CBRE: Ввод офисов в Москве стал рекордным, но это не должно никого пугать

Аналитики подвели итоги 1 полугодия 2021 года на офисном рынке Москвы. CBRE отмечает рекордный за последние 6 лет объём введённых в эксплуатацию офисных помещений (446 тыс кв. м). Предыдущий максимальный объём был зафиксирован во 2 полугодии 2015 года (497 тыс. кв. м). В 2021-2022 годах заявлено к вводу порядка 1,7 млн кв. м, при этом существенная доля строящихся проектов уже законтрактована и не будет доступна на рынке для аренды или покупки. 
3491
Изображение взято из источника: РБК
Новое предложение и объем свободных площадей
 
Во II квартале 2021 года в эксплуатацию было введено 137 тыс кв. м, что значительно больше среднеквартального показателя последних 5 лет, когда объем нового ввода едва превышал 80 тыс кв. м. Несмотря на большие объемы, было завершено строительство всего 3 бизнес-центров, два здания комплекса Сбер-Сити и МФК Империал Плаза. Все объекты относятся к сегменту класса А.
 
Как и в I квартале основной объем нового строительства пришелся на здания, построенные под собственное использование – это две башни комплекса Сбер-Сити, 94% от общего объема ввода. МФК Империал Плаза был полностью реализован на момент ввода. Всего за 1 полугодие в эксплуатацию введено 446 тыс кв. м (более чем в 2 раза превосходит общий объем офисных площадей, введенных в 2020 году), из которых лишь 10% или 40 тыс кв. м доступны на рынке по итогам 2 квартала. 77% (344 тыс кв. м) нового ввода за 1 полугодие относится к сегменту класса А.
 
 

 
Основной объем нового строительства традиционно приходится на зону между Третьим транспортным кольцом и МКАД, 74% от общего объема за 1 полугодие. В Ленинградском деловом районе в эксплуатацию было введено 43% (191 тыс кв. м), в Москва-Сити и Центральном деловом районе – ни одного объекта. До конца года в центре города планируется завершение реконструкции ряда объектов, а также ввод в эксплуатацию бизнес-центров AFI2B и Смоленский 13. В Москва-Сити ввод в эксплуатацию нового объекта ожидается в 2022 году, это комплекс Grand City Tower.  
 

 
Согласно планам девелоперов, объем ввода офисных площадей по итогам 2021 года составит 850 тыс кв. м, из которых для аренды или покупки на рынке доступно 30% на конец II квартала 2021 года. В связи с усилением тенденции строительства объектов под собственное использование, а также реализацией площадей в процессе строительства, рекордные объемы ввода новых офисных площадей за последние годы оказывают минимальное влияние на уровень свободных площадей на рынке.      

По итогам II квартала доля свободных площадей приблизилась к уровню начала 2020 года, 9,5%, когда последствия пандемии еще не отразились на экономике в целом и рынке офисной недвижимости Москвы в частности.
 

 
На фоне сохранения малых объемов спекулятивного строительства на среднесрочном горизонте и восстановления отложенного спроса в 2021-2022 годах доля свободных площадей сохранится на уровне 11%. При этом основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды в то время, как вакансия во вновь построенных объектах будет минимальной за счет увеличения спроса арендаторов на высококачественные офисные площади. ?
 
Объем сделок
 
II квартал, как и IV, традиционно отличается наибольшей активностью на рынке при отсутствии внешних негативных шоков. Третья волна резкого распространения коронавируса началась в конце II квартала 2021 года, поэтому не оказала влияние на динамику заключенных сделок аренды и купли-продажи под собственное использование.
 
По предварительной оценке, объем сделок за II квартал составит 390 тыс кв. м, что на 70% и 30% превосходит аналогичный показатель за I квартал 2021 года (229 тыс кв. м) и II квартал 2020 года (296 тыс кв. м, сокращение спроса вследствие начала пандемии в марте 2020 года) соответственно. Однако объем сделок за II квартал 2021 года сопоставим с показателем за II квартал 2019 года, 377 тыс кв. м.
 
За 1 полугодие объем сделок оценивается на уровне 620 тыс кв. м. Данный показатель все еще не достиг рекордов 2018–2019 годов (790 тыс кв. м), но сопоставим с 1 полугодием 2020 года (641 тыс кв. м).


 
Общее восстановление экономики в 1 полугодии 2021 года и снятие ограничений на посещение офиса стимулировало компании возобновить планы по поиску новых офисных площадей. Результатом этому стал большой объем сделок, заключенных во II квартале. Тем не менее, новые ограничения, связанные с предотвращением распространения коронавируса, включая перевод 30% сотрудников на обязательный удаленный формат работы, на фоне летнего отпускного сезона могут способствовать сокращению активности компаний. При этом текущее стимулирование вакцинации населения может положительно сказаться не только на минимизации новых волн распространения коронавируса в будущем, но и на настроениях бизнеса относительно стратегии по аренде новых офисных площадей.     
 

 
По итогам 2021 года спрос сохранится на уровне 2020 года, 1,2-1,3 млн кв. м, что на треть ниже ?показателя за 2019 год. При этом спрос в 2018–2019 годах был рекордным за последние 10 лет и сопоставим с бумом 2007–2008 годов. Таким образом, сокращение объема сделок в 2020–2021 годах на фоне пандемии и экономического кризиса не выглядит драматичным. Необходимо отметить, что динамику новых сделок в 2022–2023 годах будет сдерживать ограниченное предложение нового качественного продукта.
 
Елена Денисова, старший директор отдела офисных площадей CBRE, комментирует: «Рекордные объемы ввода по факту не влияют на увеличение доступных предложений для арендаторов, новые объекты либо уже строятся под нужды конкретных компаний, либо площади в них реализуются на этапе строительства. Эта тенденция будет только усиливаться. Для средних и крупных арендаторов практически нет альтернативных опций аренды высококачественных офисных площадей. В связи с отсутствием продукта мы продолжаем наблюдать увеличение сделок продления. Более того, такое состояние рынка будет усугубляться, так как спекулятивное строительство сохраняется на низком уровне. Таким образом, объем сделок в 2022–2023 годах будет ограничен доступным предложением и сделками built-to-suit».


иГРОКИ РЫНКА

CORE.XP

Денисова Елена

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Материалы по теме

Источник: Cushman & Wakefield
Экспертный анализ

Cushman & Wakefield: Россия догнала Европу по обеспеченности торговыми площадями, ввод складов и офисов в Москве станет рекордным за 5 лет

Аналитики компании Cushman & Wakefield подготовили отчет #MARKETBEAT Lite по итогам II квартала 2021 года, в котором рассказали о ключевых сегментах коммерческой недвижимости.
05.07
Источник: JLL
Точка зрения

JLL: Гибкое будущее для офисного рынка. Тренды 2021

Рынок коммерческой недвижимости постепенно адаптируется к новым условиям, продиктованным пандемией COVID-19 и ограничительными мерами. Об основных трендах офисного рынка Москвы рассказывает член Совета директоров, глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов.
21.06
Источник: РБК
Исследования рынка

CBRE: Вакантность во офисах «Москвы-Сити» достигнет минимума

По прогнозам аналитиков, к концу года она составит 8-9%, что близко к минимальным для кластера значениям. В 2022 году прогнозируется увеличение показателя за счет ввода новых крупных проектов.
15.06

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 3

Определились финалисты ежегодной премии в области коммерческой недвижимости в номинациях «Девелопер года» и «Персона года».
09.08
Источник: CRE
Открытие

«Fабрика» открыла первый коворкинг в Москве

Проект площадью 1 400 кв. м расположился в здании «НИИСА» на Волгоградском проспекте.
08.08
Источник: CRE
Открытие

«Чижик» открыл РЦ на 17,4 тыс. кв. м в Москве

Мультитемпературный склад будет обслуживать 250 магазинов в Москве и Подмосковье.

10.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Facility & Property Management
 
10.08
Источник: Ситилинк
Назначения

Александр Лозовский стал директором по закупкам «Ситилинка»

В новой роли он будет заниматься расширением ассортимента и открытием новых категорий, а также займется реализацией новой стратегии компании.

10.08
Источник: Radius Group
Игроки рынка

Radius Group переходит на российскую CRM

Решение InState Real Estate CRM заменит американскую SalesForce, уходящую с рынка.
10.08
Источник: CRE
Исследования рынка

Мебель в России подешевела

В мае 2022 года отпускные цены производителей и потребительские цены на мебель начали снижение и в конце июня практически вернулись на уровень начала года, свидетельствуют оперативные данные Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности. Причиной появления новой тенденции называют кризис перепроизводства на рынке древесных плит.
10.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre