 400 руб./м²/год по итогам 2019 г. Что касается Центрального делового района, то в нем можно отметить существенное годовое увеличение средневзвешенной арендной ставки в классе А (+7%), с 39 500 руб./кв. м/год до 49 200 руб./кв. м/год, но при этом аналогичное снижение в классе В+ (-7%), с 24 900 руб./кв. м/год до 23 100 руб./кв. м/год. Стоит отметить, что подобный рост ставок обусловлен в первую очередь выходом на рынок новых предложений в центральных субрынках Москвы, которые пока экспонируются по ставкам выше среднерыночных.



Общая сумма офисных площадей, приобретенных в собственность в 2020 г., составила 165 тыс. кв. м, что по отношению к совокупному объему сделок достигло 16%. Объем сделок продаж по сравнению с результатами 2019 г. сократился на 16%, в то время как снижение на рынке аренды составило 40%. Ключевыми покупателями, как и ранее, выступили энергодобывающие предприятия (18%), а также банки, страховые и инвестиционные компании (17%).


 
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Опыт прошлого года научил арендаторов закладывать риски при заключении новых договоров аренды, в частности детально прописывать условия расторжения. В прошлом году часть компаний перешла на формат частично удаленной работы, что отразилось на организации рабочего пространства и увеличило интерес в офисам меньшей площади и гибким рабочим пространствам. В 2021 г. активность арендаторов в количественном значении останется на прежнем уровне, но средний размер сделки изменится в меньшую сторону. Ставки аренды на сегодняшний день в состоянии стагнации. Их рост или падение будут обсуловлены в 2021 году развитием ситуации с пандемией, общей экономической ситуацией, а так же объемом ввода новых проектов».


иГРОКИ РЫНКА

Colliers

Боннели Наталья

Консалтинг и брокеридж

Colliers

Материалы по теме

Экспертный анализ

JLL: Ставки на машино-места VS ставки на аренду офиса

Аналитики компании изучили ставки аренды парковочных мест в бизнес-центрах двух столиц и обнаружили, что в среднем комфорт автомобиля оценивается чуть ниже комфорта его хозяина, а в некоторых проектах ставки на машино-места и вовсе выше офисных.

23.03
Экспертный анализ

Knight Frank: средний размер арендованного офиса уменьшился на 20%

В рамках XII ежегодной офисной конференции Knight Frank «Неопасный офис» эксперты рассказали о ключевых и основополагающих тенденциях, которые формируют и продолжат формировать вектор развития офисного сегмента. Среди них – уменьшение среднего размера офиса (компании в среднем стали арендовать помещения площадью почти на 20% меньше, чем в 2019 году), рост популярности гибких офисов, сокращение объема строящихся офисов (за последние пять лет годовой объем ввода не превышал 500 тыс. кв. м). 
18.03
Исследования рынка

CBRE: Спрос на крупные офисные блоки оказался наиболее устойчивым

Самое большое падение аналитики CBRE зафиксировали в спросе на средние офисы от 3 000 до 5 000 кв. м. Он в 2020 году стал минимальным за почти 20 лет.
11.03

журнал CRE 7 (385)

апрель 1
Вышел из печати CRE #7 (385) Ищите журнал в традиционных точках распространения Номер выпущен при поддержке: MD Facility Management www.mdpm.ru ГК  «АЛЮТЕХ» https://alutech.ru/ В НОМЕРЕ Актуально ЦБ играет на повышение   CRE Moscow Awards Выстоять сегодня – победить завтра! Представляем номинантов премии   Тема номера Мимо кассы   Тренды В шаговой доступности   Мнение Жизнь строек между первой и второй волнами коронавируса  ...

Популярное

Игроки рынка

GoodZone не оправдал себя

Компания Fort Group выставила на продажу торговый центр GoodZone на юге Москвы.
 
08.04
Игроки рынка

«Горбушкин двор» обновят за 1,5 млрд рублей

Инвестиции будут направлены на модернизацию, отделку и популяризацию торгового центра.

05.04
Сделка

O1 Properties сдала более 1,5 тыс. кв. м в БЦ White Stone

Новым арендатором стала компания «Автодор-Инжиниринг». С учетом этой сделки, сейчас в бизнес центре сдано в аренду 100% площадей.
05.04
Сделка

«РИВ ГОШ» поменял офис

Крупный парфюмерный ретейлер «РИВ ГОШ» сменил московский офис.
 
07.04
Сделка

Структура Bosch арендовала 58 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино»

Сделка по строительству склада по схеме built-to-suit в долгосрочную аренду стала крупнейшей в этом году. Консультантом сделки выступила компания JLL.
09.04
Сделка

«Водный» принял арендатора

Новая сделка от «Метров Перемен» - в БЦ «Водный».
 
05.04
Назначения

«ИНТЕКО» пополнило совет директоров

В совет директоров АО «ИНТЕКО» вошла Регина фон Флемминг.
 
05.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre