Суды вместо дивидендов: как юридически обезопасить себя при покупке коммерческой недвижимости

О том, на что нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости в первую очередь, подводных камнях и мошеннических схемах рассказывает Ирина Гукова, руководитель юридической группы «Союз».

4478
Изображение взято из источника: ClassPic.ru
Начнем с того, что такое коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Иными словами, это нежилые здания, строения и участки земли, которые используются для коммерческой и производственной деятельности. 
 
Коммерческая недвижимость может быть как отдельным зданием или сооружением, так и встроенным или пристроенным объектом, как пример можно привести коммерческую недвижимость в жилых домах. Покупка коммерческой недвижимости — необходимый шаг в развитии бизнеса, а также отличный способ инвестирования. Однако, это сложный рынок со своими особенностями регулирования, поэтому перед заключением таких сделок необходима серьезная подготовка и проверка интересующего имущества.
 
Контрагент: доверяй, но проверяй
 
При покупке коммерческой недвижимости в первую очередь важно проверить, что имущество продает собственник (либо его законный представитель). Вдобавок, перед покупкой необходимо удостовериться в том, что вы покупаете полное право собственности, а не долю в этой недвижимости.
 
Кроме того, перед покупкой стоит проверить юридическое лицо или ИП, которое продает вам эту недвижимость. С помощью различных ресурсов, как платных, так и бесплатных, можно проверить, нет ли у продавца долгов по налоговым платежам и не вступил ли он в процедуру банкротства. Проверка этих рисков необходима, поскольку в случае неосторожной покупки, к примеру, если юридическое лицо вступило в процедуру банкротства либо имеет крупные задолженности по кредитам и налогам, которые могут привести к банкротству в течение 3 лет, вы можете остаться без недвижимости и без денег. Проверить информацию о задолженности по налогам можно как через сайт федеральной налоговой службы, так и через сторонние ресурсы.
 
Вдобавок, нужно проверить, не находится ли этот объект недвижимости в обременении, к примеру, в залоге по кредиту. Эту информацию также можно проверить на разных ресурсах. Как юрист могу порекомендовать сайт Росреестра - портал государственной федеральной государственной информационной системы, где за плату можно получить расширенную выписку по интересующему объекту недвижимости
 
Для проверки собственника можно обратиться к кадастровым инженерам. Это отдельная группа специалистов, которые обладают определенными полномочиями по закону о кадастровом учете. У них также можно заказать проверку интересующего объекта недвижимости и получить такую информацию о переходе прав на интересующий объект недвижимости:
  • Прошлые владельцы имущества;
  • На каких основаниях они входили в право собственности, 
  • Когда и как были распределены доли владения.
 
Эта информация крайне важна, поскольку сделки по этому имуществу могли проводиться незаконно или с различными нарушениями. В таком случае за сделкой по покупке недвижимости может последовать исковое заявление одного из прошлых владельцев о признании этой сделки недействительной на основании нарушения его прав собственности. При покупке коммерческой недвижимости необходимо учитывать права третьих лиц. К примеру, объект недвижимости может находиться в собственности и свободно продаваться, а земля, на которой располагается этот объект, находится в долгосрочной аренде либо в безвозмездном пользовании. Без письменного согласия, которое можно получить путем уведомления или получения разрешения на продажу, такая сделка ничтожна и легко оспаривается в суде.
 
Как действуют мошенники: «типовые» мошеннические схемы в продаже коммерческой недвижимости
 
Популярны случаи, когда недвижимость оформлена на акционерное общество, чьи интересы представляет 1 человек, а при покупке выясняется, что долями в покупаемой недвижимости владеют еще несколько акционеров, при том что многие из них могут даже не знать о предстоящей продаже. Через небольшой промежуток времени такая сделка оспаривается в судебном порядке, покупатель теряет право собственности на недвижимость, деньги и время, доказывая в судебном порядке, что он являлся добросовестным выгодоприобретателем.
 
Еще одной популярной мошеннической схемой является выдача некапитального объекта недвижимости за капитальный. К примеру, перед продажей некапитальный объект недвижимости переводят в капитальный ненадлежащим образом, используя различные коррупционные или мошеннические действия. Затем при передаче прав собственности на недвижимость покупатель сталкивается с тем, что такой объект является некапитальным и подлежит сносу. Такие истории чаще всего происходят в Москве, поскольку принято несколько постановлений правительства Москвы о регулировании статуса «капитальности» коммерческой недвижимости. Покупатель сталкивается с тем, что у него изымается участок земли, обычно находящийся в долгосрочной аренде, с расположенным на нем якобы капитальным объектом недвижимости, который по закону считается самостроем и подлежит сносу.
 
Особое внимание стоит уделять объектам недвижимости, переведенным из жилого фонда в нежилой. В связи со сложностью данной процедуры, многие объекты недвижимости переведены в нежилой фонд с нарушениями, поэтому перед покупкой такие помещения стоит подвергать особенно тщательной проверке.
 
 


Материалы по теме

Источник: SimpleEstate
Точка зрения

Какие страхи останавливают от инвестиций в коммерческую недвижимость?

Когда речь заходит о вложении свободных средств в недвижимость, первое, что приходит в голову начинающим инвесторам, - это покупка жилья с целью его последующей перепродажи или сдачи в аренду. Но между тем коммерческие объекты показывают гораздо бóльшую доходность: в среднем она в два раза выше, чем у жилой недвижимости. При этом порог входа может быть минимальным и начинаться всего от 100 тысяч рублей. И тем не менее многие люди боятся попробовать, поскольку опасаются всевозможных рисков. Никита Корниенко, основатель платформы совместных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate, развенчивает популярные мифы. 
 
16.02
Источник: Stone Hedge
Точка зрения

Как выбрать качественную офисную недвижимость с доходностью выше инфляции

Годовая инфляция по итогам 2021 года составила 8,4%. Это максимальное значение впервые за 5 лет. Такая динамика стимулирует инвесторов тщательно выбирать инструменты для вложения средств, руководствуясь принципом баланса между надежностью и доходностью, учитывая, что только доходность сверх инфляции позволяет сохранить и увеличить капитал. В числе проверенных инструментов с высокой доходностью и низким уровнем конкуренции — вложения в офисную недвижимость. На что стоит обратить внимание инвестору в офисном сегменте — разбираемся с руководителем департамента оценки и аналитики девелопера Stone Hedge Кристиной Недря.
24.01
Источник: АКФО
Точка зрения

Не хочешь – заставим! Не можешь – побудим! Ведь «письма счастья» мы приносим людям

Для собственников, девелоперов и управляющих объектами коммерческой недвижимости уже давно не секрет, что ФНС, реализуя отраслевой проект по обелению, последние годы очень внимательно следит за деятельностью компаний, оказывающих услуги профессиональной уборки. Заказчиков клининговых услуг налоговики тоже не обходят вниманием, так как считают их бенефициарами налогового демпинга в клининговой сфере. О том, как участникам рынка взаимодействовать и на что рассчитывать в процессе обеления, рассказывает Елена Маркевич, Генеральный директор Ассоциации клининговых и фасилити операторов.
17.01

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: ЦДМ
Сделка

ЦДМ переехал с Лубянки на «Киевскую Площадь»

ГК «Киевская Площадь» стала новым собственником объекта. В том, что это рыночная сделка, есть сомнения.
 
12.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8-14 апреля)

Расширение Industrial City Жуковский, новый складской проект Radius Group, региональная экспансия Lamoda Sport и Zenden, страсти по «Мегамаркету» на площади ИКЕА, переход ЦДМ под крыло «Киевской Площади», активная ротация арендаторов в мытищинском «Июне» и другие новости - в нашей традиционной подборке.
14.04
Источник: Дмитровский логистический парк
Сделка

В Дмитровском логистическом парке сдали 2,9 тыс. кв. м в субаренду

Новым резидентом стал производитель non-food. Брокер сделки – Bright Rich | CORFAC International.
12.04
Источник: Остров Мечты
Экспертный анализ

Дома лучше: торговые центры стали главными конкурентами путешествий

Торговые центры четвёртый год называются основными летними бенефициарами сложностей с поездками в другие страны и в разы подорожавшего отдыха в России. Однако на фоне сохраняющегося шока от ухода большей части иностранных арендаторов, инфляции, продолжающегося спада доходов, изменения потребительского поведения и сокращённых маркетинговых бюджетов удивлять посетителей всё сложнее.

Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail.
12.04
Источник: Stone
Проект

Stone презентовал 9-й офисный проект

Общая площадь квартала Stone Калужская составляет 83 тыс. кв. м, из них 58 тыс. кв. м займут офисы, 14 тыс. кв. м - инфраструктура.
10.04
Источник: CRE
События

IX Warehouse Conference: Склады нужны и они будут!

Ставки растут, и в их снижение не верят даже арендаторы. Девелоперы строят много BTS/BTR и Light Industrial, а спекулятивные Big Box - с осторожностью. Спрос останется высоким в течение 2-3 лет точно. Тем для дискуссии по-прежнему много, но среднесрочное прогнозирование "вышло из чата".
 
Видео IX Warehouse Conference здесь

Фото тут
10.04
Источник: Becar FM
Управление недвижимостью

Becar FM займется обслуживанием ART Gallery Business Park

УК заключила с Metrika Investments договор на управление комплекса класса В+ общей арендуемой площадью 32 тыс. кв. м.
10.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre