Что происходит со складами Петербурга в 2022 году

Рост вакансии и предложения по субаренде, снижение ставки, рост интереса к промышленным объектам. О том, как рынок Петербурга чувствует себя сейчас и какие показатели ожидаются до конца года, рассказывает Михаил Тюнин, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank St Petersburg.
2866
Изображение взято из источника: Knight Frank
Начало года в нашем сегменте было отличным: если объем спроса в Московском регионе по итогам пяти месяцев составил 297 тыс. кв. м, что оказалось на 14% выше показателя прошлого года, то в Петербурге объем сделок составил 128 тыс. кв. м, что также является высоким показателем (в свою очередь, в I квартале 2021 года объем сделок составил лишь 15,8 тыс. кв. м). Но важно отметить, что высокие показатели объема спроса начала года, как правило, являются отложенным эффектом тех сделок, которые обсуждались и готовились в конце 2021 года.
 
Однако мы видим ряд изменений, которые происходят сегодня и могут продолжить оказывать влияние на рынок складской недвижимости в ближайшем будущем. Если в прошлом году складские площади были нужны буквально всем, а вакансия составляла 0,5-1%, то в этом году ситуация выглядит иначе. Во-первых, стал заметен уход иностранных компаний, которые сокращают занимаемые площади, при этом мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке. Мы ожидаем, что к концу 2022 года вакансия в Московском регионе и Петербурге может составить 5-6%.
 
Примечательно, что в регионах России ситуация иная – там уровень вакансии почти не изменился, и в некоторых регионах по-прежнему составляет 0% (например, в Хабаровске, Челябинске и Уфе). Это неудивительно, поскольку мы наблюдаем смещение логистических потоков в восточную часть России. Соответственно, города, которые находятся на востоке, будут более востребованы с точки зрения складской недвижимости. В регионах будет наблюдаться дефицит складов, благодаря чему наличие склада в городах-миллионниках станет конкурентным преимуществом.
 
Помимо вторичного рынка вакантных площадей отмечается рост предложения по субаренде. В Санкт-Петербурге объем субаренды значительно увеличился относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 17,3 тыс. кв. м – до 27,3 тыс. кв. м, при этом девелоперы по состоянию на I квартал 2022 года предлагали в прямую аренду порядка 30 тыс. кв. м площадей.
 
На данный момент на Санкт-Петербург приходится порядка 5% всех предлагаемых в субаренду площадей России (64% площадей сосредоточено в Московском регионе, до 31% – в остальных регионах). За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в Санкт-Петербурге увеличилась на 0,6%. Примечательно, что еще в начале 2022 года на рынке наблюдался дефицит площадей высокого класса складской недвижимости.
 
В целом можно сказать, что на фоне появления на рынке вакантных вторичных площадей, роста субаренды, а также прогнозируемого снижения уровня спроса ставка аренды на складские площади будет снижаться. Ожидается, что к концу 2022 года снижение ставки в Петербурге составит 4-5% до 5 300 – 5 400 руб./кв. м/ год без НДС и OPEX и будет сопоставимо со столичным показателем. При этом сильное снижение ставок аренды не ожидается ввиду давления со стороны возрастающей себестоимости строительства складов.
 
В целом средний срок контрактов существенно не изменился и оценивается в 3-5 лет. При этом, конечно, на рынке встречаются и более короткие контракты, но это относится к небольшим площадям.
 
В настоящее время Минпромторг разрабатывает механизм льготного кредитования девелоперов индустриальной недвижимости и промышленных предприятий, заинтересованных в покупке готовых производственных площадей. Предложенная программа со ставкой до 5% для девелоперов выглядит привлекательно, что может подстегнуть их к поиску индустриальных и промышленных объектов. Сейчас на рынке наблюдается интерес со стороны девелоперов и инвесторов к покупке подобных площадок — чаще всего это объекты советского наследия, расположенные в черте города, либо близко к нему, которые зачастую находятся в плачевном состоянии. Инвестор приобретает, реконструирует, модернизирует их и потом сдает в аренду. Как правило, такие проекты получаются достаточно успешными. В качестве примера можно привести завод «Звезда» (редевелопмент проведен в 2013-14 гг.), который до сих пор успешно сдается в аренду и в последние годы практически всегда имеет нулевую вакансию.
 
Исходя из текущих реалий, арендаторами складских помещений будут выступать российские компании. Если правительственные программы продолжат поддерживать производителей, мы увидим достаточно хороший спрос со стороны отечественных игроков. Средняя площадь будущих запросов может составить около 2-5 тыс. кв. м.


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Тюнин Михаил

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: hotgeo.ru
Рейтинг

Nikoliers: Лидерами по складам остаются продуктовые ритейлеры

Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала 25 сетевых ритейл-компаний и e-commerce игроков и оценила качественные складские мощности данных сетей. Первое место занимают ключевые фуд-ритейлеры, а онлайн-ритейл рсположился на втором месте.
14.06
Источник: Ведомости
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Объем субаренды складских площадей в России превысил 560 000 кв. м

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia провели исследование рынка субаренды складской недвижимости в крупнейших городах России. В мае объем качественных складских площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 564 905 кв. м против 124 000 кв. м на конец 2021 года, продемонстрировав рост в 4,5 раза.
06.06
Источник: Ведомости
Экспертный анализ

Bright Rich: Май на складском рынке Москвы

По данным аналитиков, скрытая вакансия на рынке составляет около 385 тыс. кв. м. В компании не ожидают значительного снижения ставок, а также рассуждают о популярном в последнее время тренде на субаренду.
23.05

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усилит HR-блок перед расширением штата

Директором по персоналу и организационному развитию девелопера назначена Виктория Кучеренко, ранее занимавшаяся усилением штата компании Stone. 
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre