IPG.Estate: Поглощение в офисах Петербурга впервые за 9 лет стало отрицательным

По итогам полугодия этот показатель составил -90 тыс. кв. м при том, что за отчетный период не было введено ни одного бизнес-центра. До конца года заявлялось к открытию более 320 тыс. кв. м новых БЦ. Аналитики предполагают, что реальный ввод составит около 170 тыс. кв. м, что все равно станет рекордным результатом за последние 5 лет и приведет к росту вакансии.
2087
Изображение взято из источника: IPG.Estate
Консалтинговая компания IPG.Estate подготовила аналитический обзор петербургского рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2022 года.

Предложение

По итогам 1 полугодия 2022 года общий объем качественных спекулятивных офисных площадей составил 2,8 млн кв. м. Общий объем офисных площадей находится на уровне 4,8 млн кв. м.

За первые 6 месяцев 2022 года в Санкт-Петербурге не было введено ни одного бизнес-центра.
 


Географическая структура предложения остается неизменной на протяжении длительного периода, лидерами по предложению офисных площадей остаются Центральный, Петроградский и Московский районы.

В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс В/В+, занимая долю в 69,4%. На класс А приходится 30,6% общего объема офисов.


 
Перспективное предложение

На текущий момент мы оцениваем объем планируемого в 2022 году нового ввода на уровне 170 000 кв.м, вместо ранее заявленного объема в 324 000 кв.м.

На фоне сформированного в течение 2018-2020 годов высокого уровня нереализованного спроса на качественные бизнес-центры, девелоперы начали активную реализацию новых проектов в 2021 году. Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке должно появиться порядка 400 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и заявленный объем будет реализован в течение более длительного периода времени.

До конца текущего года рынок офисной недвижимости будет находиться под высоким давлением, которое найдет выражение в том, что новые офисные проекты не будут запускаться даже на стадии проектирования.

Основные причины – серьезные колебания ключевой ставки, влияющей на доступность заемного финансирования, а также существенно возросшая стоимость строительства и недоступность в текущий момент некоторых ключевых позиций инженерного оснащения зданий. Кроме этого, ограничивающим девелопмент фактором становится невозможность прогнозирования спроса.
 
 
 
Спрос

Спрос на офисную недвижимость испытал шок ввиду внешнеэкономического давления.

Во 2 кв. были завершены единичные сделки, начавшиеся в 2021 году.

Показатель чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2022 года составил - 90 тыс. кв. м. Отрицательное значение чистого поглощения мы фиксируем впервые с 2009 года.

С точки зрения отраслевой структуры спроса, мы наблюдаем сохраняющуюся активность со стороны операторов гибких офисных пространств.

Компании нефтегазового сектора наращивают темпы экспансии. Сегмент IT не только остановил развитие, но и оказывает серьезное влияние на рост «скрытой» вакансии за счет ухода международных игроков.



Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2022 года находится на уровне 9,6%, что в абсолютном выражении составляет 464 тыс. кв. м с учетом «скрытой» вакансии:

- Уровень вакансии в классе А снизился на 1,5 п. п. и составляет 8,8%.
- Вакансия в классе В/В+ составляет 10,4%, что в совокупности дало увеличение общего уровня вакантных площадей на 2,8 п. п.
 
Объем освобождающихся офисов от IT компаний уже сейчас составляет, по нашим оценкам, 150 000 кв. м.
Мы ожидаем, что основная часть офисных помещений из «скрытой» вакансии будет реализована до конца года, однако, некоторые помещения начнут экспозицию на открытом рынке. Это обусловлено тем, что основная масса освобождающихся помещений от уходящих IT специфична и такие помещения требуют приспособления для бизнеса, отличного от айтишников.
Рост вакансии по итогам года будет в первую очередь за счет ввода построенных бизнес-центров. Пренебрегать «скрытой» вакансией не стоит, однако, ее влияние на уровень вакансии будет низким.
 
Ставки аренды и уровень вакансии

По итогам 6 месяцев 2022 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 040 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Средний уровень ставки аренды на офисные помещения класса В/В+ составляет 1 298 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

В сегменте офисной недвижимости мы начинаем наблюдать растущую разницу в ставках на площади с отделкой и без.

До конца 2022 года мы не ожидаем коррекции номинируемой ставки в сторону уменьшения, но принимаем во внимание, что некоторые собственники готовы предоставлять незначительный дисконт, в основном за счет увеличения срока арендных каникул.




Материалы по теме

Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: На офисном рынке Москвы меняются ключевые профили арендаторов

По данным аналитиков компании, на сегмент «IT и коммуникации» в первом полугодии пришлось только 11% спроса, тогда как в 2021 году его доля достигала 30%. При этом, спрос в целом сократился на 20%, объем предложения в субаренду увеличился с 30 тыс. до 90 тыс. кв. м, но средние ставки аренды остаются на прежнем уровне.
19.07
Источник: CRE
Исследования рынка

Ricci: Обзор рынка сервисных офисов Москвы

По данным компании, готовое предложение сейчас составляет 335 тыс. кв. м, более 50 тыс. рабочих мест. Вакансия по рынку составляет почти 50%.
15.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Knight Frank: Нефтегазовые компании потянулись в офисы

В Петербурге объем арендованных офисных площадей со стороны нефтегазовых компаний увеличился в два раза.
 
30.06

журнал CRE 6 (440)

Июнь
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE №6 (440), выпущенный в соредакторстве с директором Группы PLT Михаилом Тарасовым.   Читайте в номере: Летучка «УЧАСТИЕ ГОСУДАРСТВА НА НАШЕМ РЫНКЕ БУДЕТ ТОЛЬКО УСИЛИВАТЬСЯ, ЭТО ПРОСТО НЕИЗБЕЖНО» Обсуждаем с Михаилом Тарасовым главные темы дня и номера   Актуально РАЗОШЛИСЬ ПО КЛАССАМ Представлена обновленная впервые за десять лет классификация офисной недвижимости Москвы   Тема номера ТЯЖЕЛЫЙ...

Популярное

Источник: MRF
Игроки рынка

«Башне на Набережной» присвоили класс Prime

Помимо БЦ «Башня на Набережной» консультанты относят к классу Prime БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza и «Белые сады». Полный список объектов класса Prime будет объявлен до конца года.
08.07
Источник: CRE
Сделка

В Comcity сделка более чем на 7 тыс. кв. м

Новым резидентом офисного парка стала компания IEK Group. Консультант сделки - ILM.
11.07
Источник: CRE
Проект

ГК «Ориентир» выходит в Калининград

Девелопер построит для компании X5 Group мультитемпературный распределительный центр площадью 26 800 кв. м.
10.07
Источник: Munz Group
Открытие

Munz Group открыла 48 по счету салон в Москве

Магазин площадью 194 кв. м начал работать в проекте «Место Встречи Орион» у метро «Бабушкинская». 
08.07
Источник: CRE
Игроки рынка

CORE.XP нарастила сделки со складами

По итогам II квартала 2024 года объем сделок с участием консультантов компании превысил 339 тыс. кв. м, а за полугодие в целом достиг 426 тыс. кв. м.
11.07
Источник: Лента
Открытие

Магазин «Супер Лента» открылся после реконструкции в Перми

Магазин стал третьим супермаркетом в Перми, который компания открыла после ребрендинга торговой точки «Семья». 
08.07
Источник: CRE
Сделка

Финтех-компания арендовала офис в Space 1 Арбат

Консультантом сделки по аренде 30 рабочих мест выступила компания Remain.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre