По данным компании JLL, по итогам 2021 года максимальная базовая арендная ставка на готовые складские помещения класса А в локации А-107 в Московском регионе увеличилась до 5,5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а средние ставки аренды выросли до 5,1 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Таким образом, прирост данного показателя за четвертый квартал составил 12%. В целом за год ставки аренды увеличились более чем на 30%, что является рекордным ростом за всю историю московского рынка складской недвижимости.
«Столь высокие темпы роста арендных ставок в Московском регионе обусловлены целым рядом факторов: низкой вакантностью, высоким спросом на складские площади, увеличением себестоимости строительства и затрат на рабочую силу, а также ростом стоимости заемного финансирования и земельных участков. При этом многие из этих факторов оказывали влияние на складской рынок в течение всего прошлого года, что и привело к рекордному росту арендных ставок, – говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы ожидаем, что к концу 2022 года максимальные базовые ставки аренды в новых спекулятивных проектах в Московском регионе продолжат расти и достигнут отметки 6,5 тыс. рублей за кв. м в год (без НДС и операционных расходов)».
На конец 2021 года в Московском регионе свободно 87 тыс. кв. м складских площадей, что составляет 0,4% от общего объема предложения. Это рекордно низкая вакантность для складского рынка Московского региона за всю его историю. По прогнозам JLL, в 2022 году доля свободных площадей сохранится на низком уровне (менее 0,5%), несмотря на существенное увеличение предложения.
В 4-м квартале 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона появилось 285 тыс. кв. м новых площадей, а в целом за год – почти 1,2 млн кв. м. Тем самым совокупный объем рынка составил 20,7 млн кв. м. По прогнозам JLL, в 2022 году будет введено еще 1,8-2 млн кв. м, что на 50-60% выше значения прошлого года. Но даже при таком высоком объеме он не станет рекордным: в 2013 году на рынок вышло свыше 2,6 млн кв. м складских площадей.
Однако следует учитывать, что во вводе 2022 года лишь 30% относятся к спекулятивному строительству, а остальные 70% строятся либо по схеме built-to-suit, либо под собственные нужды. Но даже эти 30% площадей с высокой вероятностью найдут арендаторов до ввода в эксплуатацию, не оказывая влияния на вакантность.
Другим фактором роста арендных ставок является рекордный объем спроса. По итогам 2021 года он достиг 2,55 млн кв. м в Московском регионе, что на 55% выше, чем предыдущий максимум 2020 года. Основным драйвером спроса остаются компании сегмента e-commerce и ритейлеры, на которых пришлось 30% и 27% сделок 2021 года соответственно.
