Когда эксперты говорят об итогах 2020 года, может сложиться впечатление, что пока все сегменты недвижимости терпели убытки и сводили концы с концами, склады снимали сливки и купались в роскоши. Действительно, то что мы наблюдали: рост востребованности онлайн-торговли и сервисов доставки, низкая вакантность и постепенный рост ставок, рекорды по спросу и объему инвестиционных сделок. Однако сейчас нужно говорить не о том, что год сложился в целом удачно, а о том, с какими препятствиями мы столкнулись, какие уроки извлекли и какие вызовы нам предстоят в 2021 году.
Напомним, первая половина 2020 года сильно подкосила непродуктовый ритейл, и было бы странно, если бы эта ситуация не отразилась на собственниках складов. В условиях снижения прибыли такие арендаторы испытывали проблемы и с арендой складских площадей. Ориентируясь в первую очередь на долгосрочное сотрудничество, мы шли на уступки, предоставляли отсрочки арендаторам из наиболее пострадавших отраслей. А самыми пострадавшими стали отрасли, завязанные на физическом контакте с клиентом – офлайн-ритейл, туризм и гостиничный бизнес.
Многие игроки рынка, такие как СДЭК и X5 Retail Group, взяли курс на наращивание логистических мощностей под онлайн-ритейл еще за год-два до пандемии. Но важно, что даже те ритейлеры, которые не занимались торговлей через интернет, стали активно инвестировать в развитие онлайн-продаж, логистику для E-commerce, становясь более технологичными компаниями. И тут мы сталкиваемся с тем, что изменился подход к организации складской логистики – недостаточно просто арендовать складскую коробку и нанять персонал. Практически каждый проект сейчас предполагает определённый уровень автоматизации, а крупные девелоперы и собственники на российском рынке в партнерстве с технологичными компаниям уже могут предлагать современные решения компаниям-арендаторам, удовлетворяя новым требованиям. Автоматизацию можно назвать вызовом и драйвером рынка на ближайшие 3-5, а может быть и 7 лет.
Вторым вызовом является экономическая эффективность строительства для девелопера. Ожидания арендаторов от ставок аренды невысоки, хотя дефицит готового продукта, казалось бы, очевиден. В то же время, мы наблюдаем рост себестоимости строительства за счет увеличения, как стоимости элементов конструкции, так и стоимости рабочей силы. Поэтому в 2021 году мы будем наблюдать продолжение поиска консенсуса, который позволит давать лучший продукт клиентам, сохраняя пусть небольшую, но положительную маржинальность.
За 10 лет рынок складской недвижимости уже сильно изменился. Те объекты, которые девелоперы рынка строили раньше, были иногда избыточными по своей спецификации и включали такие детали, которые непосредственным пользователям были не нужны. Сейчас, чтобы быть конкурентным по цене, но не остаться без прибыли, необходимо понимать потребности рынка и ценить их в большей степени, чем собственные представления об идеальном продукте.
Во втором квартале 2021 года мы вводим в эксплуатацию новое спекулятивное здание. Этот объект очень интересен с точки зрения себестоимости, так как мы избавились от тех решений, которые были не нужны и за которые клиент не готов был платить. Такой подход позволил нам реализовать практически весь объем площадей еще до окончания строительства.
Вообще, для того, чтобы принять решение по строительству объекта, нужно постоянно наблюдать за актуальными запросами, вести диалог с рынком, мониторить стоимость финансирования и отслеживать cap rate. Если посмотреть с этой точки зрения, то рынок становится только сложнее, и все большую роль начинают играть опыт девелопера и его профессионализм.
Напомним, первая половина 2020 года сильно подкосила непродуктовый ритейл, и было бы странно, если бы эта ситуация не отразилась на собственниках складов. В условиях снижения прибыли такие арендаторы испытывали проблемы и с арендой складских площадей. Ориентируясь в первую очередь на долгосрочное сотрудничество, мы шли на уступки, предоставляли отсрочки арендаторам из наиболее пострадавших отраслей. А самыми пострадавшими стали отрасли, завязанные на физическом контакте с клиентом – офлайн-ритейл, туризм и гостиничный бизнес.
Многие игроки рынка, такие как СДЭК и X5 Retail Group, взяли курс на наращивание логистических мощностей под онлайн-ритейл еще за год-два до пандемии. Но важно, что даже те ритейлеры, которые не занимались торговлей через интернет, стали активно инвестировать в развитие онлайн-продаж, логистику для E-commerce, становясь более технологичными компаниями. И тут мы сталкиваемся с тем, что изменился подход к организации складской логистики – недостаточно просто арендовать складскую коробку и нанять персонал. Практически каждый проект сейчас предполагает определённый уровень автоматизации, а крупные девелоперы и собственники на российском рынке в партнерстве с технологичными компаниям уже могут предлагать современные решения компаниям-арендаторам, удовлетворяя новым требованиям. Автоматизацию можно назвать вызовом и драйвером рынка на ближайшие 3-5, а может быть и 7 лет.
Вторым вызовом является экономическая эффективность строительства для девелопера. Ожидания арендаторов от ставок аренды невысоки, хотя дефицит готового продукта, казалось бы, очевиден. В то же время, мы наблюдаем рост себестоимости строительства за счет увеличения, как стоимости элементов конструкции, так и стоимости рабочей силы. Поэтому в 2021 году мы будем наблюдать продолжение поиска консенсуса, который позволит давать лучший продукт клиентам, сохраняя пусть небольшую, но положительную маржинальность.
За 10 лет рынок складской недвижимости уже сильно изменился. Те объекты, которые девелоперы рынка строили раньше, были иногда избыточными по своей спецификации и включали такие детали, которые непосредственным пользователям были не нужны. Сейчас, чтобы быть конкурентным по цене, но не остаться без прибыли, необходимо понимать потребности рынка и ценить их в большей степени, чем собственные представления об идеальном продукте.
Во втором квартале 2021 года мы вводим в эксплуатацию новое спекулятивное здание. Этот объект очень интересен с точки зрения себестоимости, так как мы избавились от тех решений, которые были не нужны и за которые клиент не готов был платить. Такой подход позволил нам реализовать практически весь объем площадей еще до окончания строительства.
Вообще, для того, чтобы принять решение по строительству объекта, нужно постоянно наблюдать за актуальными запросами, вести диалог с рынком, мониторить стоимость финансирования и отслеживать cap rate. Если посмотреть с этой точки зрения, то рынок становится только сложнее, и все большую роль начинают играть опыт девелопера и его профессионализм.
