- Общие тенденции
Офисный рынок продолжает восстановление в основном за счет строительства и ввода новых объектов и спроса на них крупных корпораций. Сегодня можно говорить о большей стабильности сегмента, чем предполагалось в начале года и даже по итогам первого полугодия. Сектор девелопмента набрал хороший темп по сравнению с предыдущими периодами и опережает самые смелые прогнозы на 2021 год.
Основные факторы, оказывающие влияние на офисный рынок Москвы:
Основные факторы, оказывающие влияние на офисный рынок Москвы:
- Темпы вакцинации. С увеличением доли вакцинированных сотрудников давление на бизнес и его риски снижаются.
- Ввод новых объектов. Помогает сохранить положительную динамику рынка за счет крупных проектов built-to-suit и высокой активности корпораций.
- Формирование новых кластеров комплексной застройки. Освоение и развитие новых промышленных территорий и общее благоустройство городских пространств (набережных, парков и прилегающей к крупным кластерам территорий) создает положительное влияние на спрос и деловую активность столицы.
- Одним из определяющих факторов становится поддержка государства. Именно увеличение субсидирования строительной отрасли и снижение льготной ставки по ипотечным кредитам в первом полугодии позволили девелоперам активно строить и вводить новые проекты, что послужило поддержкой всей экономики. Во втором полугодии акцент смещается на участие в госпрограммах и повышение привлекательности активов. Теперь высокая стоимость недвижимости должна быть оправдана и, как минимум, соответствовать международным стандартам качества, в том числе экологическим.
- Ввод
По нашим прогнозам, впервые за последние 5 лет ввод новых объектов превысит 600 тыс. кв. м: с начала года уже введено в эксплуатацию более 450 тыс. кв. м офисных площадей (часть из них – бизнес-центры, срок ввода которых был перенесен с 2020 года в связи с карантинными ограничениями. Без учета AFI2B).
До конца года ожидается ввод еще около 330 тыс. кв. м офисов (самые крупные и ожидаемые из них - первая очередь делового квартала «Сколково парк» площадью 80 тыс. кв.м, бизнес-центр DM Tower - 32,5 тыс. кв.м, Парк Хуамин, площадью 24,8 тыс. кв.м). Однако, с учетом общих экономических факторов и рисков, не исключен перенос сроков ввода чисти объектов.
Большая доля строящихся офисов приходится на формат built-to-suit: около 50% от общего объема площадей предназначены для конкретного заказчика. Это абсолютный рекорд за все время существования офисного рынка столицы и неоспоримый тренд на ближайшие несколько лет.
Несмотря на большой объем ввода, практически невозможно найти блоки площадью 10+ тыс. кв.м в пределах ТТК. Это станет драйвером нового строительства под заказчика в последующие несколько лет.
Еще один тренд – рост доли коворкингов в общем объеме коммерческих площадей столицы. Сегодня этот сегмент показывает хорошую динамику и востребован, в том числе, крупными корпоративными арендаторами, в связи с чем сетевые операторы расширяют своё присутствие на рынке. По нашей оценке, до конца года планируется рост доли гибких пространств в общем предложении до 1,8%.
До конца года ожидается ввод еще около 330 тыс. кв. м офисов (самые крупные и ожидаемые из них - первая очередь делового квартала «Сколково парк» площадью 80 тыс. кв.м, бизнес-центр DM Tower - 32,5 тыс. кв.м, Парк Хуамин, площадью 24,8 тыс. кв.м). Однако, с учетом общих экономических факторов и рисков, не исключен перенос сроков ввода чисти объектов.
Большая доля строящихся офисов приходится на формат built-to-suit: около 50% от общего объема площадей предназначены для конкретного заказчика. Это абсолютный рекорд за все время существования офисного рынка столицы и неоспоримый тренд на ближайшие несколько лет.
Несмотря на большой объем ввода, практически невозможно найти блоки площадью 10+ тыс. кв.м в пределах ТТК. Это станет драйвером нового строительства под заказчика в последующие несколько лет.
Еще один тренд – рост доли коворкингов в общем объеме коммерческих площадей столицы. Сегодня этот сегмент показывает хорошую динамику и востребован, в том числе, крупными корпоративными арендаторами, в связи с чем сетевые операторы расширяют своё присутствие на рынке. По нашей оценке, до конца года планируется рост доли гибких пространств в общем предложении до 1,8%.
- Вакантность
По данным наших аналитиков, совокупная вакантность на 01.10.2021 составляет 8,7%.
Традиционно, районом с ннизкой вакантностью остается ММДЦ «Москва-Сити» (около 4%. Нужно отметить полную реализацию проекта Neva Towers, площади в котором были сданы всего за год после ввода объекта в эксплуатацию). Обошел его лишь Белорусский деловой район (3,2% блоков, доступных для арендаторов и инвесторов). Самая большая вакантность, как и в предыдущие периоды, сохраняется в Ленинградском районе – здесь свободно 11,5% офисов.
Низкий уровень общей вакантности объясняется все тем же выходом проектов built-to-suit, которые не привели к росту показателя (штаб-квартира госкорпорации Ростех - «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. м в Тушине и «Два Капитана» площадью 80 тыс. кв. м в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области) и отсутствием высвобождаемых площадей в премиальных локациях города. Кроме того, часть площадей в проектах премиум-класса уже законтрактована до ввода объекта в эксплуатацию (например, в бизнес-центре AFI2B А+ класса, который только 08 октября получил разрешение на ввод 60% площадей уже сданы или находятся в стадии переговоров).
К концу года вакантность увеличится незначительно (мы предполагаем её рост до 9,6-9,8%). Это связано с большим спросом со стороны арендаторов и снижением тенденции на оптимизацию пространств, скорее наоборот: штат корпораций не просто вернулся в офисы, он существенно вырос или такой рост планируется в ближайшие полгода-год, в связи с чем компании арендуют крупные блоки в классических и гибких офисах.
На текущий момент около 80% объема проектов, анонсированных к выходу до конца года, уже занято, таким образом, на стадии ввода арендаторам и инвесторам будет доступно всего 20% нового строительства. Это является еще одним сдерживающим фактором роста вакантности на офисном рынке столицы.
Традиционно, районом с ннизкой вакантностью остается ММДЦ «Москва-Сити» (около 4%. Нужно отметить полную реализацию проекта Neva Towers, площади в котором были сданы всего за год после ввода объекта в эксплуатацию). Обошел его лишь Белорусский деловой район (3,2% блоков, доступных для арендаторов и инвесторов). Самая большая вакантность, как и в предыдущие периоды, сохраняется в Ленинградском районе – здесь свободно 11,5% офисов.
Низкий уровень общей вакантности объясняется все тем же выходом проектов built-to-suit, которые не привели к росту показателя (штаб-квартира госкорпорации Ростех - «Ростех-Сити» площадью 174 тыс. кв. м в Тушине и «Два Капитана» площадью 80 тыс. кв. м в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области) и отсутствием высвобождаемых площадей в премиальных локациях города. Кроме того, часть площадей в проектах премиум-класса уже законтрактована до ввода объекта в эксплуатацию (например, в бизнес-центре AFI2B А+ класса, который только 08 октября получил разрешение на ввод 60% площадей уже сданы или находятся в стадии переговоров).
К концу года вакантность увеличится незначительно (мы предполагаем её рост до 9,6-9,8%). Это связано с большим спросом со стороны арендаторов и снижением тенденции на оптимизацию пространств, скорее наоборот: штат корпораций не просто вернулся в офисы, он существенно вырос или такой рост планируется в ближайшие полгода-год, в связи с чем компании арендуют крупные блоки в классических и гибких офисах.
На текущий момент около 80% объема проектов, анонсированных к выходу до конца года, уже занято, таким образом, на стадии ввода арендаторам и инвесторам будет доступно всего 20% нового строительства. Это является еще одним сдерживающим фактором роста вакантности на офисном рынке столицы.
- Инвестиции
Общая тенденция – отток иностранного капитала с российского рынка. При этом общие инвестиции в коммерческую недвижимость достигли внушительных 270 млрд рублей (это на 35% больше показателя прошлого года). Из них инвестиции в офисную недвижимость составляют всего 10% от суммарного объема привлеченного капитала, лидером остаются участки под жилую застройку - около 57% общего объема, 26% - на сектор складской недвижимости, 7% - на объекты торговой недвижимости.
- Ставки
Арендные ставки в качественных объектах не снижаются, а в коворкингах и А классе даже показывают небольшой, но стабильный рост на протяжении всего года. Это связано с дефицитом качественных блоков в премиальных локациях, постоянном спросе на них со стороны бизнеса и инфляцией потребительских цен.
Так, средняя ставка на офисы класса А по итогам трех кварталов 2021 г. выросла на 5,3%, а на коворкинги – на 6%.
Так, средняя ставка на офисы класса А по итогам трех кварталов 2021 г. выросла на 5,3%, а на коворкинги – на 6%.
- Заключение
Офисный рынок столицы превзошел осторожные оценки аналитиков и показал стремительный рост практически по всем показателям. В перспективе 2-3 лет положительная динамика и активность рынка сохраниться, однако в меньшем темпе. Это связано с участием девелоперов в госпрограммах, повышением качества продукта и высокой активностью крупных корпораций на рынке офисной недвижимости. При этом фокус внимания застройщиков смещается в сторону ТТК и МКАД, децентрализация станет основным трендом уже в 2022 году, когда большинство новых проектов будет введено именно за пределами центра города.
