Офисная недвижимость отличается выгодным сочетанием высокой доходности при низкой конкуренции из-за небольшой осведомленности частных инвесторов об инвестиционном потенциале сегмента. Опытные игроки говорят об офисах в контексте инвестиций — «рынок для своих» — и пользуются этим, выбирая лучшие предложения по привлекательным инвестиционным ценам. Например, те, кто вложил средства в 2021 году, уже заработали на росте цены квадратного метра, который дорожает по мере реализации проекта. В офисах, которые изначально реализуются девелопером как инвестиционный продукт (ориентируясь на анализ стоимости аналогичного по классу предложения в локации и дисконтирования цены за период строительства), по мере готовности объекта стоимость квадратных метров растет до 40-45%.
Сложившийся дефицит качественных бизнес-центров на рынке коммерческой недвижимости говорит о том, что сейчас удачный момент для инвестиций в офисы класса А. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, вакансия в бизнес-центрах по итогам 2021 года в среднем составила 8,5%. Ведущие консалтинговые компании прогнозируют стабильный рост арендной ставки в качественных офисах в ближайшие несколько лет из-за высокой активности арендаторов и дефицита качественных площадей в деловых и центральных локациях. Они также отмечают быстрое вымывание качественных предложений с дорогой арендой.
Средняя годовая доходность вложений в качественную офисную недвижимость составляет порядка 15%, если инвестировать на старте реализации проекта. Этот показатель в два-три раза выше, чем в жилом сегменте, и обгоняет уровень инфляционных ожиданий на 2022 год, которые, по прогнозам финансовых аналитиков, достигают 9-10%. Еще одним преимуществом для инвестора становится стабильная возможность получать пассивный доход после ввода объекта в эксплуатацию: с арендатором заключается официальный договор аренды с ежегодной индексацией ставки, а все ремонтные работы арендатор, как правило, проводит за свой счет.
Другой немаловажный фактор — недвижимость в сравнении с альтернативными инструментами инвестирования находится в собственности и является ликвидным активом в инвестиционном портфеле, что защищает от потери капитала, в то время как, например, у банковского депозита предел гарантированного возврата при наступлении страхового случая ограничен 1,4 млн рублей.
При выборе объекта офисной недвижимости для высокодоходных инвестиций рекомендуется придерживаться традиционных факторов ликвидности. Необходимо оценить транспортную доступность бизнес-центра, потому что от нее зависит, насколько удобно сотрудникам компаний-резидентов добираться до работы, и как работают бизнес-связи с офисной недвижимость в сложившихся локациях. Аналитики Cushman & Wakefield отмечали, что удаленность офиса от станций метро заметно влияет на арендную ставку: лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижают ставку аренды в среднем на 24%.
Востребованными бизнес-локациями традиционно являются: Москва-Сити, Ленинградский деловой коридор, территория рядом с метро «Белорусская», а также Центральный административный округ и исторически сложившиеся районы в его окружении. Учитывая плотную ткань застройки в престижных районах Москвы, появление в таких локациях новых объектов с высоким инвестиционным потенциалом — редкий случай. Среди них можно выделить метрокоммуну «Ленинский проспект», которая в рейтинге привлекательности Cushman & Wakefield набрала 9 из 10 баллов. Здесь станция метро «Ленинский проспект» образует транспортно-пересадочный узел с МЦК «Площадь Гагарина». В пользу локации рядом с метро «Ленинский проспект» говорит и то, что этот район для размещения офиса выбрал «Сбер», а неподалеку строится штаб-квартира «Яндекса». Также стоит учитывать, что офисный рынок не стоит на месте и развивается вслед за транспортной инфраструктурой. Так, появляются новые перспективные деловые районы на пересечении крупных транспортных магистралей, кольцевых и радиальных линий метро и МЦК.
Помимо локации, важна продуманная концепция проекта, высокое качество строительства и современное инженерно-техническое оснащение. Совокупность этих факторов отличает качественные бизнес-центры. Их ценят за возможность создать комфортную и продуктивную среду для работы, и поэтому такие объекты быстрее находят арендаторов, что важно для тех, кто решил заняться арендным бизнесом на базе офисной недвижимости.
Последняя по счету, но не по значимости, рекомендация для тех, кто рассчитывает на воплощение оптимистичных прогнозов в успешные инвестиционные кейсы, — выбирать надежного девелопера. Ориентироваться стоит на компании с многолетним опытом работы в коммерческой недвижимости. Не лишним будет изучить портфель проектов таких игроков, чтобы убедиться, что они в точности следуют заявленным срокам и реализуют объекты в 100-процентном соответствии с концепцией. Поэтому их предложение быстро вымывается с рынка.
Сложившийся дефицит качественных бизнес-центров на рынке коммерческой недвижимости говорит о том, что сейчас удачный момент для инвестиций в офисы класса А. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, вакансия в бизнес-центрах по итогам 2021 года в среднем составила 8,5%. Ведущие консалтинговые компании прогнозируют стабильный рост арендной ставки в качественных офисах в ближайшие несколько лет из-за высокой активности арендаторов и дефицита качественных площадей в деловых и центральных локациях. Они также отмечают быстрое вымывание качественных предложений с дорогой арендой.
Средняя годовая доходность вложений в качественную офисную недвижимость составляет порядка 15%, если инвестировать на старте реализации проекта. Этот показатель в два-три раза выше, чем в жилом сегменте, и обгоняет уровень инфляционных ожиданий на 2022 год, которые, по прогнозам финансовых аналитиков, достигают 9-10%. Еще одним преимуществом для инвестора становится стабильная возможность получать пассивный доход после ввода объекта в эксплуатацию: с арендатором заключается официальный договор аренды с ежегодной индексацией ставки, а все ремонтные работы арендатор, как правило, проводит за свой счет.
Другой немаловажный фактор — недвижимость в сравнении с альтернативными инструментами инвестирования находится в собственности и является ликвидным активом в инвестиционном портфеле, что защищает от потери капитала, в то время как, например, у банковского депозита предел гарантированного возврата при наступлении страхового случая ограничен 1,4 млн рублей.
При выборе объекта офисной недвижимости для высокодоходных инвестиций рекомендуется придерживаться традиционных факторов ликвидности. Необходимо оценить транспортную доступность бизнес-центра, потому что от нее зависит, насколько удобно сотрудникам компаний-резидентов добираться до работы, и как работают бизнес-связи с офисной недвижимость в сложившихся локациях. Аналитики Cushman & Wakefield отмечали, что удаленность офиса от станций метро заметно влияет на арендную ставку: лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижают ставку аренды в среднем на 24%.
Востребованными бизнес-локациями традиционно являются: Москва-Сити, Ленинградский деловой коридор, территория рядом с метро «Белорусская», а также Центральный административный округ и исторически сложившиеся районы в его окружении. Учитывая плотную ткань застройки в престижных районах Москвы, появление в таких локациях новых объектов с высоким инвестиционным потенциалом — редкий случай. Среди них можно выделить метрокоммуну «Ленинский проспект», которая в рейтинге привлекательности Cushman & Wakefield набрала 9 из 10 баллов. Здесь станция метро «Ленинский проспект» образует транспортно-пересадочный узел с МЦК «Площадь Гагарина». В пользу локации рядом с метро «Ленинский проспект» говорит и то, что этот район для размещения офиса выбрал «Сбер», а неподалеку строится штаб-квартира «Яндекса». Также стоит учитывать, что офисный рынок не стоит на месте и развивается вслед за транспортной инфраструктурой. Так, появляются новые перспективные деловые районы на пересечении крупных транспортных магистралей, кольцевых и радиальных линий метро и МЦК.
Помимо локации, важна продуманная концепция проекта, высокое качество строительства и современное инженерно-техническое оснащение. Совокупность этих факторов отличает качественные бизнес-центры. Их ценят за возможность создать комфортную и продуктивную среду для работы, и поэтому такие объекты быстрее находят арендаторов, что важно для тех, кто решил заняться арендным бизнесом на базе офисной недвижимости.
Последняя по счету, но не по значимости, рекомендация для тех, кто рассчитывает на воплощение оптимистичных прогнозов в успешные инвестиционные кейсы, — выбирать надежного девелопера. Ориентироваться стоит на компании с многолетним опытом работы в коммерческой недвижимости. Не лишним будет изучить портфель проектов таких игроков, чтобы убедиться, что они в точности следуют заявленным срокам и реализуют объекты в 100-процентном соответствии с концепцией. Поэтому их предложение быстро вымывается с рынка.
