Склады: новый год, новые вызовы

Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков рассказывает о перспективах рынка складской недвижимости, опыте, который нужно извлечь из ситуации, сложившейся в 2020 году, и новых вызовах для девелоперов. 
4254
Изображение взято из источника: Radius Group
Когда эксперты говорят об итогах 2020 года, может сложиться впечатление, что пока все сегменты недвижимости терпели убытки и сводили концы с концами, склады снимали сливки и купались в роскоши. Действительно, то что мы наблюдали: рост востребованности онлайн-торговли и сервисов доставки, низкая вакантность и постепенный рост ставок, рекорды по спросу и объему инвестиционных сделок. Однако сейчас нужно говорить не о том, что год сложился в целом удачно, а о том, с какими препятствиями мы столкнулись, какие уроки извлекли и какие вызовы нам предстоят в 2021 году.
 
Напомним, первая половина 2020 года сильно подкосила непродуктовый ритейл, и было бы странно, если бы эта ситуация не отразилась на собственниках складов. В условиях снижения прибыли такие арендаторы испытывали проблемы и с арендой складских площадей. Ориентируясь в первую очередь на долгосрочное сотрудничество, мы шли на уступки, предоставляли отсрочки арендаторам из наиболее пострадавших отраслей. А самыми пострадавшими стали отрасли, завязанные на физическом контакте с клиентом – офлайн-ритейл, туризм и гостиничный бизнес.
 
Многие игроки рынка, такие как СДЭК и X5 Retail Group, взяли курс на наращивание логистических мощностей под онлайн-ритейл еще за год-два до пандемии. Но важно, что даже те ритейлеры, которые не занимались торговлей через интернет, стали активно инвестировать в развитие онлайн-продаж, логистику для E-commerce, становясь более технологичными компаниями. И тут мы сталкиваемся с тем, что изменился подход к организации складской логистики – недостаточно просто арендовать складскую коробку и нанять персонал. Практически каждый проект сейчас предполагает определённый уровень автоматизации, а крупные девелоперы и собственники на российском рынке в партнерстве с технологичными компаниям уже могут предлагать современные решения компаниям-арендаторам, удовлетворяя новым требованиям. Автоматизацию можно назвать вызовом и драйвером рынка на ближайшие 3-5, а может быть и 7 лет.
 
Вторым вызовом является экономическая эффективность строительства для девелопера. Ожидания арендаторов от ставок аренды невысоки, хотя дефицит готового продукта, казалось бы, очевиден. В то же время, мы наблюдаем рост себестоимости строительства за счет увеличения, как стоимости элементов конструкции, так и стоимости рабочей силы. Поэтому в 2021 году мы будем наблюдать продолжение поиска консенсуса, который позволит давать лучший продукт клиентам, сохраняя пусть небольшую, но положительную маржинальность.
 
За 10 лет рынок складской недвижимости уже сильно изменился. Те объекты, которые девелоперы рынка строили раньше, были иногда избыточными по своей спецификации и включали такие детали, которые непосредственным пользователям были не нужны. Сейчас, чтобы быть конкурентным по цене, но не остаться без прибыли, необходимо понимать потребности рынка и ценить их в большей степени, чем собственные представления об идеальном продукте.
 
Во втором квартале 2021 года мы вводим в эксплуатацию новое спекулятивное здание. Этот объект очень интересен с точки зрения себестоимости, так как мы избавились от тех решений, которые были не нужны и за которые клиент не готов был платить. Такой подход позволил нам реализовать практически весь объем площадей еще до окончания строительства.
 
Вообще, для того, чтобы принять решение по строительству объекта, нужно постоянно наблюдать за актуальными запросами, вести диалог с рынком, мониторить стоимость финансирования и отслеживать cap rate. Если посмотреть с этой точки зрения, то рынок становится только сложнее, и все большую роль начинают играть опыт девелопера и его профессионализм.


иГРОКИ РЫНКА

Radius Group / Радиус Групп

Вальков Захар

Девелопмент

Radius Group / Радиус Групп

Материалы по теме

Источник: СК «Перспектива»
Точка зрения

Складской рынок смотрит в будущее с оптимизмом

Об основных итогах 2020 года для ключевых сегментов коммерческой недвижимости рассуждает Михаил Иванов, генеральный директор СК «Перспектива».
 
16.02
Источник: РИА Недвижимость
Исследования рынка

Спрос на склады побил рекорд 2018 года

Компания CBRE подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы. Аналитики отмечают рекордный спрос на уровне 1,9 млн кв. м, снижение вакансии до 2,9%, но при этом очень медленное увеличение средней ставки аренды — на 1,5% к предыдущему году.

27.01
Источник: РИА Недвижимость
Исследования рынка

Рекордный спрос на склады подтвердили JLL

Аналитики JLL оценивают спрос на склады в Московском регионе на 1,68 млн кв. м. По данным компании, это рекорд за всю историю наблюдений. При этом 36% сделок пришлось на сектор e-commerce.
 

 
04.02

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (11-17 сентября)

Новые складские проекты в Сибири и Ногинске, «Магнит» в краснодарском ТРЦ, гастропространство от А101, смена управления в «Южных Вратах», «Спортмастер PRO» в Воронеже, переговоры по крупнейшим объемам в офисах и ТРЦ – в нашей традиционной подборке.
17.09
Источник: «Телеграф»
Открытие

В «Ривьеру» придет «Телеграф»

Универмаг российских дизайнеров займет 2 000 кв. м в торгово-развлекательном центре. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания RETEX.
20.09
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Новокузнецкой «Планете» добавили детства

В новокузнецком ТРЦ «Планета» открылся магазин Crockid.

21.09
Источник: cre.ru
CRE Awards

Все победители CRE Federal Awards 2023

Поздравляем победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards!
21.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Государство, это мы

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в объекты с госучастием в России составил 34,2 млрд руб., что сопоставимо с показателями 2022-го (34,6 млрд руб.) и 2021 года (32 млрд руб.); в расчете учитывались инвестиционные сделки в коммерческую недвижимость объемом более 350 млн руб. Наибольший объем транзакций в 2023 году был закрыт в сегменте земельных участков под жилые проекты, в том числе по программе КРТ – 66%, в тройку лидеров также вошли торговая (12%) и офисная недвижимость (12%). Впрочем, российский бизнес продолжает активно выходить практически в любые проекты государственно-частного партнерства: в сложившейся геополитической ситуации такие инвестиции для многих игроков остаются одними из немногих рабочих инструментов. Однако риски для обеих сторон довольно высоки.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
19.09
Источник: cre.ru
Проект

Москва получит МФК Emotion

«Стилобат» вкладывает в развитие «Большого Сити».
 
21.09
Источник: CRE
Сделка

MR Group арендовала офис в Neva Towers

Девелопер займет дополнительно 490 кв. м в башне компании Metrika Investments.

 
18.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм