Times Estate: Классификация офисов. Новые положения

Современные технологии развиваются стремительными темпами и устанавливают новые стандарты для всех сфер нашей с вами жизни. Повсеместная автоматизация и постпандемийные меры безопасности диктуют обновленные требования к организации общественных пространств, созданию новых продуктов и строительству в принципе.

Очевидно, что с 2013 года, когда разрабатывался предыдущий вариант классификации офисной недвижимости, многие параметры претерпели значительные изменения, а что-то и вовсе утратило свою актуальность. В связи с этим в октябре 2021 года была принята новая версия классификации, которая включает в себя ряд обновлений, отражающих современные тенденции и реалии офисного рынка.

Давайте разберем, в чём же заключаются отличия между двумя стандартами и как они соотносятся с реальной ситуацией на рынке офисной недвижимости.
9219
Изображение взято из источника: fbss.ru
Класс

Первое глобальное отличие – исключение из списка класса С и прекращение сертификации объектов подобного уровня.

Считаем это справедливым и уже давно напрашивающимся решением. Ну, правда, 99% клиентов даже не смотрит в их сторону, потому что это уже как-то не модно и даже немножко стыдно в современном мире здоровой и экологичной среды.
 

Технологии

Вполне логично из предыдущего пункта вытекает повышение требований к качеству среды. Современное инженерное оборудование, профессиональная управляющая компания и автоматизация процессов – основные критерии, которые теперь обязательны для офисной недвижимости.

Вот пять доказательств технологического прорыва, которые стали полноправными участниками новых стандартов:
  1. наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем (обязательно для объектов класса А и B+);
  2. интеграция интеллектуальных инженерных систем и BMS (обязательно для объектов класса А с 2023 года);
  3. наличие приточно-вытяжной вентиляции по проекту 60 кубических метров в час на одного сотрудника из расчета 6 кв.м. офисных помещений на человека. Кондиционирование – чиллер-фанкойл, расчетная мощность по холоду 1 квт на 15 кв.м арендопригодной площади (обязательно для объектов класса А и B+);
  4. возможность программирования лифтов по карте доступа в офис (обязательно для объектов класса А);
  5. наличие специализированного программного обеспечения и/или мобильного приложения по автоматизации управления и эксплуатацией недвижимости, а также взаимодействия с арендаторами (обязательно для А и В+ с 2023 года).
Кроме технологий изменились условия выбора управляющей компании – опыт управления объектами более 5 лет стал обязательным во всех классах.


Экологичность и здоровая среда

Разумеется, новая классификация не смогла бы оставить экологическую составляющую без внимания, ведь сегодня качество офиса не только в оборудовании и сервисе, но и в его соответствии мировым «зеленым» стандартам, принципам здоровой и комфортной среды для всех.
  1. Так, например, наличие экологического сертификата по мировым стандартам станет обязательным с 2024 года. Это требование будет актуально для всех классов офисной недвижимости.
  2. А с 2025 года обычным явлением станет и раздельный сбор мусора, включая лампы и источники питания. Нужно отметить, что сегодня уже достаточно приличное количество бизнес-центров активно сортируют мусор и собирают бытовые отходы своих арендаторов, за что им огромное уважение и плюс в карму.
  3. Требования к отделке и организации внутреннего пространства также эволюционировали: энергоэффективные технологии и материалы, которые раньше были преимуществом новых высококачественных проектов, теперь необходимое условие. Помимо этого, для помещений класса А высота потолков увеличилась до «чистых» 3,3 метров, и шаг колонн теперь имеет фиксированный минимум - 6х6. А вот наличие фальшпола уже обязательно для всех объектов.
  4. Очень радостно, что общественные пространства становятся доступными и для маломобильных групп населения: обеспечение доступа для них теперь тоже обязательно для всех классов зданий.

 
Транспортная доступность

А вот к транспортной доступности требования, можно сказать, снизились. Учитывая темпы строительства метро, БКЛ и в принципе развития транспортной системы города, теперь не только центр в почёте, но и окраины, если там есть остановка хоть какого-то общественного транспорта. Это теперь относится и к классу В.
 

Парковка

Здесь тоже объяснимые и вполне понятные послабления: обеспеченность машиноместами полностью исключили из новой классификации.

Разумеется, это связано прежде всего с тем, что в реальности требования, которые предъявлялись раньше к обеспеченности бизнес-центра машиноместами часто были невыполнимыми. Ну как в центре найти минимум 1 машиноместо на 100 кв.м площади, когда подземный паркинг построить невозможно, вокруг только городские парковки, а земля по цене бриллиантов?  Кроме того, если пользоваться общественным транспортом, который правительство города всячески развивает, то без личного авто и вовсе можно обойтись, решили все и дружно убрали этот пункт.

 
Дополнительные параметры

Обратим внимание на два требования, которые исчезли из новой классификации: видимость объекта со стороны главных транспортных артерий и архитектурная ценность здания (субъективная оценка того, насколько хорошо объект вписывается в окружающую застройку).

Первый пункт объяснимо следует из требований к транспортной доступности, а про второй поговорим чуть подробнее.

Согласитесь, сегодня строительство как никогда настроено на изменение облика города: масштабный редевелопмент промзон, строительство новых футуристических небоскребов и благоустройство общественных зон – всё это, ну, никак не вписывается в облик города с типовой советской застройкой. Безусловно, это не относится к центру с архитектурными памятниками и историческими зданиями, которые, без сомнения, нельзя менять и закрывать, как бы сильно этого ни хотелось инвесторам. Речь, конечно, о новом строительстве за пределами Садового кольца. В условиях полицентричности эти районы выходят на первый план в строительстве новых бизнес-парков и офисных комплексов нового поколения.


Заключение

Итак, как видим, что новая классификация вполне отражает современные тенденции и требования, ставшие необходимыми и обязательными для создания благоприятной среды для человека. На наш взгляд, это то, что давно хотелось поменять и то, что справедливо на сегодняшний день.


Материалы по теме

Экспертный анализ

Компании «Большой четверки» обновили классификацию БЦ в Петербурге

Аналитики компаний «Большой четверки» (Colliers International, JLL, Knight Frank St Petersburg и Maris в ассоциации с CBRE) пересмотрели существующие параметры классификации бизнес-центров. Это первое обновление за 10 лет.
26.09
Исследования рынка

Склады внутри города: проблемы классификации

На протяжении развития современного рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.
22.06

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre