74% респондентов проведенного компанией JLL исследования «Будущее глобальной логистической недвижимости» (The Future of Global Logistics Real Estate) ожидают роста спроса на склады в ближайшие три года. Позитивная динамика прогнозируется даже на фоне очень высоких уровней последних лет.
По данным JLL, объем сделок на складском рынке Европы по итогам 1-й половины 2021 года достиг рекордных 14,8 млн кв. м. Россия занимает 6-е место среди европейских рынков как по объему спроса на склады, так и по активности их строительства. С результатом 1,4 млн кв. м закрытых за полугодие сделок (+45% год к году) она следует за Германией, Великобританией, Нидерландами, Польшей и Испанией.
По данным JLL, объем сделок на складском рынке Европы по итогам 1-й половины 2021 года достиг рекордных 14,8 млн кв. м. Россия занимает 6-е место среди европейских рынков как по объему спроса на склады, так и по активности их строительства. С результатом 1,4 млн кв. м закрытых за полугодие сделок (+45% год к году) она следует за Германией, Великобританией, Нидерландами, Польшей и Испанией.
«По нашей оценке, в России строится 2,1 млн кв. м складских проектов, из которых 2/3 сконцентрированы в столичном регионе, – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. – В отличие от других стран Европы, российский рынок развивается географически неравномерно: и спрос, и предложение складов сконцентрированы в одном регионе – столичном. В результате по объему сделок и нового строительства Москва и область занимают 1-е место в Европе с показателями 1,3 и 1,5 млн кв. м соответственно».
Стоит отметить, что Санкт-Петербург также входит в европейский топ по объему будущего строительства: при заявленных 650 тыс. кв. м складов город занимает 4-е место. Это обеспечивается рядом крупных проектов, реализуемых под e-commerce.
Цифровая эволюция ритейла
Трансформация розничной торговли началась не сегодня, однако пандемия ускорила происходящие изменения и подтолкнула компании реорганизовывать процессы принятия решений и сфокусироваться на оперативности, управлении запасами и новых технологиях. В 2020 году e-commerce стал абсолютным лидером складского сектора, продемонстрировав рекордный рост спроса и опередив другие сегменты.
Так, объем сделок с участием игроков рынка онлайн-торговли вырос по сравнению с предыдущим годом на 16% в США, на 22% в Европе и на треть в Китае. В России при этом активность e-commerce выросла втрое за 2020 год, однако такой значительный рост в первую очередь является следствием сравнительно низкой базы.
Согласно исследованию JLL, e-commerce продолжит стимулировать спрос на логистику: 71% респондентов ожидают значительного увеличения объема сделок с участием сектора онлайн-торговли. В то же время эксперты предсказывают рост спроса и со стороны других сфер, в частности экспресс-доставки и доставки посылок, 3PL, здравоохранения и биомедицины, строительства. В отличие от глобального тренда, в России также ожидается высокая активность со стороны традиционных ритейлеров.
Курс на устойчивое развитие
Исследование JLL подчеркивает, что логистический сектор должен активнее внедрять принципы устойчивого развития, поскольку давление в отношении декарбонизации продолжает расти. В настоящее время игроки рынка сосредоточены в основном на решениях, обеспечивающих экономию затрат, таких как повышение энергоэффективности. Фактически 73% респондентов назвали энергоэффективность главным приоритетом во всем мире. В то же время Европа подает пример другим рынкам: здесь сравнительно высока доля респондентов (40%), уже наблюдающих значительные действия со стороны пользователей складов в части устойчивого развития, наиболее ярко это проявляется в Нидерландах (69%) и Франции (55%).
Джон Слиман, руководитель отдела исследований складской и индустриальной недвижимости компании JLL в регионе EMEA, говорит: «Устойчивое развитие в настоящее время является ключевым фактором для крупнейших корпораций, девелоперов и инвесторов при принятии решений, и мы увидим растущий спрос на «зеленые» логистические здания. В результате объекты, не соответствующие принципам устойчивого развития, будут терять свою привлекательность как для пользователей, так и для инвесторов. Кроме того, все больше компаний применяют более широкий подход к устойчивому развитию, уделяя особое внимание благополучию и социальной значимости».
Нехватка земли сдерживает спрос
По мнению респондентов, ограниченное предложение участков, предназначенных для складского строительства, может сдерживать развитие сектора, поскольку компании уже откладывают сделки из-за нехватки площадей. Например, 65% респондентов в Германии, Китае, Нидерландах и Австралии считают ограниченную доступность оформленных участков самой большой преградой для спроса со стороны пользователей. Любопытно, что нехватка рабочей силы, по мнению участников опроса, оказывает меньшее влияние на сдерживание будущего спроса, чем другие факторы.
В исследовании также указывается, что размер здания является ключевым фактором для арендаторов, поскольку он напрямую влияет на эффективность склада, операционные показатели, емкость и гибкость. Ожидается, что во всем мире здания площадью от 10 до 50 тыс. кв. м будут наиболее востребованными в ближайшие три года. Около 27% опрошенных полагают, что спрос со стороны арендаторов вырастет значительно (более чем на 20%) в этом сегменте. Однако в европейском регионе активно застроенная среда и более высокая стоимость земли делают крупные склады экономически менее выгодными для многих застройщиков и арендаторов.
Согласно исследованию JLL, 39% ожидают, что спрос со стороны арендаторов на объекты площадью менее 5 тыс. кв. м также вырастет (на 5-20%). Примечательно, что 50% ожидают увеличения спроса на такие объекты в Германии. Тенденция к созданию небольших центров коррелирует с растущим спросом на городские логистические решения. Около 40% респондентов в Европе называют такой формат типичным для городского формата в регионе.
Преобразующие технологии
Говоря о будущем сектора, следует отметить, что технологии будут играть важную роль в изменении подхода к проектированию зданий и цепочкам поставок, помогая решать проблемы, связанные с нехваткой участков и обеспечением устойчивости. В настоящее время только крупные пользователи и девелоперы с широкой сетью региональных проектов внедрили передовые технологии и решения для автоматизации. В то же время 90% респондентов уверены, что инвестиции в автоматизацию и роботизацию являются необходимыми для улучшения цепочек поставок в будущем. Ожидается, что компании сектора e-commerce будут лидировать во внедрении технологий.
«Развитие российского рынка логистики идет в соответствии с мировыми трендами. В некоторых аспектах мы опережаем европейские страны, в частности, демонстрируем более высокие темпы цифровизации целого ряда сервисов, связанных, прежде всего, с развитием онлайн-торговли и новых каналов потребления и дистрибуции. Мы видим рекордный спрос на складскую недвижимость, который только в Московском регионе превзойдет 2-2,2 млн кв. м по итогам 2021 года, а в целом по России приблизится к 3,5-4 млн кв. м, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Этот спрос во многом формируется благодаря онлайн-ритейлу, и для игроков этого сектора критически важными являются скорость и точность выполнения заказов и обработки возвратов. Для решения данных вопросов российские компании в настоящий момент сфокусированы на определении оптимального развития логистической цепи: появляются новые форматы и объекты городской логистики, развивается уровень автоматизации складских процессов».
В ходе исследования «Будущее глобальной логистической недвижимости», проведенного в апреле 2021 года, было опрошено 720 экспертов JLL по логистике в 43 странах и на территориях глобальной сети компании.
