Начало года в нашем сегменте было отличным: если объем спроса в Московском регионе по итогам пяти месяцев составил 297 тыс. кв. м, что оказалось на 14% выше показателя прошлого года, то в Петербурге объем сделок составил 128 тыс. кв. м, что также является высоким показателем (в свою очередь, в I квартале 2021 года объем сделок составил лишь 15,8 тыс. кв. м). Но важно отметить, что высокие показатели объема спроса начала года, как правило, являются отложенным эффектом тех сделок, которые обсуждались и готовились в конце 2021 года.
Однако мы видим ряд изменений, которые происходят сегодня и могут продолжить оказывать влияние на рынок складской недвижимости в ближайшем будущем. Если в прошлом году складские площади были нужны буквально всем, а вакансия составляла 0,5-1%, то в этом году ситуация выглядит иначе. Во-первых, стал заметен уход иностранных компаний, которые сокращают занимаемые площади, при этом мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке. Мы ожидаем, что к концу 2022 года вакансия в Московском регионе и Петербурге может составить 5-6%.
Примечательно, что в регионах России ситуация иная – там уровень вакансии почти не изменился, и в некоторых регионах по-прежнему составляет 0% (например, в Хабаровске, Челябинске и Уфе). Это неудивительно, поскольку мы наблюдаем смещение логистических потоков в восточную часть России. Соответственно, города, которые находятся на востоке, будут более востребованы с точки зрения складской недвижимости. В регионах будет наблюдаться дефицит складов, благодаря чему наличие склада в городах-миллионниках станет конкурентным преимуществом.
Помимо вторичного рынка вакантных площадей отмечается рост предложения по субаренде. В Санкт-Петербурге объем субаренды значительно увеличился относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 17,3 тыс. кв. м – до 27,3 тыс. кв. м, при этом девелоперы по состоянию на I квартал 2022 года предлагали в прямую аренду порядка 30 тыс. кв. м площадей.
На данный момент на Санкт-Петербург приходится порядка 5% всех предлагаемых в субаренду площадей России (64% площадей сосредоточено в Московском регионе, до 31% – в остальных регионах). За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в Санкт-Петербурге увеличилась на 0,6%. Примечательно, что еще в начале 2022 года на рынке наблюдался дефицит площадей высокого класса складской недвижимости.
В целом можно сказать, что на фоне появления на рынке вакантных вторичных площадей, роста субаренды, а также прогнозируемого снижения уровня спроса ставка аренды на складские площади будет снижаться. Ожидается, что к концу 2022 года снижение ставки в Петербурге составит 4-5% до 5 300 – 5 400 руб./кв. м/ год без НДС и OPEX и будет сопоставимо со столичным показателем. При этом сильное снижение ставок аренды не ожидается ввиду давления со стороны возрастающей себестоимости строительства складов.
В целом средний срок контрактов существенно не изменился и оценивается в 3-5 лет. При этом, конечно, на рынке встречаются и более короткие контракты, но это относится к небольшим площадям.
В настоящее время Минпромторг разрабатывает механизм льготного кредитования девелоперов индустриальной недвижимости и промышленных предприятий, заинтересованных в покупке готовых производственных площадей. Предложенная программа со ставкой до 5% для девелоперов выглядит привлекательно, что может подстегнуть их к поиску индустриальных и промышленных объектов. Сейчас на рынке наблюдается интерес со стороны девелоперов и инвесторов к покупке подобных площадок — чаще всего это объекты советского наследия, расположенные в черте города, либо близко к нему, которые зачастую находятся в плачевном состоянии. Инвестор приобретает, реконструирует, модернизирует их и потом сдает в аренду. Как правило, такие проекты получаются достаточно успешными. В качестве примера можно привести завод «Звезда» (редевелопмент проведен в 2013-14 гг.), который до сих пор успешно сдается в аренду и в последние годы практически всегда имеет нулевую вакансию.
Исходя из текущих реалий, арендаторами складских помещений будут выступать российские компании. Если правительственные программы продолжат поддерживать производителей, мы увидим достаточно хороший спрос со стороны отечественных игроков. Средняя площадь будущих запросов может составить около 2-5 тыс. кв. м.
Однако мы видим ряд изменений, которые происходят сегодня и могут продолжить оказывать влияние на рынок складской недвижимости в ближайшем будущем. Если в прошлом году складские площади были нужны буквально всем, а вакансия составляла 0,5-1%, то в этом году ситуация выглядит иначе. Во-первых, стал заметен уход иностранных компаний, которые сокращают занимаемые площади, при этом мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке. Мы ожидаем, что к концу 2022 года вакансия в Московском регионе и Петербурге может составить 5-6%.
Примечательно, что в регионах России ситуация иная – там уровень вакансии почти не изменился, и в некоторых регионах по-прежнему составляет 0% (например, в Хабаровске, Челябинске и Уфе). Это неудивительно, поскольку мы наблюдаем смещение логистических потоков в восточную часть России. Соответственно, города, которые находятся на востоке, будут более востребованы с точки зрения складской недвижимости. В регионах будет наблюдаться дефицит складов, благодаря чему наличие склада в городах-миллионниках станет конкурентным преимуществом.
Помимо вторичного рынка вакантных площадей отмечается рост предложения по субаренде. В Санкт-Петербурге объем субаренды значительно увеличился относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 17,3 тыс. кв. м – до 27,3 тыс. кв. м, при этом девелоперы по состоянию на I квартал 2022 года предлагали в прямую аренду порядка 30 тыс. кв. м площадей.
На данный момент на Санкт-Петербург приходится порядка 5% всех предлагаемых в субаренду площадей России (64% площадей сосредоточено в Московском регионе, до 31% – в остальных регионах). За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в Санкт-Петербурге увеличилась на 0,6%. Примечательно, что еще в начале 2022 года на рынке наблюдался дефицит площадей высокого класса складской недвижимости.
В целом можно сказать, что на фоне появления на рынке вакантных вторичных площадей, роста субаренды, а также прогнозируемого снижения уровня спроса ставка аренды на складские площади будет снижаться. Ожидается, что к концу 2022 года снижение ставки в Петербурге составит 4-5% до 5 300 – 5 400 руб./кв. м/ год без НДС и OPEX и будет сопоставимо со столичным показателем. При этом сильное снижение ставок аренды не ожидается ввиду давления со стороны возрастающей себестоимости строительства складов.
В целом средний срок контрактов существенно не изменился и оценивается в 3-5 лет. При этом, конечно, на рынке встречаются и более короткие контракты, но это относится к небольшим площадям.
В настоящее время Минпромторг разрабатывает механизм льготного кредитования девелоперов индустриальной недвижимости и промышленных предприятий, заинтересованных в покупке готовых производственных площадей. Предложенная программа со ставкой до 5% для девелоперов выглядит привлекательно, что может подстегнуть их к поиску индустриальных и промышленных объектов. Сейчас на рынке наблюдается интерес со стороны девелоперов и инвесторов к покупке подобных площадок — чаще всего это объекты советского наследия, расположенные в черте города, либо близко к нему, которые зачастую находятся в плачевном состоянии. Инвестор приобретает, реконструирует, модернизирует их и потом сдает в аренду. Как правило, такие проекты получаются достаточно успешными. В качестве примера можно привести завод «Звезда» (редевелопмент проведен в 2013-14 гг.), который до сих пор успешно сдается в аренду и в последние годы практически всегда имеет нулевую вакансию.
Исходя из текущих реалий, арендаторами складских помещений будут выступать российские компании. Если правительственные программы продолжат поддерживать производителей, мы увидим достаточно хороший спрос со стороны отечественных игроков. Средняя площадь будущих запросов может составить около 2-5 тыс. кв. м.
