CBRE: Ленинградский деловой район становится все более востребованным

Аналитики компании подсчитали, что ставки здесь увеличились за год на 20%, а доля свободных площадей сократилась до 5% при максимальном за 12 лет вводе новых площадей.
2779
Изображение взято из источника: ЦИАН
Как следует из отчета компании CBRE, Ленинградский деловой район в 2021 году стал одним из самых динамично развивающихся в столице, как с точки зрения спроса, так и с точки зрения роста ставок.

Индикаторы рынка:

Офисное предложение - 1,73 млн кв.м

Класс А – 0,8 млн кв.м
Класс В – 0,9 млн кв.м

Доля свободных площадей
5%

Новое предложение (I-III кварталы 2021) - 209 000 кв. м

Новые сделки (I-III квартал 2021) - 182 000 кв. м

Запрашиваемые ставки аренды (не вкл. НДС и операционные расходы)
Класс А: 28 000-36 000 руб./кв. м/год
Класс В: 10 000-27 000 руб./кв. м/год



Выход новых проектов в Ленинградском субрынке носит волнообразный характер и отражает общие тенденции на рынке

Объем качественной офисной недвижимости в Ленинградском деловом районе достиг 1,7 млн кв. м. Максимальный объем ввода за последние 12 лет, 212 тыс. кв. м, зарегистрирован в 2021 году. При этом, 82% пришлось на комплекс «Ростех-Сити», построенный для нужд компании «Ростех». На 2022 год заявлено завершение строительства нескольких объектов общей офисной площадью 54 тыс. кв. м. Учитывая текущий статус ряда проектов, мы не исключаем, что сроки ввода половины этого объема могут быть перенесены на 2023 год. В 2023 году к вводу ожидается 107 тыс кв. м, 50% которых находятся на этапе проекта, что также создает риски переноса сроков строительства. На 2024 год заявлены 2 крупных проекта, «Слава» и «Водный Мир», из которых только первый находится в продвинутой стадии. Таким образом, по оптимистичным оценкам, учитывая возможные переносы сроков строительства заявленных проектов, в ближайшие 3 года объем нового предложения в субрынке увеличится лишь на 250 тыс. кв. м. 

Доля свободных площадей продолжает сокращаться
 
С 2018 года объем свободных площадей, как в целом в Москве, так и в развитых субрынках в частности, уменьшается. Небольшой всплеск вакансии был зафиксирован в 2020 году под влиянием пандемии и ухудшения общей экономической ситуации. При этом уже в 2021 году уровень свободных помещений вновь демонстрирует сокращение. Дефицит доступных офисов сохранится на фоне растущего спроса и ограниченных объемов нового спекулятивного строительства. Существенный прирост свободных площадей может наблюдаться в Москва-Сити в 2022 году в связи с вводом в эксплуатацию «Гранд Сити Тауэр». Тем не менее, рост вакансии будет носить временный характер, учитывая высокий спрос на офисы в Сити. Несмотря на то, что рынок офисной недвижимости Москвы за последние 10 лет пережил 2 экономических шока, 2014-2016 годы и 2020 год, доля свободных площадей в Ленинградском деловом районе не поднималась выше 13% и находилась в диапазоне 9-13%. В то время, как в пиковые периоды в Москве, она превышала 17%, а в Москва-Сити – 30%. 


 
За 2021 год объем свободных площадей сократился в Ленинградском субрынке более чем в 2 раза. Мы ожидаем дальнейшее уменьшение свободных помещений. В следующем году уйдут оставшиеся ликвидные помещения в данной зоне. Основной объем будет сформирован вторичными предложениями аренды, доля свободных площадей будет стремиться к нулю. В 2022 году доля свободных площадей может достигнуть минимальных исторических значений. При этом субрынок все еще сохраняет потенциал для нового офисного строительства за счет территорий промзон и бывших НИИ. 

Спрос на офисы в Ленинградском субрынке достигнет рекордной отметки в 2021 году 

По мере строительства новых бизнес-центров в Ленинградском деловом районе растет его популярность среди арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Согласно нашей оценке, объем сделок новой аренды и купли-продажи может составить 200 тыс кв. м по итогам 2021 года. Это станет максимальным показателем за всю историю. Предыдущие периоды, когда регистрировались большие объемы сделок, были 2007, 2008 и 2013 годы, 165 тыс. кв. м, 176 тыс. кв. м и 162 тыс. кв. м соответственно. Спрос на офисы в Ленинградском деловом районе управляется доступным предложением. Учитывая скромные объемы нового строительства, транзакционная активность будет ограничена. При этом интерес компаний-арендаторов к офисам в Ленинградском субрынке будет сохраняться высоким. Дальнейшая динамика конвертации спроса в сделки будет зависеть от готовности компаний входить в проекты на ранней стадии строительства и консенсуса сторон относительно условий будущей аренды.

Ставки аренды растут

В первой половине 2021 года существенный объем площадей в высоком ценовом сегменте был поглощен, что оказало влияние на уровень средневзвешенной ставки аренды в наиболее популярных деловых районах. Средневзвешенная ставка аренды в Ленинградском субрынке увеличилась за год на 8%, в сегменте класса А – на 20% до 34?700 руб., в сегменте класса В – на 10% до 15?300 руб. Район демонстрирует максимальные темпы роста ставок аренды. В среднесрочной перспективе давление на ставки в субрынке будет оказывать отсутствие качественного предложения. Максимальные ставки будут достигаться за площади в новых проектах класса А.



Материалы по теме

Источник: msk-guide.ru
Точка зрения

Субаренда в новых реалиях

По оценкам международных консультантов, за полтора пандемических года число арендаторов, сдающих часть офисных помещений в субаренду, выросло в 1, 5 - 3 раза в зависимости от делового района. Артём Пантелеев, коммерческий директор строительной компании «Гинт-М», рассказывает о том, почему сдавать не своё в России по-прежнему хлопотно, но выгодно.

02.12
Источник: afi2b.ru
Исследования рынка

Knight Frank: Поглощение в офисах Москвы вырастет втрое

По итогам года аналитики также ожидают снижения вакантности и умеренного роста ставок. Коворкинги для крупных корпоративных клиентов уступают место сервисному BTS.
26.11
Источник: Википедия
Экспертный анализ

CBRE: Спрос на офисы в Москва-Сити может составить 150 000 кв. м

Доля свободных площадей в деловом кластере сократилась до минимального значения – 3,9%, а по итогам года может составить 2%.
09.11

журнал CRE 10 (430)

(1) Октябрь
Вышел из печати новый номер CRE в новом дизайне и с новой концепцией.  Читайте в номере: Летучка МАКСИМ ГЕЙЗЕР: «НЕДВИЖИМОСТЬ В ОТРЫВЕ ОТ УПРАВЛЕНИЯ НЕ ДАЕТ КАЧЕСТВЕННО РАБОТАТЬ С ПОКУПАТЕЛЕМ»   Тема номера БОЛЬШАЯ РАСПРОДАЖА Девелоперы теперь возводят офисы не для сдачи в аренду, а на продажу   ПЛОХОЙ ХОРОШИЙ КЛАСС Вымоются ли с рынка офисы низкого класса?   Управление ВСЕ ТАКИЕ ВНЕЗАПНЫЕ Собственники ищут неформатные варианты использования объектов   Девелопмент ОБЩЕЕ МЕС...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (25 сентября - 1 октября)

Ключевое назначение в RD Management, новое направление в Ricci, сделка по продаже 14 ТРЦ «Мега», крупный ПСК для «Асконы», экологичный «Пионер», а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
01.10
Источник: Ricci
Игроки рынка

Ricci отправляется на Бали

Компания Ricci запустила новое направление Ricci Capital, деятельность которого будет сосредоточена на инвестициях в девелопмент на развивающихся зарубежных рынках. 

29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Найден более быстрый маршрут

В сентябре российские грузоперевозчики в очередной раз обратились к правительству с просьбой – на этот раз о вводе транспортного демпфера, компенсации за сдерживание повышения стоимости доставки грузов. На фоне продолжающегося четвертый год роста себестоимости логистики, игроки вынуждены постоянно корректировать и стоимость доставки, что приводит к ценовым «качелям» уже в рознице. Однако при продолжающемся спаде покупательской способности, оттоке из страны части платежеспособного населения и изменении потребительского поведения, повышать цены для конечного покупателя дальше нельзя, считают эксперты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail.

28.09
Источник: Макси Девелопмент
Открытие

В архангельском «Макси» открылся «Котофей»

Сеть заняла помещение площадью 190 кв. м на третьем этаже торгового центра.
03.10
Источник: IBC
Проект

В Таджикистане известный инвестор планирует построить склады класса А

Для этого в Худжанде выбрали два земельных участка и уже завершают создание генплана.
02.10
Источник: Pioneer
Игроки рынка

Pioneer сертифицировал свои БЦ по российскому эко-стандарту

БЦ Botanica и Ostankino Business Park получили золотые сертификаты Ecosmart Office.
28.09
Источник: CRE
Переговоры

Morgan Stanley выходит из «Галереи»

Американский фонд договаривается о продаже 50% петербургского торгового центра арабской Mubadala.

28.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм