Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
2498
Изображение взято из источника: Central Prperties
Сравнивать этот год с активностью 2021 нельзя, так как мы говорим о совершенно разной экономической ситуации. В конце 2-го квартала 2022 года мы отмечали заметный рост активности по сравнению с началом этого года.
 
Турбулентность спроса по-прежнему довольно сильна, но рынок стабилизируется за счет перераспределения объема офисного пространства, переезда крупных международных арендаторов из площадей свыше 10.000 м2 на объемы порядка 2-3 тысяч, роста рынка субаренды и расширения госкомпаний за счёт перераспределения штата международных специалистов в компании госсектора. 
 
Если говорить про арендные ставки, то сейчас они либо остаются на уровне января 2022 г., либо растут. В центральном деловом районе отмечен рост средневзвешенных арендных ставок на 5-7% по классу А и на 3% по классу В.
Вакансия остается стабильной, за счет перераспределения арендаторов и миграции сотрудников из международных компаний в российские. На данный момент общая вакансия колеблется в диапазоне от 8 до 9,3% по данным топ-5 компаний консультантов рынка.
 
Основное высвобождение происходит за счёт терминации договоров аренды. Средний цикл аренды с 2017 года составил 3-5 лет. А в 2019 уже 3 года. Как итог-большое количество завершенных договоров аренды, вне зависимости от страны происхождения головной компании арендаторов. Арендаторы не торопятся продлевать договоры на крупные площади в текущих офисных пространствах и временно переезжают в сервисные гибкие пространства, тем самым увеличивая потенциальную валентность зданий. И, вопреки расхожему мнению о том, что международные компании экстренно уходят с рынка, оставляя офисы, гораздо большую долю в конъюнктуре новой вакансии составляют именно закончившиеся и непродленные договоры аренды. Что касается международных игроков, уходящих с рынка - это долгий процесс, требующий либо штрафных санкций от арендатора к арендодателю вплоть до конца срока действия договора аренды, либо невозможность такого расторжения договора и тогда компании -арендаторы вынуждены искать субарендатора, тем самым привлекая поток потенциальных арендаторов в здания.
 
На волне экономического спада сегодня мы не наблюдаем активного снижения арендных ставок, более того-мы видим рост. Арендодатели закладывают в собственную экономическую модель потенциальные форс-мажоры и простой помещений.
 
На данный момент 2022 года активного удара по ставкам и оттока арендаторов не наблюдается. Условия в договорах аренды действительно жесткие и потенциальный внесудебный выход невозможен, если он не предусмотрен брейк-опциями. Если таковых нет-то только через суд. А это достаточно длительный процесс. Поэтому смысла для таких расторжений с точки зрения потенциального сокращения издержек просто нет.
 
Потенциальное увеличение затрат на аренду офисного пространства - искаженное мнение. Сейчас мы наблюдаем сохранение или сокращение бюджета на арендные затраты, но за счёт сокращения арендуемых офисных площадей компании это позволяет арендаторам улучшить класс здания и переехать в пространство по более высокой стоимости, не увеличивая бюджет.
 
Портрет арендатора на сегодняшний день остаётся без глобальных изменений. Ранее, помимо it в дилерах были банковские структуры. Сейчас этот объём заполнили компании из госсектора, так как находятся в стадии активного спроса за счёт перераспределения рабочих мест и окончательного выхода сотрудников с удаленки в офисы.
 
Запросы арендаторов остались на прежнем уровне, с той лишь разницей, что на сегодняшний день самым актуальным сроком запрашиваемой аренды стал либо год, либо 18 месяцев. Это происходит и по причине невозможности планирования индексации ни одной из сторон сделки и по причине сложности экономического планирования более чем на 1 год в связи с экономическими пертурбациями и, в целом, непредсказуемостью развития экономических событий.
 
Рецепт успеха на сегодняшний день - детальная аналитика каждого отдельно взятого кейса, поскольку нельзя одинаково сравнивать новую аренду и сокращение текущего арендатора в здании. Везде разные ковенанты и разный план по NOI.


Материалы по теме

Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Ставки в офисах Москвы растут вместе с вакантностью

По данным компании, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 п. п. и 0,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 11,5% и 6,4%. Однако, большая часть высвобождаемых площадей приходится на высококачественное предложение в развитых деловых районах, за счет чего средняя предлагаемая ставка также демонстрирует рост.
03.08
Источник: Asterus
Точка зрения

Нацстандарт «зеленого» строительства – что это для инвестора

В мае в России объявили о старте разработки национальной системы «зеленой» оценки и сертификации зданий. Это – закономерная реакция на уход с отечественного рынка самых популярных систем международной сертификации. Новые стандарты, разрабатываемые экспертным сообществом, находятся на стадии апробации. Их испытывают на нескольких столичных проектах, в их числе оказался и московский бизнес-парк класса «А» в Покровском-Стрешневе от компании ASTERUS. О плюсах отечественной «зеленой» сертификации для девелоперов рассказывает Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS.
03.08
Источник: Stone Hedge
Экспертный анализ

Ожидания по объему предложения новых офисов не оправдались

По данным Stone Hedge, новый ввод офисов класса А сократится более, чем на 60%, а объем нового предложения, выведенного на продажу, оказался на 55% ниже прогнозов конца 2021 года.
01.08

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre