Суды вместо дивидендов: как юридически обезопасить себя при покупке коммерческой недвижимости

О том, на что нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости в первую очередь, подводных камнях и мошеннических схемах рассказывает Ирина Гукова, руководитель юридической группы «Союз».

8298
Изображение взято из источника: ClassPic.ru
Начнем с того, что такое коммерческая недвижимость. Коммерческая недвижимость — здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Иными словами, это нежилые здания, строения и участки земли, которые используются для коммерческой и производственной деятельности. 
 
Коммерческая недвижимость может быть как отдельным зданием или сооружением, так и встроенным или пристроенным объектом, как пример можно привести коммерческую недвижимость в жилых домах. Покупка коммерческой недвижимости — необходимый шаг в развитии бизнеса, а также отличный способ инвестирования. Однако, это сложный рынок со своими особенностями регулирования, поэтому перед заключением таких сделок необходима серьезная подготовка и проверка интересующего имущества.
 
Контрагент: доверяй, но проверяй
 
При покупке коммерческой недвижимости в первую очередь важно проверить, что имущество продает собственник (либо его законный представитель). Вдобавок, перед покупкой необходимо удостовериться в том, что вы покупаете полное право собственности, а не долю в этой недвижимости.
 
Кроме того, перед покупкой стоит проверить юридическое лицо или ИП, которое продает вам эту недвижимость. С помощью различных ресурсов, как платных, так и бесплатных, можно проверить, нет ли у продавца долгов по налоговым платежам и не вступил ли он в процедуру банкротства. Проверка этих рисков необходима, поскольку в случае неосторожной покупки, к примеру, если юридическое лицо вступило в процедуру банкротства либо имеет крупные задолженности по кредитам и налогам, которые могут привести к банкротству в течение 3 лет, вы можете остаться без недвижимости и без денег. Проверить информацию о задолженности по налогам можно как через сайт федеральной налоговой службы, так и через сторонние ресурсы.
 
Вдобавок, нужно проверить, не находится ли этот объект недвижимости в обременении, к примеру, в залоге по кредиту. Эту информацию также можно проверить на разных ресурсах. Как юрист могу порекомендовать сайт Росреестра - портал государственной федеральной государственной информационной системы, где за плату можно получить расширенную выписку по интересующему объекту недвижимости
 
Для проверки собственника можно обратиться к кадастровым инженерам. Это отдельная группа специалистов, которые обладают определенными полномочиями по закону о кадастровом учете. У них также можно заказать проверку интересующего объекта недвижимости и получить такую информацию о переходе прав на интересующий объект недвижимости:
  • Прошлые владельцы имущества;
  • На каких основаниях они входили в право собственности, 
  • Когда и как были распределены доли владения.
 
Эта информация крайне важна, поскольку сделки по этому имуществу могли проводиться незаконно или с различными нарушениями. В таком случае за сделкой по покупке недвижимости может последовать исковое заявление одного из прошлых владельцев о признании этой сделки недействительной на основании нарушения его прав собственности. При покупке коммерческой недвижимости необходимо учитывать права третьих лиц. К примеру, объект недвижимости может находиться в собственности и свободно продаваться, а земля, на которой располагается этот объект, находится в долгосрочной аренде либо в безвозмездном пользовании. Без письменного согласия, которое можно получить путем уведомления или получения разрешения на продажу, такая сделка ничтожна и легко оспаривается в суде.
 
Как действуют мошенники: «типовые» мошеннические схемы в продаже коммерческой недвижимости
 
Популярны случаи, когда недвижимость оформлена на акционерное общество, чьи интересы представляет 1 человек, а при покупке выясняется, что долями в покупаемой недвижимости владеют еще несколько акционеров, при том что многие из них могут даже не знать о предстоящей продаже. Через небольшой промежуток времени такая сделка оспаривается в судебном порядке, покупатель теряет право собственности на недвижимость, деньги и время, доказывая в судебном порядке, что он являлся добросовестным выгодоприобретателем.
 
Еще одной популярной мошеннической схемой является выдача некапитального объекта недвижимости за капитальный. К примеру, перед продажей некапитальный объект недвижимости переводят в капитальный ненадлежащим образом, используя различные коррупционные или мошеннические действия. Затем при передаче прав собственности на недвижимость покупатель сталкивается с тем, что такой объект является некапитальным и подлежит сносу. Такие истории чаще всего происходят в Москве, поскольку принято несколько постановлений правительства Москвы о регулировании статуса «капитальности» коммерческой недвижимости. Покупатель сталкивается с тем, что у него изымается участок земли, обычно находящийся в долгосрочной аренде, с расположенным на нем якобы капитальным объектом недвижимости, который по закону считается самостроем и подлежит сносу.
 
Особое внимание стоит уделять объектам недвижимости, переведенным из жилого фонда в нежилой. В связи со сложностью данной процедуры, многие объекты недвижимости переведены в нежилой фонд с нарушениями, поэтому перед покупкой такие помещения стоит подвергать особенно тщательной проверке.
 
 


Материалы по теме

Источник: SimpleEstate
Точка зрения

Какие страхи останавливают от инвестиций в коммерческую недвижимость?

Когда речь заходит о вложении свободных средств в недвижимость, первое, что приходит в голову начинающим инвесторам, - это покупка жилья с целью его последующей перепродажи или сдачи в аренду. Но между тем коммерческие объекты показывают гораздо бóльшую доходность: в среднем она в два раза выше, чем у жилой недвижимости. При этом порог входа может быть минимальным и начинаться всего от 100 тысяч рублей. И тем не менее многие люди боятся попробовать, поскольку опасаются всевозможных рисков. Никита Корниенко, основатель платформы совместных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate, развенчивает популярные мифы. 
 
16.02
Источник: Stone Hedge
Точка зрения

Как выбрать качественную офисную недвижимость с доходностью выше инфляции

Годовая инфляция по итогам 2021 года составила 8,4%. Это максимальное значение впервые за 5 лет. Такая динамика стимулирует инвесторов тщательно выбирать инструменты для вложения средств, руководствуясь принципом баланса между надежностью и доходностью, учитывая, что только доходность сверх инфляции позволяет сохранить и увеличить капитал. В числе проверенных инструментов с высокой доходностью и низким уровнем конкуренции — вложения в офисную недвижимость. На что стоит обратить внимание инвестору в офисном сегменте — разбираемся с руководителем департамента оценки и аналитики девелопера Stone Hedge Кристиной Недря.
24.01
Источник: АКФО
Точка зрения

Не хочешь – заставим! Не можешь – побудим! Ведь «письма счастья» мы приносим людям

Для собственников, девелоперов и управляющих объектами коммерческой недвижимости уже давно не секрет, что ФНС, реализуя отраслевой проект по обелению, последние годы очень внимательно следит за деятельностью компаний, оказывающих услуги профессиональной уборки. Заказчиков клининговых услуг налоговики тоже не обходят вниманием, так как считают их бенефициарами налогового демпинга в клининговой сфере. О том, как участникам рынка взаимодействовать и на что рассчитывать в процессе обеления, рассказывает Елена Маркевич, Генеральный директор Ассоциации клининговых и фасилити операторов.
17.01

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre