Knight Frank Russia: Ставки в офисах Москвы растут вместе с вакантностью

По данным компании, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 п. п. и 0,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 11,5% и 6,4%. Однако, большая часть высвобождаемых площадей приходится на высококачественное предложение в развитых деловых районах, за счет чего средняя предлагаемая ставка также демонстрирует рост.
1512
Изображение взято из источника: Knight Frank Russia
В предложении на рынке офисов появляются площади качественных зданий класса А в центре и ключевых деловых районах Москвы, которые ранее были заняты западными арендаторами. Помимо прямой аренды, по предварительным данным, к концу II квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости зафиксировано около 200 тыс. кв. м субаренды, которая также сосредоточена в развитых деловых локациях.

При текущей ситуации зафиксирован минимальный ввод офисных объектов в эксплуатацию, стройка многих бизнес-центров поставлена на паузу. Проекты, получающие разрешение на ввод, находятся в высокой стадии готовности, а новое строительство пока неактуально.

За первые шесть месяцев 2022 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили всего три объекта класса B+: БЦ Jazz (3,4 тыс. кв. м), БЦ «Прайм Тайм» (12,9 тыс. кв. м), БЦ Trend Line (11,5 тыс. кв. м). Таким образом, объем ввода составил всего около 38 тыс. кв. м против 446 тыс. кв. м. в I полугодии 2021 года. Стоит отметить, что большой объем предыдущего года был обусловлен крупными BTS-проектами – «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) и «Сбер-Сити» (128 тыс. кв. м). В 2022 году многие проекты приостановлены, и до конца года на рынке может появиться всего 230–340 тыс. кв. м офисной недвижимости. Среди объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2022 году, находятся: БЦ «Парк Легенд» класс А и В (43 тыс. кв. м/48 тыс. кв. м), DM Tower (35 тыс. кв. м), Tower A (площадь 14 тыс. кв. м) в составе офисного квартала STONE Towers и другие. При этом доля класса А по-прежнему будет превалировать и составит 70–85% от всего объема.

Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам квартала составил практически 17,6 млн кв. м, из которых 5,05 млн кв. м относятся к классу А, а 12,5 млн кв. м – к классу В.



Свободными на рынке оказалось около 11,5% офисных площадей класса А (582 тыс. кв. м) – почти на 100 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале – и 6,4% площадей класса В (799 тыс. кв. м). Объем чистого поглощения (показателя разницы между объемом площадей, которые были заполнены за определенный период, и площадей, которые вышли на рынок пустыми) ожидаемо оказался отрицательным – с начала года на рынке высвободилось около 160 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду.

Значительный рост вакантности отмечен в премиальных объектах столицы – так, по итогам первых шести месяцев 2022 года доля свободных площадей в этом сегменте увеличилась на 3,7 п. п. до 13%.

Стоит отметить, что во II квартале помещения высвобождались быстрее, чем когда-либо, а сделки новой аренды были небольшими – средний размер арендуемого помещения за апрель-июнь составил около 1 240 кв. м (по сравнению с показателем 1 450 кв. м в аналогичном периоде 2021 года).

Внутри МКАД в классе А за апрель-июнь доля свободных площадей возросла также на 2 п. п. до 8,9%, что связано с тем, что сейчас более активно высвобождаются площади качественных бизнес-центров в ключевых деловых районах, которые традиционно занимали иностранные компании, крупные игроки сектора «Технологии, медиа и телекоммуникации» (ТМТ), которые на данный момент находятся в процессе оптимизации занимаемых пространств. Ожидается, что до конца года рост доли вакантных площадей продолжится.



За три последних месяца запрашиваемые средневзвешенные ставки в обоих классах выросли, при этом в классе А зафиксирован более выраженный рост, чем в объектах класса B. По итогам II квартала показатель класса А составил 28 079 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), на 7,3% больше, чем в I квартале 2022 года, и на 8,7% больше по сравнению с итогами 2021 года. Появление на рынке свободных блоков качественных и премиальных объектов (в «Москва-Сити», Белорусском деловом районе, Ленинградском деловом коридоре), которые ранее были заняты иностранными компаниями, компаниями сферы e-commerce, оказывает значительное влияние на рост средневзвешенного показателя. В классе В средневзвешенный показатель ставки аренды за три месяца вырос на 1,4% и составил 17 525 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). 

 
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia: «Динамика второго квартала вполне ожидаема – по нашим прогнозам, рост доли вакантных площадей продолжится. Стоит отметить, что при этом растет и средневзвешенный показатель ставки аренды, хотя в обычных обстоятельствах ставка, как правило, снижается. Одновременный рост показателей будет продолжаться какое-то время на рынке, при этом мы ожидаем, что рост ставки остановится и  начнет снижаться быстрее, чем на рынке перестанут появляться новые свободные помещения, особенно учитывая, что количество офисов, которые могут освободиться после ухода иностранных компаний, ограничено, и предел высвобождения таких помещений скоро будет понятен – вряд ли этот показатель превысит 5-10% от всей офисной недвижимости класса А. Впоследствии эти офисы может забрать крупный российский бизнес, но вряд ли это произойдет в ближайшее время».


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: Stone Hedge
Экспертный анализ

Ожидания по объему предложения новых офисов не оправдались

По данным Stone Hedge, новый ввод офисов класса А сократится более, чем на 60%, а объем нового предложения, выведенного на продажу, оказался на 55% ниже прогнозов конца 2021 года.
01.08
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Спрос на офисы повторил прошлогодний результат

По данным компании, в первом полугодии 2022 составил 606 тыс. кв. м (в первом полугодии 2021 – 610 тыс. кв. м), однако по итогам года прогнозируется некоторое снижение спроса относительно среднегодовых показателей. Всего было введено 37,8 тыс. кв. м, а по итогам года новый ввод составит около 300 тыс. кв. м, что также ниже средних объемов за последние 10 лет.
25.07
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Вакантность в офисах Москвы может достигнуть 14%

По итогам I полугодия 2022 г. доля свободных площадей в сегменте класса А составила 10,4% (плюс 0,4 п.п. за полугодие). Учитывая, что сейчас ряд компаний находится в процессе переговоров с целью частичного отказа от площадей, либо полного высвобождения офиса, который, в среднем, может занимать 3-6 месяцев, до конца года на рынок может выйти значительный объем свободных площадей. В случае, если рынок будет развиваться по такому сценарию, вакантность в сегменте офисов класса А может увеличиться до уровня 2017 года и составить 14%. Однако пока примеров расторжения долгосрочных договоров аренды минимальное количество; в основном, арендаторы договариваются о возможности сдавать помещения в субаренду и/или переуступать права потенциальным новым арендаторам, что фактически увеличивает вакансию, но юридически – нет.
21.07

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (23-29 января)

Крупные офисные сделки, заключенные в конце 2022 года, о которых стало известно только сейчас, активное заполнение совсем новенького Multispace Dinamo, складские аппетиты Ozon, фуд-холл в Сокольниках, масштабный проект по освоению Южного порта, назначение в IPG.Estate, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
29.01
Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
Проект

Кто приплывет в «Южный порт»?

В Москве прошла пресс-конференция, посвященная развитию московской промзоны «Южный порт».
 
26.01
Источник: ВкусВилл
Экспертный анализ

Новенькие, готовенькие

Ритейлеры продолжают усиливать направление готовых блюд и открывать в магазинах посадочные зоны, кофейные станции, кафе и бары, всё более активно перетягивая аудиторию, и становясь, по словам рестораторов, в кризис уже серьёзными им конкурентами.
 
Текст: Иван Майоров. CRE Retail, январь 2023г.
27.01
Источник: CRE
Сделка

Smart Technologies арендовала офис Adidas в «Крылатских холмах»

Российский IT-разработчик взял помещения площадью 10 400 кв. м в проекте девелопера Millhouse в субаренду.
27.01
Источник: cre.ru
Сделка

На Садовой-Черногрязской сдали особняк

Еще один московский особняк принял арендатора.
 
26.01
Источник: Space 1
Игроки рынка

Space 1 заключила новые контракты более чем на 5 600 кв. м за год

Сеть гибких офисов подвела итоги 2022 года.

30.01
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

Строители следуют за «Лидером»

Офис в бизнес-центре на площади Конституции в Петербурге арендовало «Строительно-монтажное управление-47».
27.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre