Times Estate: Изменение структуры спроса, снижение ввода, вакансия до 15% и никакой паники – прогнозы по офисному рынку

Сфера коммерческой недвижимости, как и вся российская экономика переживает период турбулентности. Ежедневное изменение условий способствует росту неопределенности развития событий в будущем. Специалисты компании Times Estate подготовили краткий обзор по офисному рынку и сделали прогноз по основным трендам.

 
2974
Изображение взято из источника: liralarenda.ru
Спрос

Всё внимание на IT-сферу и госструктуры.

Мы по-прежнему наблюдаем высокий уровень спроса на качественные помещения в столице, однако изменилась его структура. Доля крупного (преимущественно российского) бизнеса, заинтересованного в приобретении и аренде больших блоков, выросла, при общем сокращении интереса со стороны малого и среднего бизнеса. Это вполне объяснимо: в текущих условиях часть компаний малого и среднего бизнеса ликвидируется и уходит с рынка или занимает выжидательную позицию.

Одновременно смещается интерес в сторону покупки отдельных офисов, этажей и зданий с целью сохранения финансов и с перспективой развития компаний в будущем.

Несмотря на отток части IT-специалистов, формировавших основной спрос на офисы, в том числе гибкие, IT-сектор сохраняет статус «активистов» рынка: российские разработчики занимают освободившиеся ниши, а учитывая меры поддержки со стороны правительства, стоит ожидать пролонгации этого эффекта в ближайшие годы.
Также внимание в текущем году стоит обратить на госсектор, со стороны которого ожидаем оживления спроса на аренду офисов.

 
Вакантность

Умеренный рост и никакой паники.

Окажут влияние три основных фактора:
  1. Уход с рынка части малого и среднего бизнеса. Как следствие вырастет вакансия в коворкингах и небольших блоках (до 1000 кв. м).
 
  1. Уход с рынка части зарубежных компаний. Это пессимистичный сценарий, который, скорее всего, не случится. Тем не менее он возможен, в этом случае освободятся 15-17% блоков в самых топовых локациях и бизнес-центрах.
 
  1. Оптимизация действующих контрактов. Если компаниям не удастся договориться с собственником об уменьшении ставки, следующим шагом будет уменьшение арендуемой площади или сдача излишков в субаренду. Однако, предыдущие кризисные моменты научили арендодателей и арендаторов договариваться и находить компромиссные варианты сотрудничества.

Быстрее всех восстановятся коворкинги с их гибкими контрактными условиями и возможностью аренды вариативного количества рабочих мест, а вот арендодателям классических офисов придётся немного уступить, чтобы сохранить арендаторов.

Важно понимать, что к этому кризису офисный рынок Москвы подошел с минимальной вакансией и высоким спросом на качественные блоки, сформировав определенный дефицит, который поможет удержать вакансию в рамках 15% по итогам года.
 

Ввод

Снижение ввода. Переход на BTS. Проектирование на STOP.

Девелоперы переходят на безопасную стратегию по реализации новых проектов: строительство в формате build-to-suit. Это вполне оправданно: репутационные и финансовые риски девелопера в такой системе полностью закрыты. О переходе на build-to-suit уже заявили Stone Hedge (бизнес-центр в Костомаровском переулке на 15 600 кв. м и на Ходынской улице на 14 800 кв. м), AFI Development (промзона «Алтуфьевское шоссе) и Hutton Development. При этом уже начатое строительство идет согласно утвержденным форматам.

Заявленный в конце прошлого года объем нового строительства, скорее всего, будет снижен на 30-50%. Одновременно, архитектурные бюро сообщают, что проектирование некоторых объектов остановлено до стабилизации рынка, что скажется на рынке недостатком нового спекулятивного ввода в ближайшие 5 лет.

Одновременно часть проектов будет пересмотрена: они либо сильно подорожают (при использовании европейского оборудования, материалов и технологий), либо изменится уровень потребительских характеристик и появятся сложности с исполнением международных стандартов (при использовании российских и азиатских аналогов).

При этом снижение темпов ввода позволит сохранить вакантность на небольшом уровне и будет являться своего рода стабилизатором рынка.

 
Коворкинги

Заполняемость 85% и перспективы восстановления спроса.

На середину марта нескольким компаниям с головным офисом за рубежом пришлось закрыть офисы, при этом заполняемость площадок снизилась на 10% по сравнению с январем текущего года - до 85%.

Количество розничных клиентов, арендующих до 20 рабочих мест, снижается, также уменьшается срок аренды – с месяца до недели или даже одного дня. Однако, это временное явление и в течение 3-6 месяцев ситуация стабилизируется, отдельные специалисты и малый бизнес вернутся в коворкинги, а вслед за ними в гибкие офисы могут переехать компании из классических офисов, оптимизирующие арендуемые площади.

 
Инвестиции

Рост частных инвестиций. Деофшоризация.

Инвестиции сейчас активны в первую очередь со стороны частных инвесторов (об этом свидетельствуют частые запросы с бюджетом до 100 млн рублей). Накопленный капитал прежде всего вкладывают в недвижимость, как залог сохранности и стабильности в период турбулентности.

Коммерческая недвижимость (особенно с действующими арендными контрактами) является чуть ли не единственным вариантом для инвестирования – у других инструментов риски сильно превышают выгоду. Даже жилой сектор, который расцвел к концу 2021 года, с ростом ипотечных ставок резко потерял своё преимущество.

При этом сделки с переходом права собственности с гражданами «недружественных стран» (их 48, включая страны ЕС, США, Японию, Великобританию) осложняются необходимостью получения специального разрешения правительственной комиссии. Это относится, в том числе и к зарубежной недвижимости, и к зарубежным девелоперам. Исключение - если российский застройщик зарегистрирован на «недружественный» офшор, но при этом бенефициар — российский резидент. В этом случае разрешение правкомиссии не понадобится, но информацию о российских бенефициарах раскрыть придется.
Безусловно, этот закон вносит долю неопределенности и затрудняет отработанные «схемы» вывода капитала заграницу. В краткосрочной перспективе мера будет способствовать «оседанию» российских денег в стране. По крайней мере в перспективе ближайших 3-6 месяцев.

 
Итог

Мы наблюдаем за перестройкой всей экономической системы и механизмов её регулирования. У большого числа компаний и предпринимателей уже есть опыт прохождения кризисных ситуаций, поэтому сейчас они используют то, чему научились в 2008, 2014 и 2020 годах, ищут новые возможности, партнеров и пути реализации своих планов.

Дополнительной поддержкой послужит отечественный капитал, который в условиях невозможности вывода за границу будет способствовать восстановлению экономики и бизнеса, совместному поиску путей решения сложившегося кризиса.

Безусловно, за периодом турбулентности последует спад экономики. При этом российские компании, пришедшие на смену западным корпорациям, начнут осваивать освободившиеся ниши, помогут стабилизировать ситуацию, а их дальнейшее развитие будет способствовать росту экономики.


Материалы по теме

Источник: liralarenda.ru
Экспертный анализ

S.A.Ricci: какую долю рынка занимают иностранные компании

Эксперты компании проанализировали влияние возможного ухода иностранных компаний-арендаторов на офисный рынок Москвы и Петербурга. Серьезного роста вакансии в компании не ожидают.

11.03
Источник: Q1 Group
Точка зрения

Как рост стоимости строительных материалов отразится на проектах офисной недвижимости

Генеральный директор компании Q1 Group Екатерина Ньюман – о том, как изменится соотношение импортных и российских стройматериалов в проектах строительства офисов и на что стоит рассчитывать в краткосрочной перспективе тем, кто уже находится в процессе строительства нового рабочего пространства.

11.03
Источник: ClassPic.ru
Точка зрения

Суды вместо дивидендов: как юридически обезопасить себя при покупке коммерческой недвижимости

О том, на что нужно обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости в первую очередь, подводных камнях и мошеннических схемах рассказывает Ирина Гукова, руководитель юридической группы «Союз».

03.03

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre