Склады: новый год, новые вызовы

Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков рассказывает о перспективах рынка складской недвижимости, опыте, который нужно извлечь из ситуации, сложившейся в 2020 году, и новых вызовах для девелоперов. 
3409
Изображение взято из источника: Radius Group
Когда эксперты говорят об итогах 2020 года, может сложиться впечатление, что пока все сегменты недвижимости терпели убытки и сводили концы с концами, склады снимали сливки и купались в роскоши. Действительно, то что мы наблюдали: рост востребованности онлайн-торговли и сервисов доставки, низкая вакантность и постепенный рост ставок, рекорды по спросу и объему инвестиционных сделок. Однако сейчас нужно говорить не о том, что год сложился в целом удачно, а о том, с какими препятствиями мы столкнулись, какие уроки извлекли и какие вызовы нам предстоят в 2021 году.
 
Напомним, первая половина 2020 года сильно подкосила непродуктовый ритейл, и было бы странно, если бы эта ситуация не отразилась на собственниках складов. В условиях снижения прибыли такие арендаторы испытывали проблемы и с арендой складских площадей. Ориентируясь в первую очередь на долгосрочное сотрудничество, мы шли на уступки, предоставляли отсрочки арендаторам из наиболее пострадавших отраслей. А самыми пострадавшими стали отрасли, завязанные на физическом контакте с клиентом – офлайн-ритейл, туризм и гостиничный бизнес.
 
Многие игроки рынка, такие как СДЭК и X5 Retail Group, взяли курс на наращивание логистических мощностей под онлайн-ритейл еще за год-два до пандемии. Но важно, что даже те ритейлеры, которые не занимались торговлей через интернет, стали активно инвестировать в развитие онлайн-продаж, логистику для E-commerce, становясь более технологичными компаниями. И тут мы сталкиваемся с тем, что изменился подход к организации складской логистики – недостаточно просто арендовать складскую коробку и нанять персонал. Практически каждый проект сейчас предполагает определённый уровень автоматизации, а крупные девелоперы и собственники на российском рынке в партнерстве с технологичными компаниям уже могут предлагать современные решения компаниям-арендаторам, удовлетворяя новым требованиям. Автоматизацию можно назвать вызовом и драйвером рынка на ближайшие 3-5, а может быть и 7 лет.
 
Вторым вызовом является экономическая эффективность строительства для девелопера. Ожидания арендаторов от ставок аренды невысоки, хотя дефицит готового продукта, казалось бы, очевиден. В то же время, мы наблюдаем рост себестоимости строительства за счет увеличения, как стоимости элементов конструкции, так и стоимости рабочей силы. Поэтому в 2021 году мы будем наблюдать продолжение поиска консенсуса, который позволит давать лучший продукт клиентам, сохраняя пусть небольшую, но положительную маржинальность.
 
За 10 лет рынок складской недвижимости уже сильно изменился. Те объекты, которые девелоперы рынка строили раньше, были иногда избыточными по своей спецификации и включали такие детали, которые непосредственным пользователям были не нужны. Сейчас, чтобы быть конкурентным по цене, но не остаться без прибыли, необходимо понимать потребности рынка и ценить их в большей степени, чем собственные представления об идеальном продукте.
 
Во втором квартале 2021 года мы вводим в эксплуатацию новое спекулятивное здание. Этот объект очень интересен с точки зрения себестоимости, так как мы избавились от тех решений, которые были не нужны и за которые клиент не готов был платить. Такой подход позволил нам реализовать практически весь объем площадей еще до окончания строительства.
 
Вообще, для того, чтобы принять решение по строительству объекта, нужно постоянно наблюдать за актуальными запросами, вести диалог с рынком, мониторить стоимость финансирования и отслеживать cap rate. Если посмотреть с этой точки зрения, то рынок становится только сложнее, и все большую роль начинают играть опыт девелопера и его профессионализм.


иГРОКИ РЫНКА

Radius Group / Радиус Групп

Вальков Захар

Девелопмент

Radius Group / Радиус Групп

Материалы по теме

Источник: СК «Перспектива»
Точка зрения

Складской рынок смотрит в будущее с оптимизмом

Об основных итогах 2020 года для ключевых сегментов коммерческой недвижимости рассуждает Михаил Иванов, генеральный директор СК «Перспектива».
 
16.02
Источник: РИА Недвижимость
Исследования рынка

Спрос на склады побил рекорд 2018 года

Компания CBRE подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы. Аналитики отмечают рекордный спрос на уровне 1,9 млн кв. м, снижение вакансии до 2,9%, но при этом очень медленное увеличение средней ставки аренды — на 1,5% к предыдущему году.

27.01
Источник: РИА Недвижимость
Исследования рынка

Рекордный спрос на склады подтвердили JLL

Аналитики JLL оценивают спрос на склады в Московском регионе на 1,68 млн кв. м. По данным компании, это рекорд за всю историю наблюдений. При этом 36% сделок пришлось на сектор e-commerce.
 

 
04.02

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Нам это параллельно

Текст: Иван Майоров

Госдума РФ приняла, а Совет федерации одобрил закон о легализации параллельного импорта в России, инициированный правительством РФ и ограждающий российские компании, ввозящие товары без разрешения правообладателя, от возможной гражданской, административной и уголовной ответственности. Нарушением теперь не будет использование результатов интеллектуальной деятельности, выраженных в товарах, а также средств индивидуализации, которыми такие товары маркированы. По данным Центра стратегических разработок, прогнозируемый ежегодный объем параллельного импорта в РФ составит 100−120 млрд дол.
 
24.06
Источник: Пресс-служба «РИОТЭКС»
Сделка

«Синергия» арендовала три этажа в «РТС “Нагатинский”»

«РИОТЭКС» рассказал про «самую крупную сделку на рынке офисной недвижимости в этом году».
 
27.06
Источник: Пресс-служба «Депо Лесная»
Открытие

«Депо» приросло крышей

В «Депо.Москва» открылось пространство ROOFTOP.
 
24.06
Источник: cre.ru
Сделка

Производители бургеров осели в лофте

«Франклинс бургер» арендовал лофт.
 
24.06
Источник: cre.ru
Открытие

В Москве открыли Discovery

В Москве прошло торжественное открытие торгового центра Discovery в районе Ховрино. Консультанты проекта – CORE.XP и Knight Frank.
23.06
Источник: PRonline
Открытие

В ЦДМ – новый арендатор

В ЦДМ открылся салон детской мебели Little Home.
 
23.06
Источник: Пресс-служба Lynks Property Management
Сделка

Lynks Property Management обслужит «Имперский дом»

Lynks Property Management взяла в управление БЦ «Имперский дом».
 
24.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre