Knight Frank: Вакантность в офисах класса А внутри ТТК снизилась на 17%

Аналитики компании Knight Frank подвели предварительные итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, объем ввода офисов уже превысил годовой показатель 2020 года более чем в два раза, при этом спрос демонстрирует высокие темпы – вакантность офисов класса А внутри ТТК за квартал снизилась на 1,3 п.п. до 6,3%, в классе В – на 0,1 п.п до 6,5%.

По предварительным данным, объем ввода офисов за девять месяцев 2021 года составил 497,6 тыс. кв. м, что уже превысило совокупный результат 2020 года, при этом почти 80% введенных объектов относятся к классу А. Крупнейшими новыми объектами остаются бизнес-центры, которые не вышли на спекулятивный рынок – «Сбер-Сити», «Два Капитана» и «Ростех-Сити». В III квартале 2021 года было введено всего 51,3 тыс. кв. м, при этом лидером по площади стал БЦ «Большевик» Фаза II, стр. 10 (17,3 тыс. кв. м). В целом на рынке наблюдается восстановление девелоперской активности: среди крупнейших объектов, ожидаемых к вводу – БЦ «Парк Легенд» класса А и В (43 тыс. кв. м/48 тыс. кв. м), DM Tower (35 тыс. кв. м), «YE’S Технопарк» (26 тыс. кв. м) и другие.

Тем не менее, в 2022 году в центре и в развитых деловых районах столицы ввода крупных объектов не ожидается: такие проекты появятся только за пределами ТТК и МКАД. Эта ситуация значительно ограничит выбор для потенциальных арендаторов, которые хотели бы разместить сотрудников в качественных новых офисных зданиях.
Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам III квартала практически достиг 17,5 млн кв. м, из которых 4,99 млн кв. м относятся к классу А, а 12,50 млн кв. м – к классу В.

 

Свободные площади внутри ТТК значительно сокращаются, особенно в классе А: за III квартал 2021 года доля вакантных помещений класса А сократилась на 1,3 п.п. и достигла значения 6,3%, что ниже показателя класса B (6,5%). Снижение произошло несмотря на ввод новых спекулятивных объектов класса А, таких как «Смоленский бульвар, 13» и Фаза II бизнес-центра «Большевик», в которых пока есть свободные площади.

Отличительной чертой III квартала 2021 года стали значительные темпы реализации самых качественных офисных объектов Москвы класса А с высокими ставками аренды. Полностью ушел с рынка объект Neva Towers, который был самым новым среди объектов прайм-уровня в столице. Таким образом, проект арендуемой площадью более 60 тыс. кв. м полностью реализован менее чем за год после ввода в эксплуатацию. На стадии переговоров также находится около половины площадей нового, пока официально не введенного, здания AFI2B, расположенного в Белорусском деловом районе. Более того, часть помещений объекта «ОКО» в ММДЦ «Москва-Сити», которые долго оставались в рынке, также в процессе переговоров. Стоит отметить, что уровень ставок аренды этих зданий находится на уровне премиальных объектов, примерно в 1,5 раза превышающий средневзвешенный показатель ставок аренды объектов класса А.

В целом на рынке свободными остаются около 524 тыс. кв. м в классе А и 713 тыс. кв. м в классе В. Вакантность офисов, по предварительным подсчетам, составляет 10,5% в классе А и 5,7% в классе В. С начала года показатель доли свободных площадей снизился в классе А и в классе В на 1,2 п.п. и на 0,4 п.п. соответственно. Растущий после пандемии спрос на офисы и ослабление тенденции к оптимизации пространств ведут к снижению показателя, и до конца года ожидается уменьшение вакантности на рынке офисной недвижимости Москвы.



В III квартале активный спрос продолжили демонстрировать IT-гиганты, такие как «Яндекс», Ozon, структуры Сбера. При этом в связи с уменьшающейся доступностью качественного предложения в сформированных деловых районах компании заключают сделки как в классических офисах, так и в гибких пространствах. Тенденция к уменьшению арендуемой площади офисов ослабевает и наблюдается на рынке в меньшей степени.

Запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А составили 25 800-26 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 17 400-17 600 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). Таким образом с начала года рост в классе А оценивается в диапазоне 1-2%, в классе В –1,5-2%.

При этом внутри ТТК особенно заметен динамичный рост ставок аренды в объектах класса А: средневзвешенный показатель составил 38 761 руб./кв. м/год, (без учета операционных расходов и НДС), что почти на 3% больше, чем в предыдущем квартале. Такая динамика обусловлена появлением свободных площадей во введенных объектах (Смоленский б-р, 13), а также вымыванием менее дорогого предложения. 
 

Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «Мы продолжаем фиксировать высокий уровень активности арендаторов в этом году. Компании, которые готовы заключать крупные сделки, сталкиваются с дефицитом качественного предложения, поскольку даже новые бизнес-центры все чаще вводятся в эксплуатацию уже сданными. Активность арендаторов в ключевых деловых районах до конца года будет оставаться высокой, из-за чего прогнозируется рост ставок в отдельных районах, особенно в премиальном сегменте рынка».