IPG.Estate: Поглощение в офисах Петербурга впервые за 9 лет стало отрицательным

По итогам полугодия этот показатель составил -90 тыс. кв. м при том, что за отчетный период не было введено ни одного бизнес-центра. До конца года заявлялось к открытию более 320 тыс. кв. м новых БЦ. Аналитики предполагают, что реальный ввод составит около 170 тыс. кв. м, что все равно станет рекордным результатом за последние 5 лет и приведет к росту вакансии.
2524
Изображение взято из источника: IPG.Estate
Консалтинговая компания IPG.Estate подготовила аналитический обзор петербургского рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2022 года.

Предложение

По итогам 1 полугодия 2022 года общий объем качественных спекулятивных офисных площадей составил 2,8 млн кв. м. Общий объем офисных площадей находится на уровне 4,8 млн кв. м.

За первые 6 месяцев 2022 года в Санкт-Петербурге не было введено ни одного бизнес-центра.
 


Географическая структура предложения остается неизменной на протяжении длительного периода, лидерами по предложению офисных площадей остаются Центральный, Петроградский и Московский районы.

В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс В/В+, занимая долю в 69,4%. На класс А приходится 30,6% общего объема офисов.


 
Перспективное предложение

На текущий момент мы оцениваем объем планируемого в 2022 году нового ввода на уровне 170 000 кв.м, вместо ранее заявленного объема в 324 000 кв.м.

На фоне сформированного в течение 2018-2020 годов высокого уровня нереализованного спроса на качественные бизнес-центры, девелоперы начали активную реализацию новых проектов в 2021 году. Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке должно появиться порядка 400 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и заявленный объем будет реализован в течение более длительного периода времени.

До конца текущего года рынок офисной недвижимости будет находиться под высоким давлением, которое найдет выражение в том, что новые офисные проекты не будут запускаться даже на стадии проектирования.

Основные причины – серьезные колебания ключевой ставки, влияющей на доступность заемного финансирования, а также существенно возросшая стоимость строительства и недоступность в текущий момент некоторых ключевых позиций инженерного оснащения зданий. Кроме этого, ограничивающим девелопмент фактором становится невозможность прогнозирования спроса.
 
 
 
Спрос

Спрос на офисную недвижимость испытал шок ввиду внешнеэкономического давления.

Во 2 кв. были завершены единичные сделки, начавшиеся в 2021 году.

Показатель чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2022 года составил - 90 тыс. кв. м. Отрицательное значение чистого поглощения мы фиксируем впервые с 2009 года.

С точки зрения отраслевой структуры спроса, мы наблюдаем сохраняющуюся активность со стороны операторов гибких офисных пространств.

Компании нефтегазового сектора наращивают темпы экспансии. Сегмент IT не только остановил развитие, но и оказывает серьезное влияние на рост «скрытой» вакансии за счет ухода международных игроков.



Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2022 года находится на уровне 9,6%, что в абсолютном выражении составляет 464 тыс. кв. м с учетом «скрытой» вакансии:

- Уровень вакансии в классе А снизился на 1,5 п. п. и составляет 8,8%.
- Вакансия в классе В/В+ составляет 10,4%, что в совокупности дало увеличение общего уровня вакантных площадей на 2,8 п. п.
 
Объем освобождающихся офисов от IT компаний уже сейчас составляет, по нашим оценкам, 150 000 кв. м.
Мы ожидаем, что основная часть офисных помещений из «скрытой» вакансии будет реализована до конца года, однако, некоторые помещения начнут экспозицию на открытом рынке. Это обусловлено тем, что основная масса освобождающихся помещений от уходящих IT специфична и такие помещения требуют приспособления для бизнеса, отличного от айтишников.
Рост вакансии по итогам года будет в первую очередь за счет ввода построенных бизнес-центров. Пренебрегать «скрытой» вакансией не стоит, однако, ее влияние на уровень вакансии будет низким.
 
Ставки аренды и уровень вакансии

По итогам 6 месяцев 2022 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 040 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Средний уровень ставки аренды на офисные помещения класса В/В+ составляет 1 298 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

В сегменте офисной недвижимости мы начинаем наблюдать растущую разницу в ставках на площади с отделкой и без.

До конца 2022 года мы не ожидаем коррекции номинируемой ставки в сторону уменьшения, но принимаем во внимание, что некоторые собственники готовы предоставлять незначительный дисконт, в основном за счет увеличения срока арендных каникул.




Материалы по теме

Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: На офисном рынке Москвы меняются ключевые профили арендаторов

По данным аналитиков компании, на сегмент «IT и коммуникации» в первом полугодии пришлось только 11% спроса, тогда как в 2021 году его доля достигала 30%. При этом, спрос в целом сократился на 20%, объем предложения в субаренду увеличился с 30 тыс. до 90 тыс. кв. м, но средние ставки аренды остаются на прежнем уровне.
19.07
Источник: CRE
Исследования рынка

Ricci: Обзор рынка сервисных офисов Москвы

По данным компании, готовое предложение сейчас составляет 335 тыс. кв. м, более 50 тыс. рабочих мест. Вакансия по рынку составляет почти 50%.
15.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Knight Frank: Нефтегазовые компании потянулись в офисы

В Петербурге объем арендованных офисных площадей со стороны нефтегазовых компаний увеличился в два раза.
 
30.06

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre