Повестка дня
Новости
Компании
Назад
21 Октября 2021, 9:26
Рынок торговой недвижимости на новой волне
Сегодня рынок торговой недвижимости находится в стадии активной «ломки»: меняются форматы торговых объектов и розничных операторов, привычки шопинга и модели потребления, понимание нормы поведения в общественных местах. Безусловно, это период навсегда войдет в историю не только российского, но и мирового рынка торговой недвижимости как один из самых знаковых и тяжелых. Представляем статью Евгении Хакбердиевой, регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, из журнала CRE№16 (сентябрь 2021 г.).
Мы считали, что 2019 год станет временем выхода из кризиса: наблюдался рост спроса на торговые площади, обороты большинства арендаторов уверенно увеличивались, вводились и анонсировались к открытию в 2020-2021 гг. многие ТЦ. Рынком правил позитив, причем не только в Москве, но и в регионах: в 2019 году впервые за долгое время был введен в эксплуатацию новый торговый центр в Санкт-Петербурге, активизировалось строительство в Казани, Калининграде и на Дальнем Востоке. В 2020 год мы входили с оптимизмом и надеялись, что сегмент будет расти и развиваться, сохранится высокий спрос на недвижимость, и на российский рынок вновь обратят внимание международные бренды. Ведь еще с 2014 года был заметен резкий спад международного интереса (особенно американских и европейских ретейлеров). Новое строительство в совокупности с потребительским бумом должно было подтолкнуть российских брендодержателей и инвесторов развивать новые проекты, а хорошие показатели товарооборота и появление качественного предложения могло мотивировать международных игроков всерьез рассмотреть российский рынок для экспансии.
Однако пандемия кардинально изменила общий фон, и сфера торговой недвижимости все еще испытывает существенные сложности из-за пандемии. Это в том числе связано с тем, что торговые центры сильно зависят от вводимых противовирусных ограничений и очень чувствительны к закрытиям ресторанов, фуд-кортов и развлечений, так как именно эти объекты являются одними из ключевых драйверов трафика и заставляют людей проводить в торговом центре больше времени. С их закрытием шопинг становится более целевым, что негативно сказывается на оборотах арендаторов и, как следствие, на оптимизме игроков рынка, их готовности развиваться и открывать новые магазины. Все ожидали, что 2021 год принесет позитивные перемены, но I квартал был довольно сложным, и только к его концу наметился тренд на восстановление. Основными индикаторами роста рынка служили: растущий трафик и оборот в ТЦ Москвы и Санкт-Петербурга – ретейлеры отметили положительную динамику в марте-мае, многие даже подтвердили увеличение показателя на уровне 10-15% относительно доковидного 2019 года. Май и начало июня можно назвать удачными для сегмента. Кроме того, многие торговые центры демонстрируют готовность «сотрудничать» с городскими администрациями, открывают у себя пункты вакцинации и тестирования граждан, чтобы максимально приблизить то время, когда все ограничения будут сняты.
С начала июня наметился еще один позитивный тренд – рынок продемонстрировал явную готовность к обсуждению новых площадок, а также не только действующих, но и строящихся проектов. Это важный момент, поскольку в период кризиса арендаторы зачастую заходят в действующие ТЦ с понятным трафиком и прогнозируемыми оборотами. Если же игроки рынка демонстрируют желание рассматривать строящиеся проекты, то это свидетельствует об оптимизме и готовности к долгосрочному планированию. Однако новые ограничения заставили рынок вновь занять выжидательную позицию.
Еще один важный показатель уровня развития рынка – динамика обеспеченности населения качественными торговыми площадями. Если мы говорим про общепринятую на нашем рынке обеспеченность качественными торговыми площадями, где учитывает общий сток только по торговым центрам, то Москва уступает трем региональным городам-миллионникам. Так, по итогам I квартала 2021 года показатель в столице достиг 532,2 кв. м/1 000 жителей, в то время как в Самаре – 747 кв. м/1 000 чел., Екатеринбурге – 676 кв. м/1 000 чел. и Нижнем Новгороде – 553 кв. м/1 000 чел. В среднем насыщенность торговыми площадями в 13 городах-миллионниках оценивается в 468 кв. м/1 000 жителей. Однако с точки зрения насыщенности и качества рынка именно Москва и Санкт-Петербург являются лидерами в России, в особенности с учетом ключевых торговых коридоров, стрит-ретейла в спальных районах и активного развития комьюнити-центров и небольших районных ТЦ, что также в дальнейшем в лучшую сторону повлияет на предложение торговой недвижимости.
Здесь нужно помнить, что в Москве постоянно растет доля стрита-ретейла – как за счет программы первых этажей, так и за счет торговых площадей в составе новых МФК. Для Санкт-Петербурга это еще более актуально – торговые улицы северной столицы отличаются более широкой представленностью торговых профилей и высоким спросом со стороны арендаторов. Так, если для открытия флагманов в Москве бренды выбирают преимущественно ТЦ (например, «Метрополис», «Авиапарк» или «Европейский»), то в Петербурге они предпочитают размещение на главных пешеходных улицах (Невский проспект, Конюшенная улица, Большой Проспект В.О. и другие в зависимости от уровня и сегмента ретейлера). Такая ситуация характерна и для новых районов столиц, где много площадей в новостройках отдается под коммерческое использование, что также может значительно скорректировать предложение торговой недвижимости. Именно поэтому при разностороннем и полном анализе рынка важно помнить про качественный стрит-ретейл двух столиц.
Некоторые регионы исторически были насыщены ретейлом. Например, Самара (747 кв. м/1 000 чел.) и Казань (389 кв. м/1 000 чел.), которые на самом старте роста рынка профессиональных ТЦ начали активно развиваться за счет экономической привлекательности регионов. Однако, как правило, в каждом миллионнике есть два-три ключевых ТЦ, которые демонстрируют лучшие показатели по трафику и оборотам арендаторов, и бренды, которые планируют выход в эти города, в первую очередь пытаются зайти именно в такие объекты.
В городах поменьше может быть и вовсе один популярный торговый центр с высоким трафиком, самым широким наборов брендов и торговых профилей, листом ожидания арендаторов. Это не значит, что остальные объекты никому не интересны – они также могут быть вполне успешными с коммерческой точки зрения, и арендаторы рассматривают их для открытия последующих магазинов, когда рынок уже протестирован и бренд укрепился в регионе и в сознании местных потребителей. Такую ситуацию мы наблюдаем в Перми (327 кв. м/1 000 чел.) и Тюмени. Торговую недвижимость Уфы, которая по обеспеченности жителей профессиональными ТЦ находится недалеко от лидеров (462 кв. м/1 000 чел.), отличает наличие значительного количества объектов рыночного формата, которые продолжают успешно функционировать и привлекательны для населения наряду с качественными ТЦ. Стоит отметить, что в большинстве регионов стрит-ретейл развит слабо: на пешеходных и центральных улицах преимущественно работают магазины сувениров, общепита, а все фэшн-ретейлеры стремятся в торговые центры, пусть даже в полупрофессиональные объекты или ТЦ советского периода. Обусловлено это как климатическими условиями, так и качеством и форматами регионального стрит-ретейла.
Сейчас мы видим разнонаправленный интерес арендаторов к торговой недвижимости в регионах, поскольку все описанные ранее тренды взаимосвязаны, и предложение подстраивается под спрос. Например, есть активный интерес к Дальнему Востоку, где строится несколько новых объектов, и при этом более двух лет функционируют крупные знаковые профессиональные торговые центры: «Калина Молл» во Владивостоке и «Броско Молл» в Хабаровске. Растет интерес к югу России (Краснодарский Край и даже Крым). В Сочи на фоне кратного роста туристического потока и развития самого курорта стирается понятие «межсезонности», активно обустраивается инфраструктура, включая торговые центры и сервис. В целом мы видим большой потенциал в российских регионах. Например, в Перми, где долгое время фиксировалась низкая обеспеченность качественными торговыми площадями, открылся ТРЦ «Планета», у которого есть все шансы занять лидирующую позицию не только в Пермском крае – он будет притягивать посетителей из соседних областей с довольно низкой представленностью качественного ретейла. Другой пример – открытие ТРЦ «Балтия Молл» в Калининграде, который будет обслуживать трафик и жителей города, и всей российской части Прибалтики.
Конечно, многие игроки рынка заинтересованы в том числе в онлайн-продажах, и регионы – не исключение. Однако я считаю, что пока на планете живут люди, а не роботы – торговые центры будут жить: это про эмоции, атмосферу, досуг и развлечения, встречи с семьей и друзьями – все, что невозможно в онлайн-формате. Zoom и Teams не заменят живого общения, а ТЦ как раз созданы для этого. Конечно, сейчас торговые центры трансформируются, но в любом случае основная доля шопинга (а следовательно, и торгового оборота) по-прежнему будет приходиться на них.
Мы хотим, чтобы регионы активно развивались, причем не только города-миллионники. Наш российский бизнес довольно успешно работает и демонстрирует свою устойчивость даже в кризисные времена, поэтому в городах с численностью населения в 300-500 тыс. также можно строить качественные ТЦ, заполнять их сетевыми арендаторами и выходить на хорошую доходность.
Если более жесткие ограничительные меры не будут вводиться, – рынок продолжит восстанавливаться. Самое главное, чтобы ограничения закончились к началу активного бизнес-сезона (ко второй половине августа). Тогда есть все шансы, что вторая половина года пройдет активно для сегмента торговой недвижимости, и мы уверено войдем в 2022 год: и инвесторы, и девелоперы, и арендаторы с оптимизмом отнесутся к новым открытиям и проектам не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах.
Однако пандемия кардинально изменила общий фон, и сфера торговой недвижимости все еще испытывает существенные сложности из-за пандемии. Это в том числе связано с тем, что торговые центры сильно зависят от вводимых противовирусных ограничений и очень чувствительны к закрытиям ресторанов, фуд-кортов и развлечений, так как именно эти объекты являются одними из ключевых драйверов трафика и заставляют людей проводить в торговом центре больше времени. С их закрытием шопинг становится более целевым, что негативно сказывается на оборотах арендаторов и, как следствие, на оптимизме игроков рынка, их готовности развиваться и открывать новые магазины. Все ожидали, что 2021 год принесет позитивные перемены, но I квартал был довольно сложным, и только к его концу наметился тренд на восстановление. Основными индикаторами роста рынка служили: растущий трафик и оборот в ТЦ Москвы и Санкт-Петербурга – ретейлеры отметили положительную динамику в марте-мае, многие даже подтвердили увеличение показателя на уровне 10-15% относительно доковидного 2019 года. Май и начало июня можно назвать удачными для сегмента. Кроме того, многие торговые центры демонстрируют готовность «сотрудничать» с городскими администрациями, открывают у себя пункты вакцинации и тестирования граждан, чтобы максимально приблизить то время, когда все ограничения будут сняты.
С начала июня наметился еще один позитивный тренд – рынок продемонстрировал явную готовность к обсуждению новых площадок, а также не только действующих, но и строящихся проектов. Это важный момент, поскольку в период кризиса арендаторы зачастую заходят в действующие ТЦ с понятным трафиком и прогнозируемыми оборотами. Если же игроки рынка демонстрируют желание рассматривать строящиеся проекты, то это свидетельствует об оптимизме и готовности к долгосрочному планированию. Однако новые ограничения заставили рынок вновь занять выжидательную позицию.
Еще один важный показатель уровня развития рынка – динамика обеспеченности населения качественными торговыми площадями. Если мы говорим про общепринятую на нашем рынке обеспеченность качественными торговыми площадями, где учитывает общий сток только по торговым центрам, то Москва уступает трем региональным городам-миллионникам. Так, по итогам I квартала 2021 года показатель в столице достиг 532,2 кв. м/1 000 жителей, в то время как в Самаре – 747 кв. м/1 000 чел., Екатеринбурге – 676 кв. м/1 000 чел. и Нижнем Новгороде – 553 кв. м/1 000 чел. В среднем насыщенность торговыми площадями в 13 городах-миллионниках оценивается в 468 кв. м/1 000 жителей. Однако с точки зрения насыщенности и качества рынка именно Москва и Санкт-Петербург являются лидерами в России, в особенности с учетом ключевых торговых коридоров, стрит-ретейла в спальных районах и активного развития комьюнити-центров и небольших районных ТЦ, что также в дальнейшем в лучшую сторону повлияет на предложение торговой недвижимости.
Здесь нужно помнить, что в Москве постоянно растет доля стрита-ретейла – как за счет программы первых этажей, так и за счет торговых площадей в составе новых МФК. Для Санкт-Петербурга это еще более актуально – торговые улицы северной столицы отличаются более широкой представленностью торговых профилей и высоким спросом со стороны арендаторов. Так, если для открытия флагманов в Москве бренды выбирают преимущественно ТЦ (например, «Метрополис», «Авиапарк» или «Европейский»), то в Петербурге они предпочитают размещение на главных пешеходных улицах (Невский проспект, Конюшенная улица, Большой Проспект В.О. и другие в зависимости от уровня и сегмента ретейлера). Такая ситуация характерна и для новых районов столиц, где много площадей в новостройках отдается под коммерческое использование, что также может значительно скорректировать предложение торговой недвижимости. Именно поэтому при разностороннем и полном анализе рынка важно помнить про качественный стрит-ретейл двух столиц.
Некоторые регионы исторически были насыщены ретейлом. Например, Самара (747 кв. м/1 000 чел.) и Казань (389 кв. м/1 000 чел.), которые на самом старте роста рынка профессиональных ТЦ начали активно развиваться за счет экономической привлекательности регионов. Однако, как правило, в каждом миллионнике есть два-три ключевых ТЦ, которые демонстрируют лучшие показатели по трафику и оборотам арендаторов, и бренды, которые планируют выход в эти города, в первую очередь пытаются зайти именно в такие объекты.
В городах поменьше может быть и вовсе один популярный торговый центр с высоким трафиком, самым широким наборов брендов и торговых профилей, листом ожидания арендаторов. Это не значит, что остальные объекты никому не интересны – они также могут быть вполне успешными с коммерческой точки зрения, и арендаторы рассматривают их для открытия последующих магазинов, когда рынок уже протестирован и бренд укрепился в регионе и в сознании местных потребителей. Такую ситуацию мы наблюдаем в Перми (327 кв. м/1 000 чел.) и Тюмени. Торговую недвижимость Уфы, которая по обеспеченности жителей профессиональными ТЦ находится недалеко от лидеров (462 кв. м/1 000 чел.), отличает наличие значительного количества объектов рыночного формата, которые продолжают успешно функционировать и привлекательны для населения наряду с качественными ТЦ. Стоит отметить, что в большинстве регионов стрит-ретейл развит слабо: на пешеходных и центральных улицах преимущественно работают магазины сувениров, общепита, а все фэшн-ретейлеры стремятся в торговые центры, пусть даже в полупрофессиональные объекты или ТЦ советского периода. Обусловлено это как климатическими условиями, так и качеством и форматами регионального стрит-ретейла.
Сейчас мы видим разнонаправленный интерес арендаторов к торговой недвижимости в регионах, поскольку все описанные ранее тренды взаимосвязаны, и предложение подстраивается под спрос. Например, есть активный интерес к Дальнему Востоку, где строится несколько новых объектов, и при этом более двух лет функционируют крупные знаковые профессиональные торговые центры: «Калина Молл» во Владивостоке и «Броско Молл» в Хабаровске. Растет интерес к югу России (Краснодарский Край и даже Крым). В Сочи на фоне кратного роста туристического потока и развития самого курорта стирается понятие «межсезонности», активно обустраивается инфраструктура, включая торговые центры и сервис. В целом мы видим большой потенциал в российских регионах. Например, в Перми, где долгое время фиксировалась низкая обеспеченность качественными торговыми площадями, открылся ТРЦ «Планета», у которого есть все шансы занять лидирующую позицию не только в Пермском крае – он будет притягивать посетителей из соседних областей с довольно низкой представленностью качественного ретейла. Другой пример – открытие ТРЦ «Балтия Молл» в Калининграде, который будет обслуживать трафик и жителей города, и всей российской части Прибалтики.
Конечно, многие игроки рынка заинтересованы в том числе в онлайн-продажах, и регионы – не исключение. Однако я считаю, что пока на планете живут люди, а не роботы – торговые центры будут жить: это про эмоции, атмосферу, досуг и развлечения, встречи с семьей и друзьями – все, что невозможно в онлайн-формате. Zoom и Teams не заменят живого общения, а ТЦ как раз созданы для этого. Конечно, сейчас торговые центры трансформируются, но в любом случае основная доля шопинга (а следовательно, и торгового оборота) по-прежнему будет приходиться на них.
Мы хотим, чтобы регионы активно развивались, причем не только города-миллионники. Наш российский бизнес довольно успешно работает и демонстрирует свою устойчивость даже в кризисные времена, поэтому в городах с численностью населения в 300-500 тыс. также можно строить качественные ТЦ, заполнять их сетевыми арендаторами и выходить на хорошую доходность.
Если более жесткие ограничительные меры не будут вводиться, – рынок продолжит восстанавливаться. Самое главное, чтобы ограничения закончились к началу активного бизнес-сезона (ко второй половине августа). Тогда есть все шансы, что вторая половина года пройдет активно для сегмента торговой недвижимости, и мы уверено войдем в 2022 год: и инвесторы, и девелоперы, и арендаторы с оптимизмом отнесутся к новым открытиям и проектам не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах.
Назад
Загрузка...