Как выбрать качественную офисную недвижимость с доходностью выше инфляции

Годовая инфляция по итогам 2021 года составила 8,4%. Это максимальное значение впервые за 5 лет. Такая динамика стимулирует инвесторов тщательно выбирать инструменты для вложения средств, руководствуясь принципом баланса между надежностью и доходностью, учитывая, что только доходность сверх инфляции позволяет сохранить и увеличить капитал. В числе проверенных инструментов с высокой доходностью и низким уровнем конкуренции — вложения в офисную недвижимость. На что стоит обратить внимание инвестору в офисном сегменте — разбираемся с руководителем департамента оценки и аналитики девелопера Stone Hedge Кристиной Недря.
2380
Изображение взято из источника: Stone Hedge
Офисная недвижимость отличается выгодным сочетанием высокой доходности при низкой конкуренции из-за небольшой осведомленности частных инвесторов об инвестиционном потенциале сегмента.  Опытные игроки говорят об офисах в контексте инвестиций — «рынок для своих» — и пользуются этим, выбирая лучшие предложения по привлекательным инвестиционным ценам. Например, те, кто вложил средства в 2021 году, уже заработали на росте цены квадратного метра, который дорожает по мере реализации проекта. В офисах, которые изначально реализуются девелопером как инвестиционный продукт (ориентируясь на анализ стоимости аналогичного по классу предложения в локации и дисконтирования цены за период строительства), по мере готовности объекта стоимость квадратных метров растет до 40-45%.

Сложившийся дефицит качественных бизнес-центров на рынке коммерческой недвижимости говорит о том, что сейчас удачный момент для инвестиций в офисы класса А. По данным аналитиков Cushman & Wakefield, вакансия в бизнес-центрах по итогам 2021 года в среднем составила 8,5%. Ведущие консалтинговые компании прогнозируют стабильный рост арендной ставки в качественных офисах в ближайшие несколько лет из-за высокой активности арендаторов и дефицита качественных площадей в деловых и центральных локациях. Они также отмечают быстрое вымывание качественных предложений с дорогой арендой.

Средняя годовая доходность вложений в качественную офисную недвижимость составляет порядка 15%, если инвестировать на старте реализации проекта. Этот показатель в два-три раза выше, чем в жилом сегменте, и обгоняет уровень инфляционных ожиданий на 2022 год, которые, по прогнозам финансовых аналитиков, достигают 9-10%. Еще одним преимуществом для инвестора становится стабильная возможность получать пассивный доход после ввода объекта в эксплуатацию: с арендатором заключается официальный договор аренды с ежегодной индексацией ставки, а все ремонтные работы арендатор, как правило, проводит за свой счет.

Другой немаловажный фактор — недвижимость в сравнении с альтернативными инструментами инвестирования находится в собственности и является ликвидным активом в инвестиционном портфеле, что защищает от потери капитала, в то время как, например, у банковского депозита предел гарантированного возврата при наступлении страхового случая ограничен 1,4 млн рублей.

При выборе объекта офисной недвижимости для высокодоходных инвестиций рекомендуется придерживаться традиционных факторов ликвидности. Необходимо оценить транспортную доступность бизнес-центра, потому что от нее зависит, насколько удобно сотрудникам компаний-резидентов добираться до работы, и как работают бизнес-связи с офисной недвижимость в сложившихся локациях. Аналитики Cushman & Wakefield отмечали, что удаленность офиса от станций метро заметно влияет на арендную ставку: лишние 5 минут пешком от объекта до метро снижают ставку аренды в среднем на 24%.

Востребованными бизнес-локациями традиционно являются: Москва-Сити, Ленинградский деловой коридор, территория рядом с метро «Белорусская», а также Центральный административный округ и исторически сложившиеся районы в его окружении. Учитывая плотную ткань застройки в престижных районах Москвы, появление в таких локациях новых объектов с высоким инвестиционным потенциалом — редкий случай. Среди них можно выделить метрокоммуну «Ленинский проспект», которая в рейтинге привлекательности Cushman & Wakefield набрала 9 из 10 баллов. Здесь станция метро «Ленинский проспект» образует транспортно-пересадочный узел с МЦК «Площадь Гагарина». В пользу локации рядом с метро «Ленинский проспект» говорит и то, что этот район для размещения офиса выбрал «Сбер», а неподалеку строится штаб-квартира «Яндекса». Также стоит учитывать, что офисный рынок не стоит на месте и развивается вслед за транспортной инфраструктурой. Так, появляются новые перспективные деловые районы на пересечении крупных транспортных магистралей, кольцевых и радиальных линий метро и МЦК.

Помимо локации, важна продуманная концепция проекта, высокое качество строительства и современное инженерно-техническое оснащение.  Совокупность этих факторов отличает качественные бизнес-центры. Их ценят за возможность создать комфортную и продуктивную среду для работы, и поэтому такие объекты быстрее находят арендаторов, что важно для тех, кто решил заняться арендным бизнесом на базе офисной недвижимости.

Последняя по счету, но не по значимости, рекомендация для тех, кто рассчитывает на воплощение оптимистичных прогнозов в успешные инвестиционные кейсы, — выбирать надежного девелопера. Ориентироваться стоит на компании с многолетним опытом работы в коммерческой недвижимости. Не лишним будет изучить портфель проектов таких игроков, чтобы убедиться, что они в точности следуют заявленным срокам и реализуют объекты в 100-процентном соответствии с концепцией. Поэтому их предложение быстро вымывается с рынка.


иГРОКИ РЫНКА

Девелопмент

STONE HEDGE

Материалы по теме

Источник: kovorkingi.ru
Экспертный анализ

Bright Rich: В 2022 году объем рынка коворкингов Петербурга вырастет на 22%

По данным компании, в 2021 году на рынок вышли 18 проектов совокупной площадью почти 15 тыс. кв. м. В 2022 году запланирован ввод 11 тыс. кв. м, общее предложение достигнет 62 тыс. кв. м.

21.01
Источник: Cushman & Wakefield
Исследования рынка

10% купленных и арендованных офисов на самом деле не существовало

Доля сделок по предварительной аренде и продаже офисных помещений, по данным Cushman & Wakefield, увеличилась в 5 раз. В целом, спрос за год составил 1,88 млн кв. м, новый ввод впервые с 2016 года превысил 500 тыс. кв. м. Однако в дальнейшем эксперты ожидают коррекции этих показателей в сторону снижения.
12.01
Источник: tonkosti.ru
Точка зрения

Офисная недвижимость Москвы. Тренды и итоги

Вакантность в ключевых деловых районах столицы – Москва-Сити и Ленинградском – достигла минимальных значений, ставки на офисы класса А в границах МКАД выросли на 8-10% и продолжат расти в 2022 году. В числе трендов – гибридные форматы, «зеленое» строительство и build-to-suit. О предварительных итогах 2021 года рассуждает генеральный директор ГК Arrow Capital Сергей Шаталов.
23.12

журнал CRE 20 (419)

Ноябрь 2
CRE №20 (419) вышел из печати. Номер выпущен при поддержке: Apollax Spacе   KR Properties   Группа компаний «Пионер» PDF-версия журнала доступна ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Актуально РЕДКИЕ КАДРЫ Рынок труда - под влиянием разнонаправленных тенденций Тема номера ОFFICE VIVENDI Останется ли офис HR-брендом? Репортаж А МЫ КРЕПЧАЕМ Ведущие игроки обсудили перспективы рынка FM- и PM-услуг Тренды СОДРУЖЕСТВО НЕЗАВИСИМЫХ СКЛАДОВ Эксперты ожидают бума складов и логистических п...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 ноября)

Крупнейшая сделка на рынке торговой недвижимости, первый двухэтажный магазин SELA в рамках проекта Melon Fashion Group по увеличению всех своих форматов, открытие новых торговых центров ADG Group, успехи AFI Development в заполнении офисных площадей, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
27.11
Источник: Malltech
Открытие

В пермской «Планете» открылся MOVE

Мультибрендовый магазин с товарами таких брендов, как Adidas, Reebok и Puma, занял 158 кв. м на втором этаже ТРЦ. Напомним, ранее MOVE также начал работу в ТРЦ «Планета» в Красноярске.
29.11
Источник: CRE
Экспертный анализ

На смену якорю

Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальное изменение потребительского поведения продолжают влиять на торговые центры. Очевидно уже и то, что «батутные парки», «веревочные пространства» и «студии танца» точно не приведут трафик такого же уровня и качества, как некогда кинотеатры и знаковые бренды, и игрокам все-таки придется и искать новые «якоря», и – де-факто – работать с покупателями с чистого листа.

Текст: Иван Майоров. CRE Retail, ноябрь 2022г.

30.11
Источник: KR Properties
Проект

KR Properties откроет БЦ на 17 тыс. кв. м в «Рассвете»

Компания вывела на продажу помещения под офисы и стрит-ритейл в бизнес-центре «Королев». Сроки реконструкции исторического здания не уточняются.
29.11
Источник: Ghelamco
Переговоры

Ghelamco продает свой логопарк на Дмитровском шоссе

Претендентами на складской комплекс площадью 243 тыс. кв. м и 30 га земли на севере Подмосковья в пределах ЦКАД называют Central Properties, «Венталл», Vesper и PLT. Консультантом сделки выступает CORE.XP. Стоимость оценивается в сумму около 11 млрд рублей. Инвестиции в складской сектор в этом году могут поставить новый рекорд с большим отрывом от предыдущих.
01.12
Источник: Пресс-служба группы RBI
Проект

На бывшем питерском хлебозаводе приобщат к культуре

RBI ввела в эксплуатацию реконструированный Левашовский хлебозавод.
 
29.11
Источник: cre.ru
Назначения

«Самолет» займется гостеприимством

Экс-глава Cosmos Hotel Group и ТРЦ «Метрополис» перешел на работу в «Самолет».
 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre