Все под рукой. Сервисы и ретейл в жилых проектах

В последние годы при проектировании жилых кварталов в Москве активно применяются принципы «пятнадцатиминутного города» и «города в городе». Одной из составляющих таких подходов выступает формирование инфраструктурного наполнения ЖК, в том числе объектами сервиса и ретейла в нежилых помещениях и отдельно стоящих зданиях. Эксперты «Метриум» изучают примеры практической реализации подобных кейсов столичными застройщиками.
1906
Изображение взято из источника: Пресс-служба Метриум
Все свое - рядом

В советские годы дома с первыми нежилыми этажами строились не так часто. В основном это были выходящие на магистрали корпуса, а также различные экспериментальные, мелкосерийные и индивидуальные проекты. Реже встречались дома индустриальных серий, где первый этаж выполнен нежилым: такие объекты точечно расположены и в районах типовой застройки (Нагатино, Кузьминки, Орехово-Борисово, Черемушки). В спальных микрорайонах (в том числе на территориях за МКАД) корпуса с нежилыми этажами начали массово появляться в конце девяностых – начале двухтысячных годов, после запуска в производство модернизированных серий панельных домов (П-3М, П-44Т, КОПЭ-М). В 2014-2016 годах городскими властями было принято решение о строительстве домов только с первыми нежилыми этажами. Исключением стали малоэтажные проекты в Новой Москве.

В наши дни, с распространением идей полицентричности, «пятнадцатиминутного города» и «города в городе», применяется следующая концепция: кафе, магазины, парикмахерские размещаются на первых нежилых этажах или в стилобате. Резидентам нет необходимости покидать территорию комплекса, что экономит их время. Кроме того, повышается комфортность проживания в локации, что положительно сказывается как на ее статусе, так и на цене недвижимости.



Для того, чтобы объекты открывались быстрее и с нужным уровнем качества, девелоперы все чаще прибегают к подходу build-to-suit, когда пространство формируется с учетом пожеланий будущего оператора под конкретную задачу: магазин, ресторан, фитнес-клуб или спа-центр.

Быть творцом окружения

При создании комфортного окружения невозможно обойтись без качественной обратной связи от тех, кто непосредственно пользуется инфраструктурой – жителей кварталов. Поэтому все большее распространение получают механизмы соучаствующего проектирования.

Такой способ вовлечения жителей квартала, района или поселения в процесс формирования инфраструктуры и ее наполнения принципиально отличается от публичных слушаний (тем более, что их проведение приостановлено до 1 января 2023 г.). Главная особенность соучаствующего проектирования – оно позволяет резидентам высказать свое мнение по самой концепции того или иного объекта (например, торгового центра) и его наполнению, а не по градостроительным параметрам. Девелопер получает эффективную обратную связь от горожан, а будущие собственники или арендаторы могут избежать финансовых потерь из-за невостребованности товаров и услуг в конкретной локации.

Соучаствующее проектирование активно применяется ГК «А101». Так, наполнение городского центра впечатлений СКАНДИ на площади Туве Янссон в ЖК «Скандинавия» летом прошлого года активно обсуждалось с жителями квартала. Резиденты видят такие объекты как одну из точек притяжения в локации. Поэтому среди предложений жителей – качественные гастропространства, хобби-центры, кинотеатр, детские игровые зоны, отделения почты и банков.

Премиальный сервис

Современные высокобюджетные новостройки нередко представляют собой комплексные проекты преобразования городских пространств. Одним из позитивных эффектов от этого выступает возможность сформировать качественную инфраструктуру в границах комплексов. На тысячах квадратных метров в нежилых помещениях размещаются кафе, рестораны, магазины, фитнес-клубы, спа-центры и другие объекты. За счет масштаба премиальных ЖК в их границах создается полноценная экосистема сервиса, которая позволяет получить все необходимые услуги, не покидая территории проекта.



Интересен подход компании Optima Development, возводящей жилой квартал премиум-класса Prime Park на севере Москвы. Девелопером принято решение отказаться от продажи нежилых помещений в пользу сдачи их в аренду. Причем потенциальным нанимателям необходимо пройти тщательный отбор, в ходе которого будет проанализировано каждое предложение, его соответствие не только запросам резидентов, но и концепции проекта. Это полностью отвечает принципам «пятнадцатиминутного города» и обеспечивает создание комплексной инфраструктуры сервиса.
«Для покупателей квартир в премиальных комплексах одним из наиболее ценных ресурсов выступает время, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала премиум-класса Prime Park). – Поэтому к наполнению и качеству инфраструктуры предъявляются самые высокие требования. Чтобы оправдать ожидания резидентов, с учетом имеющегося опыта управления коммерческой недвижимостью, мы решили отказаться от продажи нежилых помещений. Реализуемый механизм аренды позволяет обеспечить тщательный отбор арендаторов».

Найти баланс

В современной новостройке мало предусмотреть нежилые помещения - важно выдержать баланс между множеством факторов, связанных как с экономикой, так и с общественным мнением. Перед застройщиком нередко встает вопрос определения стратегии: реализовать все нежилые помещения, сдать их в аренду или применить смешанную модель (часть лотов – на продажу, часть – сдавать в аренду).



Не менее острым является выбор операторов. Быстрее всего в нежилых помещениях «прописываются» наиболее востребованные у жителей объекты: несетевые магазины (продовольственные и хозяйственные), парикмахерские и салоны красоты, кофейни и пекарни. Их объединяют высокий оборот и относительно небольшой срок окупаемости. В свою очередь, появления медицинских учреждений, детских центров развития и иных подобных организаций приходится ждать долго. Это приводит к перекосу в обеспеченности инфраструктурой и, соответственно, возникновению социального напряжения.

Чтобы найти «золотую середину», возможны разные подходы. Некоторые застройщики изучают общественное мнение и привлекают жителей к обсуждению концепций. Другие – самостоятельно управляют сдаваемыми в аренду нежилыми помещениями. Существуют кейсы, когда они совмещаются. Например, девелопер «Кортрос» в своем проекте ILOVE выступит арендодателем всех нежилых помещений первой очереди. Практически на все из них уже получены предложения от потенциальных нанимателей, ведется подписание договоров аренды. Отбор арендаторов происходил с учетом мнения жителей: застройщик привлек к опросу клиентов, уже купивших квартиры на момент формирования концепции.
«При реализации наших проектов мы использовали различные механизмы формирования инфраструктуры на первых нежилых этажах, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК ILOVE). – Бесспорно, с точки зрения эффективности вложений застройщику выгоднее продавать нежилые помещения, чем сдавать их в аренду. Однако это может привести не только к дисбалансу в обеспеченности инфраструктурой, но и эксплуатационным сложностям (особенно при наличии множества собственников). Поэтому в ЖК ILOVE и других новых объектах мы решили пойти по другому пути, самостоятельно сдавая в аренду помещения на первых этажах. Кроме того, при выборе арендаторов ориентируемся и на мнение жителей: какие объекты они хотят получить в своем квартале. Тем более, наш квартал ориентирован прежде всего на семейную аудиторию, что накладывает определенный отпечаток на наполнение».

Другой подход демонстрирует ГК «А101». Он заключается, с одной стороны, в планировании видов бизнеса в разных точках района и проектировании для них пространств с учетом необходимой технологии, а с другой – в создании экосистемы цифровых сервисов, помогающих бизнесу найти свою нишу.
«В рамках системной работы с предпринимателями мы создали для них IT-платформу «А101 Бизнес», – рассказывает Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» (девелопер проектов «Прокшино», «Скандинавия», «Испанские кварталы» и «Белые ночи»). – Она помогает оценить расположение объектов ГК «А101» относительно действующих и строящихся автомагистралей и станций метро, уровень конкуренции в каждом проекте, какие бизнесы открыты рядом с выбранным лотом и в каких именно точках. Все свободные помещения заранее акцептуются у держателей франшиз из более чем 100 компаний-партнеров. Кроме того, платформа позволяет предпринимателям продвигать свои услуги на информационных ресурсах ГК «А101», дистанционно управлять объектом и т.п. Это помогает формировать разнообразную и востребованную инфраструктуру».

«Современные ЖК давно перестали нести исключительно жилую функцию, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Благодаря принципам полицентричности и «пятнадцатиминутного города» они превратились в полноценные локальные точки притяжения. Существенную роль в этом процессе играют размещенные в нежилых помещениях объекты сервиса и ретейла. Поэтому важно разработать действенный механизм отбора операторов и управления такой недвижимостью, ведь от этого зависят качество оказываемых услуг и комфортность проживания».


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Метриум

Строительство

A101

Строительство

Кортрос

Материалы по теме

Советы юристов

Апартаменты: плюсы и минусы при покупке модного жилья

Наталья Тарасова, адвокат
21.10
Исследования рынка

Глобальные инвестиции в студенческое жилье: сегмент стабилен

В 2018 г. общий объем инвестиций в студенческое жилье во всем мире составил 17 млрд дол., при этом уже 3-й год подряд данный показатель превышает отметку в 16 млрд. дол.
26.07
Советы юристов

Жилое – в нежилое. Переводим по новым правилам

Эксперты «КТБ Проекта» - проектного бюро, входящего в группу компаний АО «КТБ ЖБ», - дают комментарии к изменениям в законодательстве.
04.06

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: CRE
Экспертный анализ

Взяли в оборот

Торговые центры всё жёстче настаивают на включении интернет-заказов ритейлеров и других операторов в арендную схему «процента с оборота». На фоне бума e-commerce и спада трафика в моллах, собственники и управляющие компании называют решение справедливым и оправданным, арендаторы же – поспешным и популистским, указывая на необходимость «разделять потоки».
 
Текст: Влад Лория. CRE Retail, январь 2023г.
25.01
Источник: O1 Properties, Ducat Place II
Экспертный анализ

Отделочные работы

Уход иностранных арендаторов, высокая вакансия, увеличение себестоимости при росте спроса на лоты «под ключ» продолжают переформатировать офисный сегмент. Часть объектов «теряет класс» уже сейчас, но остающиеся резиденты будут только повышать требования к рабочим местам.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE, январь 2023г.
23.01
Источник: Пресс-служба Multispace
Сделка

Multispace Dinamo принял крупного арендатора

Арендатором сервисного офиса Multispace Dinamo стала крупная российская производственная компания.

23.01
Источник: CRE, Новикова Л.А.
Сделка

В конце 2022 года продали БЦ Nevis

Покупателем офисного центра площадью 15 тыс. кв. м могла стать структура Лукойла или один из топ-менеджеров нефтяной компании.
24.01
Источник: CRE
Сделка

Ozon арендовал 110 тыс. кв. м складов на Горьковском шоссе

Изначально площади в первом проекте регионального девелопера «Адва» в Москве должен был занять Aliexpress.

23.01
Источник: Accent Capital
Открытие

В ТЦ «Сокольники» открылся фуд-холл

Гастропространство занимает 451 кв. м. Общая же площадь общепита в ТЦ теперь составляет почти 1,5 тыс. кв. м (11% от GLA).
23.01
Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Проект

Кто приплывет в «Южный порт»?

В Москве прошла пресс-конференция, посвященная развитию московской промзоны «Южный порт».
 
26.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre