Times Estate: Классификация офисов. Новые положения

Современные технологии развиваются стремительными темпами и устанавливают новые стандарты для всех сфер нашей с вами жизни. Повсеместная автоматизация и постпандемийные меры безопасности диктуют обновленные требования к организации общественных пространств, созданию новых продуктов и строительству в принципе.

Очевидно, что с 2013 года, когда разрабатывался предыдущий вариант классификации офисной недвижимости, многие параметры претерпели значительные изменения, а что-то и вовсе утратило свою актуальность. В связи с этим в октябре 2021 года была принята новая версия классификации, которая включает в себя ряд обновлений, отражающих современные тенденции и реалии офисного рынка.

Давайте разберем, в чём же заключаются отличия между двумя стандартами и как они соотносятся с реальной ситуацией на рынке офисной недвижимости.
3388
Изображение взято из источника: fbss.ru
Класс

Первое глобальное отличие – исключение из списка класса С и прекращение сертификации объектов подобного уровня.

Считаем это справедливым и уже давно напрашивающимся решением. Ну, правда, 99% клиентов даже не смотрит в их сторону, потому что это уже как-то не модно и даже немножко стыдно в современном мире здоровой и экологичной среды.
 

Технологии

Вполне логично из предыдущего пункта вытекает повышение требований к качеству среды. Современное инженерное оборудование, профессиональная управляющая компания и автоматизация процессов – основные критерии, которые теперь обязательны для офисной недвижимости.

Вот пять доказательств технологического прорыва, которые стали полноправными участниками новых стандартов:
  1. наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем (обязательно для объектов класса А и B+);
  2. интеграция интеллектуальных инженерных систем и BMS (обязательно для объектов класса А с 2023 года);
  3. наличие приточно-вытяжной вентиляции по проекту 60 кубических метров в час на одного сотрудника из расчета 6 кв.м. офисных помещений на человека. Кондиционирование – чиллер-фанкойл, расчетная мощность по холоду 1 квт на 15 кв.м арендопригодной площади (обязательно для объектов класса А и B+);
  4. возможность программирования лифтов по карте доступа в офис (обязательно для объектов класса А);
  5. наличие специализированного программного обеспечения и/или мобильного приложения по автоматизации управления и эксплуатацией недвижимости, а также взаимодействия с арендаторами (обязательно для А и В+ с 2023 года).
Кроме технологий изменились условия выбора управляющей компании – опыт управления объектами более 5 лет стал обязательным во всех классах.


Экологичность и здоровая среда

Разумеется, новая классификация не смогла бы оставить экологическую составляющую без внимания, ведь сегодня качество офиса не только в оборудовании и сервисе, но и в его соответствии мировым «зеленым» стандартам, принципам здоровой и комфортной среды для всех.
  1. Так, например, наличие экологического сертификата по мировым стандартам станет обязательным с 2024 года. Это требование будет актуально для всех классов офисной недвижимости.
  2. А с 2025 года обычным явлением станет и раздельный сбор мусора, включая лампы и источники питания. Нужно отметить, что сегодня уже достаточно приличное количество бизнес-центров активно сортируют мусор и собирают бытовые отходы своих арендаторов, за что им огромное уважение и плюс в карму.
  3. Требования к отделке и организации внутреннего пространства также эволюционировали: энергоэффективные технологии и материалы, которые раньше были преимуществом новых высококачественных проектов, теперь необходимое условие. Помимо этого, для помещений класса А высота потолков увеличилась до «чистых» 3,3 метров, и шаг колонн теперь имеет фиксированный минимум - 6х6. А вот наличие фальшпола уже обязательно для всех объектов.
  4. Очень радостно, что общественные пространства становятся доступными и для маломобильных групп населения: обеспечение доступа для них теперь тоже обязательно для всех классов зданий.

 
Транспортная доступность

А вот к транспортной доступности требования, можно сказать, снизились. Учитывая темпы строительства метро, БКЛ и в принципе развития транспортной системы города, теперь не только центр в почёте, но и окраины, если там есть остановка хоть какого-то общественного транспорта. Это теперь относится и к классу В.
 

Парковка

Здесь тоже объяснимые и вполне понятные послабления: обеспеченность машиноместами полностью исключили из новой классификации.

Разумеется, это связано прежде всего с тем, что в реальности требования, которые предъявлялись раньше к обеспеченности бизнес-центра машиноместами часто были невыполнимыми. Ну как в центре найти минимум 1 машиноместо на 100 кв.м площади, когда подземный паркинг построить невозможно, вокруг только городские парковки, а земля по цене бриллиантов?  Кроме того, если пользоваться общественным транспортом, который правительство города всячески развивает, то без личного авто и вовсе можно обойтись, решили все и дружно убрали этот пункт.

 
Дополнительные параметры

Обратим внимание на два требования, которые исчезли из новой классификации: видимость объекта со стороны главных транспортных артерий и архитектурная ценность здания (субъективная оценка того, насколько хорошо объект вписывается в окружающую застройку).

Первый пункт объяснимо следует из требований к транспортной доступности, а про второй поговорим чуть подробнее.

Согласитесь, сегодня строительство как никогда настроено на изменение облика города: масштабный редевелопмент промзон, строительство новых футуристических небоскребов и благоустройство общественных зон – всё это, ну, никак не вписывается в облик города с типовой советской застройкой. Безусловно, это не относится к центру с архитектурными памятниками и историческими зданиями, которые, без сомнения, нельзя менять и закрывать, как бы сильно этого ни хотелось инвесторам. Речь, конечно, о новом строительстве за пределами Садового кольца. В условиях полицентричности эти районы выходят на первый план в строительстве новых бизнес-парков и офисных комплексов нового поколения.


Заключение

Итак, как видим, что новая классификация вполне отражает современные тенденции и требования, ставшие необходимыми и обязательными для создания благоприятной среды для человека. На наш взгляд, это то, что давно хотелось поменять и то, что справедливо на сегодняшний день.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Компании «Большой четверки» обновили классификацию БЦ в Петербурге

Аналитики компаний «Большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) пересмотрели существующие параметры классификации бизнес-центров. Это первое обновление за 10 лет.
26.09
Исследования рынка

Склады внутри города: проблемы классификации

На протяжении развития современного рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.
22.06

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

В «Технопарк М4» довезли сантехнику

Производитель сантехники Ceramica Nova арендовал свыше 2,7 тыс. кв. м в комплексе HD Development. Сделку сопровождал департамент складской и индустриальной недвижимости Bright Rich.
02.06
Источник: CRE
Аукцион

«Траст» продает здание с «Лентой»

Объект общей площадью 4,1 тыс. кв. м расположен в ВАО Москвы. Начальная стоимость составляет около 430 млн рублей.
01.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: УК "Столица Менеджмент"
Открытие

ТРЦ «Небо» принял 8 новых арендаторов

За месяц в торговом центре открылись: Oodji, «МосИгра», Ozon, FiroLife, Anigami, Blanc Mariclo, «Майор Ник», Incity. Еще три новых магазина на 452 кв. м должны открыться в ближайшее время. УК «Столица Менеджмент» рассказала об открытиях.

02.06
Источник: CRE
Открытие

Sela moms & monsters открывает первый магазин в Астрахани

Площадь торговой точки в ТРЦ «Ярмарка» составляет около 700 кв. м.
01.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм