CBRE: Ленинградский деловой район становится все более востребованным

Аналитики компании подсчитали, что ставки здесь увеличились за год на 20%, а доля свободных площадей сократилась до 5% при максимальном за 12 лет вводе новых площадей.
3229
Изображение взято из источника: ЦИАН
Как следует из отчета компании CBRE, Ленинградский деловой район в 2021 году стал одним из самых динамично развивающихся в столице, как с точки зрения спроса, так и с точки зрения роста ставок.

Индикаторы рынка:

Офисное предложение - 1,73 млн кв.м

Класс А – 0,8 млн кв.м
Класс В – 0,9 млн кв.м

Доля свободных площадей
5%

Новое предложение (I-III кварталы 2021) - 209 000 кв. м

Новые сделки (I-III квартал 2021) - 182 000 кв. м

Запрашиваемые ставки аренды (не вкл. НДС и операционные расходы)
Класс А: 28 000-36 000 руб./кв. м/год
Класс В: 10 000-27 000 руб./кв. м/год



Выход новых проектов в Ленинградском субрынке носит волнообразный характер и отражает общие тенденции на рынке

Объем качественной офисной недвижимости в Ленинградском деловом районе достиг 1,7 млн кв. м. Максимальный объем ввода за последние 12 лет, 212 тыс. кв. м, зарегистрирован в 2021 году. При этом, 82% пришлось на комплекс «Ростех-Сити», построенный для нужд компании «Ростех». На 2022 год заявлено завершение строительства нескольких объектов общей офисной площадью 54 тыс. кв. м. Учитывая текущий статус ряда проектов, мы не исключаем, что сроки ввода половины этого объема могут быть перенесены на 2023 год. В 2023 году к вводу ожидается 107 тыс кв. м, 50% которых находятся на этапе проекта, что также создает риски переноса сроков строительства. На 2024 год заявлены 2 крупных проекта, «Слава» и «Водный Мир», из которых только первый находится в продвинутой стадии. Таким образом, по оптимистичным оценкам, учитывая возможные переносы сроков строительства заявленных проектов, в ближайшие 3 года объем нового предложения в субрынке увеличится лишь на 250 тыс. кв. м. 

Доля свободных площадей продолжает сокращаться
 
С 2018 года объем свободных площадей, как в целом в Москве, так и в развитых субрынках в частности, уменьшается. Небольшой всплеск вакансии был зафиксирован в 2020 году под влиянием пандемии и ухудшения общей экономической ситуации. При этом уже в 2021 году уровень свободных помещений вновь демонстрирует сокращение. Дефицит доступных офисов сохранится на фоне растущего спроса и ограниченных объемов нового спекулятивного строительства. Существенный прирост свободных площадей может наблюдаться в Москва-Сити в 2022 году в связи с вводом в эксплуатацию «Гранд Сити Тауэр». Тем не менее, рост вакансии будет носить временный характер, учитывая высокий спрос на офисы в Сити. Несмотря на то, что рынок офисной недвижимости Москвы за последние 10 лет пережил 2 экономических шока, 2014-2016 годы и 2020 год, доля свободных площадей в Ленинградском деловом районе не поднималась выше 13% и находилась в диапазоне 9-13%. В то время, как в пиковые периоды в Москве, она превышала 17%, а в Москва-Сити – 30%. 


 
За 2021 год объем свободных площадей сократился в Ленинградском субрынке более чем в 2 раза. Мы ожидаем дальнейшее уменьшение свободных помещений. В следующем году уйдут оставшиеся ликвидные помещения в данной зоне. Основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды, доля свободных площадей будет стремиться к нулю. В 2022 году доля свободных площадей может достигнуть минимальных исторических значений. При этом субрынок все еще сохраняет потенциал для нового офисного строительства за счет территорий промзон и бывших НИИ. 

Спрос на офисы в Ленинградском субрынке достигнет рекордной отметки в 2021 году 

По мере строительства новых бизнес-центров в Ленинградском деловом районе растет его популярность среди арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Согласно нашей оценке, объем сделок новой аренды и купли-продажи может составить 200 тыс кв. м по итогам 2021 года. Это станет максимальным показателем за всю историю. Предыдущие периоды, когда регистрировались большие объемы сделок, были 2007, 2008 и 2013 годы, 165 тыс. кв. м, 176 тыс. кв. м и 162 тыс. кв. м соответственно. Спрос на офисы в Ленинградском деловом районе управляется доступным предложением. Учитывая скромные объемы нового строительства, транзакционная активность будет ограничена. При этом интерес компаний-арендаторов к офисам в Ленинградском субрынке будет сохраняться высоким. Дальнейшая динамика конвертации спроса в сделки будет зависеть от готовности компаний входить в проекты на ранней стадии строительства и консенсуса сторон относительно условий будущей аренды.

Ставки аренды растут

В первой половине 2021 года существенный объем площадей в высоком ценовом сегменте был поглощен, что оказало влияние на уровень средневзвешенной ставки аренды в наиболее популярных деловых районах. Средневзвешенная ставка аренды в Ленинградском субрынке увеличилась за год на 8%, в сегменте класса А – на 20% до 34?700 руб., в сегменте класса В – на 10% до 15?300 руб. Район демонстрирует максимальные темпы роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе давление на ставки в субрынке будет оказывать отсутствие качественного предложения. Максимальные ставки будут достигаться за площади в новых проектах класса А.



Материалы по теме

Источник: msk-guide.ru
Точка зрения

Субаренда в новых реалиях

По оценкам международных консультантов, за полтора пандемических года число арендаторов, сдающих часть офисных помещений в субаренду, выросло в 1, 5 - 3 раза в зависимости от делового района. Артём Пантелеев, коммерческий директор строительной компании «Гинт-М», рассказывает о том, почему сдавать не своё в России по-прежнему хлопотно, но выгодно.

02.12
Источник: afi2b.ru
Исследования рынка

Knight Frank: Поглощение в офисах Москвы вырастет втрое

По итогам года аналитики также ожидают снижения вакантности и умеренного роста ставок. Коворкинги для крупных корпоративных клиентов уступают место сервисному BTS.
26.11
Источник: Википедия
Экспертный анализ

CBRE: Спрос на офисы в Москва-Сити может составить 150 000 кв. м

Доля свободных площадей в деловом кластере сократилась до минимального значения – 3,9%, а по итогам года может составить 2%.
09.11

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 февраля)

Еще один бизнес-центр построят на Белорусской, NF Group закрепится на Бали, в Level Box Терехово состоялась крупная сделка, Becar FM расширяет сотрудничество с DDX, у Nikoliers новый проект в Петербурге. Эти и другие новости, а также отчет о первом мероприятии CRE Events в новом году - в нашей традиционной подборке.
16.02
Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre