На протяжении 2021 года офисный рынок развивался по положительному сценарию: все ключевые показатели демонстрировали рост. По итогам года вакансия достигла минимальных показателей за последние 5 лет и зафиксировалась на уровне 7,7%, а спрос на качественные офисы значительно превысил предложение. Эксперты единогласно прогнозировали, что положительная динамика сохранится и в 2022-м. Однако события конца февраля могут изменить этот прогноз. Наиболее актуальный вопрос сегодня: уйдут ли иностранные компании из Москвы? И какой общий объем площадей они занимают сегодня в Москве?
«Проанализировав сделки по аренде качественных офисных площадей в Москве за последние 17 лет с 2005 года, мы пришли к выводу что ежегодно, до 2015 года, уровень поглощения рынка иностранными компаниями составлял порядка 30-37% от общего спроса. В последние 6-7 лет доля зарубежных бизнесов сократилась до 15-20% и объем новых арендуемых площадей до 80-100 тыс. кв.м в год, без учета пролонгаций арендных договоров, заключенных ранее», - считает Дмитрий Жидков, партнер и директор департамента офисной недвижимости S.A.Ricci.
Таким образом, можно сделать укрупненный вывод, что за 17 лет иностранные участники офисного рынка арендовали порядка 2,8 - 3 млн кв. метров, как правило, размещаясь на длинных договорах аренды и преимущественно в офисах класса А и B+. Это составляет порядка 16% от общего объема офисов в Москве.
«При этом, значительная часть данных иностранных компаний являются русскими подразделениями или партнерствами, имеющими определенную операционную независимость в принятии управленческих решений, поэтому сложно ожидать, что все данные компании уйдут, но оптимизация площадей более чем вероятна в течение следующих 6-12 месяцев», – комментирует Яна Кузина, партнер и директор департамента аналитики и оценки S.A. Ricci.
Стоит учитывать, что за последние семь лет доля свободных площадей на офисном рынке снижалась и даже ковидный год лишь немного повысил вакансию. В кризисные 2014-2015 года доля вакантных площадей была на уровне 25% для класса А и 17% для класса В, примерно такие же показатели были и в 2008-2009 гг. Сегодня данный показатель более чем в 2 раза ниже, и рынок испытывает дефицит свободных качественных площадей. Таким образом, предпосылок к сильному росту вакансии объективно нет. Вместе с этим, с учетом дефицита предложения и стабильного спроса на офисы у арендодателей есть возможность сохранить ставки аренды на прежнем уровне или при положительном сценарии даже повысить их.
В условиях новой рыночной конъюнктуры – роста ключевой ставки, которая повлияет на проектное финансирование, – в ближайшее время на рынок будут выходить единичные офисные проекты. Особенно в пределах ТТК, где в конце 2021 года дополнительно изменились условия выхода новых объектов. Таким образом, проекты, которые сегодня находятся в стадии активной реализации, поглотят весь накопленный спрос на рынке.
