Офисы. Чего ждать от следующего года?

2021 год стал рекордным по количеству введенных «квадратов» в сегменте офисной недвижимости. Эксперты компании Times Estate рассмотрели перспективы нового ввода на 2022 год.
2711
Изображение взято из источника: Times Estate
После «провального» 2020-го со всевозможными ограничениями и срывом сроков строительства, девелоперы ускоренными темпами стремились воплотить прошлогодние планы по вводу площадей и получить, наконец, доход с новеньких офисов. Спрос со стороны крупных компаний подогревал интерес рынка и подталкивал ставки вверх, а девелоперы с оптимизмом продолжили политику увеличения доли качественных площадей в Москве. При этом главными тенденциями оказались «переезд» крупных объектов за Садовое кольцо (и даже за МКАД) и built-to-suit формат, ставший весомым аргументом в борьбе за арендаторов.

За МКАД

Децентрализация - один из ярких трендов развития рынка коммерческой недвижимости. Более половины качественных объектов, запланированных к вводу в 2022 году, находятся за МКАД. При этом ставки здесь значительно приятнее по сравнению с центром и ТТК (25 тыс. рублей за кв.м в год против 48 и 35 тыс. рублей, соответственно).

Выделим наиболее конкурентные и перспективные объекты в этой локации: Rublevo Business Park, Comcity (фаза Браво) и Сколково Парк.


Источник: Times Estate

В Rublevo Business Park заложена интересная концепция разделения офисных башен: одна предлагает планировочные решения для небольших компаний (блоки от 69 кв. м, что идеально подходит для инвестиций), вторая – этажи и даже целое здание для крупного бизнеса (блоки от 2,3 тыс. кв. м). В проект еще реально зайти с бюджетом 10-20 млн рублей (что совсем немного для рынка коммерческих инвестиций), при этом перспективы вполне радужные: локация и спрос со стороны арендаторов предполагают рост стоимости актива (процентов на 20-30 точно) и постоянный арендный доход в качестве бонуса.


Источник: Times Estate

Второй интересный и значимый проект в локации - Сколково Парк. Купить офис здесь не получится – стратегия девелопера (Millhouse Романа Абрамовича) направлена на развитие арендных отношений. При этом ставка вполне разумная (от 29 тыс. за кв.м.в год) для размаха строительства, а технологии и качество презентации проекта способны убедить в уникальности комплекса даже самого строгого скептика.


Источник: Times Estate

Вторая очередь делового комплекса Comcity обещает быть не менее востребованной, чем первая (108 тыс. кв.м полностью реализованы). Нетерпение арендаторов подогревается небольшой площадью (в два раза меньше, чем фаза Альфа) и приемлемыми ставками (от 20 тыс. руб. в год за кв.м).


Источник: Times Estate

В целом выбор в данной локации есть. Уровень сервиса за МКАД сопоставим с центральными локациями, а большие площади осваиваемых территорий дают больше возможностей для реализации крупных и интересных проектов. Однозначно, конкуренцию новым объектам составят уже действующие бизнес-центры с меньшей ставкой (18-20 тыс.рублей за кв.м в год): Неополис, Амальтея, Стратос, Орбион, Галактион (введен в 3 квартале 2021 года). Но, похоже, девелоперы вполне уверены в успехе своих проектов.

СК-ТТК

Вторая по объему новых офисных площадей локация. На неё приходится еще половина «свежих» объектов. Здесь, несмотря на более высокие ставки, спрос со стороны инвесторов и арендаторов тоже выше. Это объясняется дефицитом качественного предложения в центре и в пределах Садового кольца: небольшие раздробленные блоки, которые сегодня составляют основу рыночного предложения, не способны удовлетворить существующую потребность крупных компаний (а именно они сохраняют лидерство в объеме заключенных сделок по итогам трёх кварталов 2021 года).

Вторая очередь Империи – лидер по объему офисных площадей 2022 года в пределах ТТК. ММДЦ «Москва-Сити» завершает год с самой низкой вакантностью (чуть больше 3,5%) по сравнению с другими деловыми кластерами города. Арендаторы и инвесторы с нетерпением ждут выхода новых проектов и Империя способна не надолго утолить этот голод (предполагаемый уровень арендных ставок – 60 тыс. рублей за кв.м в год). В уходящем году «Москва-Сити» стал лидером по запросам со стороны арендаторов, блоки здесь разлетались со скоростью света по ставкам выше рынка.


Источник: Times Estate

Квартал Lucky от Vesper (от 38 тыс. рублей за кв.м в год) также разнообразит предложение в Пресненском районе. Парковые зоны в пешей доступности и вид на «Москва-Сити» делают его очень востребованным в жилом секторе, коммерческим метрам пророчим не менее блестящее будущее.


Источник: Times Estate

Вторым по величине в этом блоке объектов является AFI Square, который был полностью арендован Группой Тинькофф еще в июне 2020 г., так что он не увеличит спекулятивный объем предложения и не окажет влияние на другие показатели рынка.
Конечно же, ждем ввода Tower A в деловом квартале Stone Towers, который обещает войти в число лучших проектов города и уже собрал все возможные награды международных и российских архитектурных премий. Дополнительные плюсы – качественный клиентский сервис, который уже стал визитной карточкой Stone Hedge и удачное расположение в Белорусском деловом районе (одном из самых востребованных и дорогих на сегодняшний день).


Источник: Times Estate

Ленинградский деловой район, где свободные площади в течение 2021 года сократились почти вдвое, в следующем году будет усилен одним бизнес-центром класса А. Третья очередь проекта Алкон способна конкурировать не только со своими «младшими братьями» Алкон и Алкон II, но и с титулованным бизнес-центром «Искра-Парк» и комплексом «Аркус IV» (был введен в начале 2021 года). Повышенный спрос со стороны рынка (по предварительным итогам объем сделок в Ленинградском деловом районе превысит результат 2008 года на 9%) привел к росту ставок в классе А почти на 20%. Так что Алкон III здесь очень кстати.


Источник: Times Estate

Как видим, спекулятивная площадь бизнес-центров, которые заявлены к вводу в 2022 году в пределах ТТК, крайне мала и не способна покрыть сформировавшийся дефицит рынка (уровень вакансии в пределах ТТК по итогам трех кварталов 2021 года – 6%, при сохранении высокой активности арендаторов), поэтому стоит ожидать не просто сохранения ставок, но их роста на стадии выхода проектов.

Центр

В центре по-прежнему недостаточно качественных офисных блоков. Отсутствие нового строительства связано с острым дефицитом площадок и строгими правилами застройки. Новые проекты здесь – это перестройка или реконструкция существующих зданий. В предстоящем году ждём редевелопмент бизнес-центра в Колпачном переулке. Колпачный 9а, площадью 5,5 тыс. кв. м, конечно, не способен удовлетворить уровень спроса в данной локации и на показателях не отразится.


Источник: Times Estate

Заключение

2021 год показал, что удаленный формат работы готовы использовать далеко не все: для большинства компаний офис является атрибутом корпоративного стиля, который формирует командные ценности и способствует более продуктивной работе. Тенденция на оптимизацию офисных площадей больше не актуальна, и рост спроса на большие качественные блоки в центральных локациях подтверждает это. Одновременно, ориентированность на конечного пользователя (формат built-to-suit) по-прежнему сохранит своё влияние на рынок коммерческой недвижимости.


Источник: Times Estate

В связи с рекордно низким прогнозом ввода качественных площадей в пределах ТТК (всего 210,6 тыс. кв.м) выбор у компаний будет весьма ограничен, а ставки продолжат стабильный рост в классе А, при этом мы ожидаем сохранения вакантности на уровне, сопоставимом с 2021 годом.

Источник: Times Estate


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Times Estate

Материалы по теме

Источник: ASTERUS и ООО «Ви Холдинг»
Точка зрения

Бизнес-парки — звезды большого города!

Современная Москва делает упор на строительство бизнес-парков, которые отвечают политике полицентричности. Такая концепция позволяет решать самые острые проблемы мегаполиса - сокращение избыточного трафика и маятниковой миграции. Это связано с тем, что интегрированные в комплексные проекты многофункциональной застройки, бизнес-парки по своей сути, это малые города в составе мегаполисов с самодостаточной инфраструктурой, где престижно и комфортно жить и работать. «Любой город должен быть как созвездие, а в созвездии много разных звезд и бизнес-парки - это и есть звезды города», - считает Карима Нигматулина-Мащицкая, гендиректора ASTERUS и ООО «Ви Холдинг» (застройщик «Ростех-Сити»).
13.12
Источник: ЦИАН
Исследования рынка

CBRE: Ленинградский деловой район становится все более востребованным

Аналитики компании подсчитали, что ставки здесь увеличились за год на 20%, а доля свободных площадей сократилась до 5% при максимальном за 12 лет вводе новых площадей.
09.12
Источник: msk-guide.ru
Точка зрения

Субаренда в новых реалиях

По оценкам международных консультантов, за полтора пандемических года число арендаторов, сдающих часть офисных помещений в субаренду, выросло в 1, 5 - 3 раза в зависимости от делового района. Артём Пантелеев, коммерческий директор строительной компании «Гинт-М», рассказывает о том, почему сдавать не своё в России по-прежнему хлопотно, но выгодно.

02.12

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (19-25 сентября)

Итоги CRE Federal Awards 2022, пополнение портфеля Parus Asset Management и строительные проекты владельца «Первой мебельной фабрики», инфраструктурные проекты в Кронштадте и Подмосковье, а также ключевые статьи из сентябрьского CRE – в нашей традиционной подборке.
25.09
Источник: CRE
Сделка

«Сима-ленд» арендовал крупный склад в Подмосковье

Уральский интернет-ритейлер занял 42 тыс. кв. м в логопарке «Быково» компании «Логопарк менеджмент». Годовая аренда здесь может стоить до 370 млн рублей. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Russia.

26.09
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: CRE
Сделка

Росгосстрах арендовал офис в БЦ Atlantic City

Площадь помещений, арендованных страховой компанией, составила 1 800 кв. м. Брокером сделки выступила компания Rekorb.
26.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: Пресс-служба Radius Group
Проект

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Radius Group получил разрешение на строительство нового склада.
 
30.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre