Спрос выше предложения
В 2020 – начале 2021 года драйверами спроса выступили FMCG-сегмент, дистрибьюторы товаров народного потребления, онлайн-ритейлеры. Совокупно арендное поглощение за 2020 год составило 148,5 тыс.кв.м, за первый квартал 2021 года – уже около 50 тыс. кв.м.
С учетом отложенного спроса, сформированного в 2020 году, увеличения оборотов онлайн-торговли, очевидно, что нового предложения будет недостаточно для балансировки показателей спроса и предложения, уровня арендных ставок.
Вакансия – 1,5 %
Общий объем рынка спекулятивной складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет 3,06 млн кв.м, из которых доля класса А составляет 63%, 37 % приходится на класс В. Уровень вакантных площадей за 2020 год и первый квартал 2021 сократился до 1,5 %.
Согласно планам девелоперов, в 2021 год ввод нового спекулятивного предложения может составить 247 тыс. кв.м. При этом, ввод комплексов вряд ли кардинально изменит ситуацию к лучшему, поскольку объем предварительных договоров аренды на строящиеся комплексы постепенно увеличивается, высока вероятность, что к моменту ввода в эксплуатацию комплексы будут заполнены. Например, уже сейчас мы можем говорить о 100% заполняемости 1-ой очереди складского комплекса Ahlers (общая площадь составляет 20 000 кв.м) и складского комплекса «Октавиан» (общая площадь составляет 15 800 кв.м), на 75% площадей ПСК «Русич Белые ночи» (общая площадь составляет 50 000 кв.м) подписан договор аренды компанией «Эксклюзив» и возможно расширение.
Бума строительства не будет
Казалось бы, вакансия в 1,5% и стабильно высокий спрос на складские площади открывают перспективы для нового девелопмента. Но ожидать бума строительства не стоит. Виной тому – удорожание сметной стоимости строительства – растут цены на строительный материалы, увеличиваются расходы на оплату труда.
Даже при текущих ставках в 550 – 580 – 600 рублей в классе А, строительство складского комплекса не очень выгодно для девелопмента. На текущий момент девелоперы придерживают планы по запуску новых проектов в ожидании рыночного роста ставок.
Рост ставок неизбежен
В условиях жесткого дефицита качественного предложения и увеличенного спроса ставки аренды повышаются. На конец апреля средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса А составляет 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц. При этом, в наиболее востребованных локациях – вдоль Московского шоссе с комфортным выездом на КАД и ЗСД – верхняя граница ставок уже достигла отметки в 600 рублей.
По нашим оценкам, к концу 2021 года ставки аренды на качественные склады вырастут до 10%. В 2022 году ставки аренды продолжат рост, что будет вызвано удорожанием себестоимости строительства – собственники частично будут перекладывать затраты на арендаторов. В дальнейшем более высокие ставки на новые объекты повлияют на увеличение среднерыночных ставок и сбалансируют ставки предложения на всем рынке.
Инвестиционный потенциал складов
Все выше перечисленные факторы – дефицит качественного предложения, рост ставок, слабые перспективы нового девелопмента – в совокупности с показательной устойчивостью складского сегмента к влиянию коронакризиса, сказываются на инвестиционной привлекательности складского сегмента. При этом, положительное влияние на инвесторов оказывает факт, что заемное финансирование становится доступнее на протяжении последних 2-3 лет.
Ожидания инвесторов относительно ставки капитализации на качественные складские объекты находятся на уровне 10-10,5 %, при этом мы отмечаем, что в данный момент все чаще ведутся переговоры о покупке таких объектов со ставкой около 9,5%, что говорит о повышении уровня доверия инвесторов к качественным складским объектам.
Безусловно, перспективы получить готовый доходный бизнес с окупаемостью в 10 лет привлекают инвесторов, но предложение ограничено, поскольку собственники не стремятся продавать стабильные активы. Собственники открыты к предложениям, но реальные переговоры с перспективой заключения сделки единичны.
Перспективы рынка
Рынок складской недвижимости Петербурга сегодня принадлежит собственнику. Он диктует условия и арендаторам, и инвесторам, поскольку спрос и на аренду, и на покупку качественных складов значительно превышает предложение. Очевидных предпосылок к тому, что ситуация изменится, пока нет. С учетом перспектив по росту ставок, стабильного спроса, удорожания строительства, и длительности строительного цикла, дефицит качественных площадей сохранится как минимум до середины – конца 2023 года.
В 2020 – начале 2021 года драйверами спроса выступили FMCG-сегмент, дистрибьюторы товаров народного потребления, онлайн-ритейлеры. Совокупно арендное поглощение за 2020 год составило 148,5 тыс.кв.м, за первый квартал 2021 года – уже около 50 тыс. кв.м.
С учетом отложенного спроса, сформированного в 2020 году, увеличения оборотов онлайн-торговли, очевидно, что нового предложения будет недостаточно для балансировки показателей спроса и предложения, уровня арендных ставок.
Вакансия – 1,5 %
Общий объем рынка спекулятивной складской недвижимости Санкт-Петербурга составляет 3,06 млн кв.м, из которых доля класса А составляет 63%, 37 % приходится на класс В. Уровень вакантных площадей за 2020 год и первый квартал 2021 сократился до 1,5 %.
Согласно планам девелоперов, в 2021 год ввод нового спекулятивного предложения может составить 247 тыс. кв.м. При этом, ввод комплексов вряд ли кардинально изменит ситуацию к лучшему, поскольку объем предварительных договоров аренды на строящиеся комплексы постепенно увеличивается, высока вероятность, что к моменту ввода в эксплуатацию комплексы будут заполнены. Например, уже сейчас мы можем говорить о 100% заполняемости 1-ой очереди складского комплекса Ahlers (общая площадь составляет 20 000 кв.м) и складского комплекса «Октавиан» (общая площадь составляет 15 800 кв.м), на 75% площадей ПСК «Русич Белые ночи» (общая площадь составляет 50 000 кв.м) подписан договор аренды компанией «Эксклюзив» и возможно расширение.
Бума строительства не будет
Казалось бы, вакансия в 1,5% и стабильно высокий спрос на складские площади открывают перспективы для нового девелопмента. Но ожидать бума строительства не стоит. Виной тому – удорожание сметной стоимости строительства – растут цены на строительный материалы, увеличиваются расходы на оплату труда.
Даже при текущих ставках в 550 – 580 – 600 рублей в классе А, строительство складского комплекса не очень выгодно для девелопмента. На текущий момент девелоперы придерживают планы по запуску новых проектов в ожидании рыночного роста ставок.
Рост ставок неизбежен
В условиях жесткого дефицита качественного предложения и увеличенного спроса ставки аренды повышаются. На конец апреля средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса А составляет 550–580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, для класса В – 420–460 рублей за кв.м в месяц. При этом, в наиболее востребованных локациях – вдоль Московского шоссе с комфортным выездом на КАД и ЗСД – верхняя граница ставок уже достигла отметки в 600 рублей.
По нашим оценкам, к концу 2021 года ставки аренды на качественные склады вырастут до 10%. В 2022 году ставки аренды продолжат рост, что будет вызвано удорожанием себестоимости строительства – собственники частично будут перекладывать затраты на арендаторов. В дальнейшем более высокие ставки на новые объекты повлияют на увеличение среднерыночных ставок и сбалансируют ставки предложения на всем рынке.
Инвестиционный потенциал складов
Все выше перечисленные факторы – дефицит качественного предложения, рост ставок, слабые перспективы нового девелопмента – в совокупности с показательной устойчивостью складского сегмента к влиянию коронакризиса, сказываются на инвестиционной привлекательности складского сегмента. При этом, положительное влияние на инвесторов оказывает факт, что заемное финансирование становится доступнее на протяжении последних 2-3 лет.
Ожидания инвесторов относительно ставки капитализации на качественные складские объекты находятся на уровне 10-10,5 %, при этом мы отмечаем, что в данный момент все чаще ведутся переговоры о покупке таких объектов со ставкой около 9,5%, что говорит о повышении уровня доверия инвесторов к качественным складским объектам.
Безусловно, перспективы получить готовый доходный бизнес с окупаемостью в 10 лет привлекают инвесторов, но предложение ограничено, поскольку собственники не стремятся продавать стабильные активы. Собственники открыты к предложениям, но реальные переговоры с перспективой заключения сделки единичны.
Перспективы рынка
Рынок складской недвижимости Петербурга сегодня принадлежит собственнику. Он диктует условия и арендаторам, и инвесторам, поскольку спрос и на аренду, и на покупку качественных складов значительно превышает предложение. Очевидных предпосылок к тому, что ситуация изменится, пока нет. С учетом перспектив по росту ставок, стабильного спроса, удорожания строительства, и длительности строительного цикла, дефицит качественных площадей сохранится как минимум до середины – конца 2023 года.
