CORE.XP: Спрос на офисы повторил прошлогодний результат

По данным компании, в первом полугодии 2022 составил 606 тыс. кв. м (в первом полугодии 2021 – 610 тыс. кв. м), однако по итогам года прогнозируется некоторое снижение спроса относительно среднегодовых показателей. Всего было введено 37,8 тыс. кв. м, а по итогам года новый ввод составит около 300 тыс. кв. м, что также ниже средних объемов за последние 10 лет.
622
Изображение взято из источника: CORE.XP
Предложение
 
Сроки строительства офисных объектов в Москве затягиваются и переносятся, что приводит к уменьшению объемов нового качественного предложения на рынке.
 
В I полугодии 2022 года в эксплуатацию было введено 37 806 кв. м офисов. В первые шесть месяцев года были введены только три бизнес-центра: Jazz, Прайм Тайм и Тренд Лайн.
 
Текущий показатель нового строительства не является самым низким в истории рынка. Например, в первом полугодии 2017 г. было введено в эксплуатацию примерно 22 тыс. кв. м офисов. Однако объем нового ввода в I полугодии в 8 раз меньше среднего за последние 10 лет полугодового объема нового строительства (примерно 300 тыс. кв. м).
 
В 3 и 4 кварталах 2022 г. планируется завершение строительства нескольких крупных объектов, среди них штаб-квартира банка Тинькофф, вторая очередь бизнес-парка Comcity, Останкино бизнес-парк и DM Тауэр.
 
Всего в 2022 г. объем нового строительства не превысит 300 тыс. кв. м, что в 2,5 раза ниже среднегодового показателя за последние 20 лет (758 104 кв. м). В начале года девелоперы заявляли о своих планах построить почти в три раза больше помещений.
 
В ближайшие годы объемы нового предложения будут оставаться на низких уровнях. Исключениями будут являться периоды окончания строительства крупных объектов, таких как Moscow Towers или штаб-квартира Yandex (оба планируются в 2024 г.).
 
Сокращение объемов нового предложения, помимо негативных последствий, будет служить сдерживающим фактором для роста вакансии, начавшегося во втором квартале 2022 г.
 

 
Свободные площади
 
Во II кв. 2022 г. уровень прямой вакансии в существующих объектах сменил траекторию движения и начал расти. К концу периода, 8,1% офисов оставались свободными, что на 0,5 п.п. выше показателя конца 2021 г. Прирост к показателю I кв. 2022 составил 0,9 п.п.
 
Увеличение показателя по отношению к I кв. 2022 г. произошло в обоих классах, при этом вакансия в сегменте класса А увеличилась немного более высоким темпом, чем в классе В: с 8,6% до 9,7% и с 6,6% до 7,5% соответственно.
 
В зоне ЦДР–ТТК, несмотря на самый высокий темп роста вакансии (+1,3 п.п. к предыдущему кварталу), по-прежнему сохраняется самый низкий уровень свободных площадей В зонах ЦДР и ТТК-МКАД прирост вакансии во 2 кв. 2022 г. составил +0.9 п.п. и наименьший прирост +0.4 п.п. мы зафиксировали в зоне за МКАД.
 
Параллельно с ростом прямой вакансии, растет также объем Grey space. К концу II кв. 2022 г. в субаренду или через переуступку права аренды предлагалось уже 300 тыс. кв. м офисов (120 тыс. кв. м в классе А и 180 тыс. кв. м в классе В).
 
Прирост к показателю конца I кв. 2022 г. составил 100 тыс. кв. м, при этом в классе А объем предложения увеличился вдвое: с 60 тыс. кв. м до 120 тыс. кв. м. В классе В рост составил примерно 30%: с 140 тыс. кв. м до 180 тыс. кв. м. Офисы класса А становятся доступны в большинстве случаев после освобождения международными компаниями.
 
Объем прямой вакансии и Grey space в совокупности составляют 10% от всего объема существующих офисных помещений в Москве.
 
Согласно нашей оценке, большинство процессов по оптимизации площадей произойдет до конца 2022 года с дальнейшим снижением этих объемов в 1 полугодии 2023. По мере завершения этих процессов, темп прироста вакансий будет замедляться.
 

 
Спрос
 
Как мы и ожидали, во II кв. 2022 года произошло снижение объема спроса, относительно показателя I кв. года. Однако падение было не таким драматичным, как многие прогнозировали.
 
В первом полугодии объем арендованных и купленных для собственного использования офисных помещений составил 606 тыс. кв. м (348 тыс. кв. м в I квартале и 258 тыс. кв. м во II квартале).
 
Спрос первых шести месяцев 2022 г. практически точно повторил результат аналогичного периода 2021 г. – тогда было арендовано и куплено 610 тыс. кв. м офисов. Однако, если в 2021 г. мы наблюдали ежеквартальный рост, то в 2022 г. отмечается, наоборот, снижение.
 
Годовой объем нового спроса ожидается около 900 тыс. кв. м, что все же ниже, чем среднегодовой показатель за последние 10 лет (1,2 млн кв. м).
 
Объем сделок купли-продажи составил значительную часть спроса на офисные помещения - около 24%. Причем это были как продажи блоков в существующих и строящихся бизнес-центрах, так и покупки объектов целиком для собственного использования.
 
83% сделок купли-продажи (порядка 120 тыс. кв. м) были заключены на объектах, строительство которых еще не завершено. Это связано с двумя причинами: вопервых, отсутствием релевантного предложения в существующих объектах и вовторых, с увеличением стоимости качественного актива по мере продвижения строительства, что способствует привлекательности таких объектов со стороны розничных покупателей.
 

 
Ставки аренды
 
В сегменте класса А, средняя запрашиваемая ставки аренды на доступные во II кв. 2022 г. помещения составила 28 100* руб./кв. м/год (изменение менее 1% к показателю I кв. 2022 г.).
 
Небольшой рост – 3% по сравнению I кв. 2022 г. с произошел в сегменте класса В. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на свободные помещения здесь составила 19 450 руб./кв. м/год.
 
Рост ставки происходит за счет ухода с рынка более доступных предложений и появления новых, более дорогих.
 
Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут значительно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. Диапазоны запрашиваемых ставок аренды во II кв. 2022 г. преимущественно не изменились.
 

 
Москва-Сити
 
В 2022 г. на территории ММДЦ Москва-Сити не ожидается ввода новых объектов. Общий объем офисных помещений останется прежним - немного более 1,2 млн кв. м. Следующий новый проект, Moscow Towers, арендуемой офисной площадью 192 500 кв. м, будет введен в эксплуатацию в 2024 году.
 
В I полугодии 2022 г. на территории Москва-Сити было арендовано и куплено 20 тыс. кв. м офисов, что более, чем в три раза меньше, чем в I полугодии 2021 г.
 
Как и в целом на московском рынке, доля свободных офисных помещений в Москве-Сити во втором квартале начала увеличиваться. К концу I полугодия 2022 года показатель вырос до 3,4%, что по-прежнему является самым низким показателем среди субрынков Москвы.
 
Средневзвешенная ставка аренды на доступные офисные помещения в Москве-Сити незначительно снизилась во втором квартале 2022 г. и составила 42 500 руб./кв. м/год (была 43 000 руб./кв. м/год в конце первого квартала).
 

 
Ирина Хорошилова, Руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP: «Главным итогом прошедшего квартала для нас стало возобновление активности рынка и рост числа запросов на офисные помещения. Самые разные компании решают не только оперативные "тактические" задачи, но и возобновляют или продолжают проекты долгосрочного развития.
 
Вопреки пессимистичным ожиданиям, рынок остаётся в сбалансированном состоянии: относительно невысокая доля свободных площадей позволяет говорить об устойчивом уровне ставок аренды. Более того, качественные помещения с отделкой, которые сейчас выходят на рынок, в некоторых случаях предлагаются по ставкам выше, чем в среднем по рынку».


иГРОКИ РЫНКА

CORE.XP

Хорошилова Ирина

Консалтинг и брокеридж

CORE.XP

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

IPG.Estate: Несмотря на уход иностранных компаний, спрос на гибкие офисы в Петербурге стабилен

Заполняемость в успешных проектах, расположенных в центральной части города, составляет 80-90%. Основной аудиторией остаются IT-компании, либо IT-структуры компаний из других сегментов – нефтегазового, финансового, ритейла, госсектора и др.
22.07
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Вакантность в офисах Москвы может достигнуть 14%

По итогам I полугодия 2022 г. доля свободных площадей в сегменте класса А составила 10,4% (плюс 0,4 п.п. за полугодие). Учитывая, что сейчас ряд компаний находится в процессе переговоров с целью частичного отказа от площадей, либо полного высвобождения офиса, который, в среднем, может занимать 3-6 месяцев, до конца года на рынок может выйти значительный объем свободных площадей. В случае, если рынок будет развиваться по такому сценарию, вакантность в сегменте офисов класса А может увеличиться до уровня 2017 года и составить 14%. Однако пока примеров расторжения долгосрочных договоров аренды минимальное количество; в основном, арендаторы договариваются о возможности сдавать помещения в субаренду и/или переуступать права потенциальным новым арендаторам, что фактически увеличивает вакансию, но юридически – нет.
21.07

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: CRE
События

CRE Morning – заседание клуба по интересам

Игроки рынка коммерческой недвижимости встретились сегодня в кафе «Жан-Жак» на бизнес-завтрак в неформальной обстановке. О чем они говорили – читайте в нашем материале.

02.08
Источник: AFI Development
Открытие

AFI Development достроил штаб-квартиру «Тинькофф»

Общая площадь офисного центра AFI Square, расположенного возле метро «Белорусская», составляет более 94,5 тыс. кв. м.

01.08
Источник: CRE
CRE Awards

Выбираем Персону года CRE Federal Awards 2022

Открытое голосование в номинации «Персона года» CRE Federal Awards 2022 завершается уже 5 августа. Напоминаем номинантов в этой категории.

02.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Конфликт

Zenden проиграл суд ФНС

Арбитраж Владимирской области вынес решение в пользу налоговиков, которые требуют от ритейлера 867 млн рублей.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre