Склады внутри города: проблемы классификации

На протяжении развития современного рынка складской недвижимости предложение качественных складов в Москве было всегда ограниченно. Основной объем складских площадей в столице составляют помещения, сохранившиеся с советских времен и позднее переоборудованные под нужды арендаторов.
6335
Структура предложения складских объектов внутри МКАД выглядит следующим образом:
  • качественные объекты – складские комплексы класса А и В;
  • отапливаемые и неотапливаемые ангары, автобазы и овощехранилища, образующие наименее качественный сегмент предложения;
  • отремонтированные производственные и складские здания советского периода постройки, занимающие основную долю фонда помещений на рынке;
  • помещения в подвалах и цокольных этажах жилых и нежилых зданий, сдающиеся под склады в случае невозможности их использования под более прибыльное офисное назначение (из-за отсутствия окон, санузлов и т.п.).
Большую часть объектов можно отнести к офисно-складским комплексам. Доля офисных помещений в складских объектах в качественном фонде (класс А и В) составляет около 28%, что в среднем больше, чем в Подмосковье. Другие распространенные форматы – производственно-складские базы и бизнес-парки с многочисленными постройками разного периода, отличающиеся по качественным характеристикам.

Компания Skladman USG проанализировала 45 складских объектов внутри МКАД. 21 из них можно отнести к качественному фонду складской недвижимости. Однако доля по площади других 24 объектов, формирующих предложение класса С низкого качества, несоизмеримо выше: объем спекулятивной складской недвижимости составляет 1,5 млн кв. м арендуемой складской площади, из которых на качественные помещения класса А и В приходится менее 400 тыс. кв. м. Площади класса А занимают долю около 5% от общего объема предложения, площади класса В – 21%.

Текущее разделение по классу в качественном фонде складской недвижимости Москвы также говорит о закономерном отставании в развитии рынка Москвы от Подмосковья.

Совокупная площадь качественных складских помещений класса А и В Московского региона составляет более 13 млн кв. м. Доля качественных объектов Москвы внутри МКАД составляет только примерно 3%.

Многоэтажные склады

Анализируя складскую недвижимость такого крупного мегаполиса, как Москва, невозможно обойти стороной сегмент многоэтажных складов, который по определению является городским явлением. Для города с его дефицитом и дороговизной земли распространение данного формата экономически обосновано, в то время как строительство одноэтажного склада может оказаться нерентабельным. Текущее предложение демонстрирует, что чем ниже класс, тем больше встречаются многоэтажные складские объекты (от 2 этажей и больше).

Закономерно, что в классе А все объекты, попавшие в анализ, являются одноэтажными.

87% проанализированных складских объектов имеют 2 и более складских этажей. 73% объектов класса В – многоэтажные. Наибольшее количество многоэтажных складов зафиксировано в классе С. Любой многоэтажный склад, согласно принятой стандартной классификации, автоматически попадает в класс В вне зависимости от того, что он является и современным, и удобным для пользователей. Из-за этого разброс в качестве предложения внутри класса может препятствовать адекватной оценке предложения.
 
«По нашему мнению, классификация – это, с одной стороны, маркетинговый инструмент продвижения на рынке, с другой – возможность заинтересованным сторонам лучше ориентироваться в предложении. Однако отнесение склада внутри города, на расстоянии 10-30 км от столицы или в регионе, к тому или иному классу согласно стандартной классификации ведет к все более широко расходящимся неточностям. В связи с этим, вероятно, стоит рассмотреть создание дополнительной классификации для объектов, расположенных внутри плотной застройки городов», - комментирует Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга компании Skladman USG.
 
 
 
 
 


Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве увеличивается площадь складов self-storage

По итогам 2017 г. общая площадь складов индивидуального хранения в Москве выросла на 35,4% по сравнению с 2016 годом: с 117 795 кв. м.  до 161 573 кв. м, говорится в Ежегодном отчете Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ).
25.05
Экспертный анализ

Вакансия на складском рынке упала до минимума

CBRE подвела итоги первого квартала 2018 г. на рынке складской недвижимости Москвы. С конца 2017 г. произошло 20% сокращение вакансии, и общий объем свободных складских площадей в I квартале 2018 г. составил 1,05 млн кв. м.
10.05
Исследования рынка

Объем сделок на рынке складов Московского региона вырос – Knight Frank

По итогам I квартала 2018 г. общий объем сделок по аренде и продаже качественных складских площадей вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 65% и составил около 420 тыс. кв. м, говорится в исследовании компании Knight Frank.
18.04

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03
Источник: NF Group
Открытие

В Питере заработает мебельный шоурум

Летом 2025 г. в центре Санкт-Петербурга откроется мебельный шоурум Boca Room.
 
27.03
Источник: Azimut Hotels
Открытие

Azimut открывает отель в Курортном районе Петербурга

Фонд Azimut Парк Отель&Спа Репино 4* составят 109 номеров различных категорий. Инфраструктура включает 2 ресторана, 2 бара, 2 конференц-зала, комнаты для переговоров, 25-метровый бассейн, термы и тренажерный зал.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre