Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
1976
Изображение взято из источника: Central Prperties
Сравнивать этот год с активностью 2021 нельзя, так как мы говорим о совершенно разной экономической ситуации. В конце 2-го квартала 2022 года мы отмечали заметный рост активности по сравнению с началом этого года.
 
Турбулентность спроса по-прежнему довольно сильна, но рынок стабилизируется за счет перераспределения объема офисного пространства, переезда крупных международных арендаторов из площадей свыше 10.000 м2 на объемы порядка 2-3 тысяч, роста рынка субаренды и расширения госкомпаний за счёт перераспределения штата международных специалистов в компании госсектора. 
 
Если говорить про арендные ставки, то сейчас они либо остаются на уровне января 2022 г., либо растут. В центральном деловом районе отмечен рост средневзвешенных арендных ставок на 5-7% по классу А и на 3% по классу В.
Вакансия остается стабильной, за счет перераспределения арендаторов и миграции сотрудников из международных компаний в российские. На данный момент общая вакансия колеблется в диапазоне от 8 до 9,3% по данным топ-5 компаний консультантов рынка.
 
Основное высвобождение происходит за счёт терминации договоров аренды. Средний цикл аренды с 2017 года составил 3-5 лет. А в 2019 уже 3 года. Как итог-большое количество завершенных договоров аренды, вне зависимости от страны происхождения головной компании арендаторов. Арендаторы не торопятся продлевать договоры на крупные площади в текущих офисных пространствах и временно переезжают в сервисные гибкие пространства, тем самым увеличивая потенциальную валентность зданий. И, вопреки расхожему мнению о том, что международные компании экстренно уходят с рынка, оставляя офисы, гораздо большую долю в конъюнктуре новой вакансии составляют именно закончившиеся и непродленные договоры аренды. Что касается международных игроков, уходящих с рынка - это долгий процесс, требующий либо штрафных санкций от арендатора к арендодателю вплоть до конца срока действия договора аренды, либо невозможность такого расторжения договора и тогда компании -арендаторы вынуждены искать субарендатора, тем самым привлекая поток потенциальных арендаторов в здания.
 
На волне экономического спада сегодня мы не наблюдаем активного снижения арендных ставок, более того-мы видим рост. Арендодатели закладывают в собственную экономическую модель потенциальные форс-мажоры и простой помещений.
 
На данный момент 2022 года активного удара по ставкам и оттока арендаторов не наблюдается. Условия в договорах аренды действительно жесткие и потенциальный внесудебный выход невозможен, если он не предусмотрен брейк-опциями. Если таковых нет-то только через суд. А это достаточно длительный процесс. Поэтому смысла для таких расторжений с точки зрения потенциального сокращения издержек просто нет.
 
Потенциальное увеличение затрат на аренду офисного пространства - искаженное мнение. Сейчас мы наблюдаем сохранение или сокращение бюджета на арендные затраты, но за счёт сокращения арендуемых офисных площадей компании это позволяет арендаторам улучшить класс здания и переехать в пространство по более высокой стоимости, не увеличивая бюджет.
 
Портрет арендатора на сегодняшний день остаётся без глобальных изменений. Ранее, помимо it в дилерах были банковские структуры. Сейчас этот объём заполнили компании из госсектора, так как находятся в стадии активного спроса за счёт перераспределения рабочих мест и окончательного выхода сотрудников с удаленки в офисы.
 
Запросы арендаторов остались на прежнем уровне, с той лишь разницей, что на сегодняшний день самым актуальным сроком запрашиваемой аренды стал либо год, либо 18 месяцев. Это происходит и по причине невозможности планирования индексации ни одной из сторон сделки и по причине сложности экономического планирования более чем на 1 год в связи с экономическими пертурбациями и, в целом, непредсказуемостью развития экономических событий.
 
Рецепт успеха на сегодняшний день - детальная аналитика каждого отдельно взятого кейса, поскольку нельзя одинаково сравнивать новую аренду и сокращение текущего арендатора в здании. Везде разные ковенанты и разный план по NOI.


Материалы по теме

Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Ставки в офисах Москвы растут вместе с вакантностью

По данным компании, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 п. п. и 0,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 11,5% и 6,4%. Однако, большая часть высвобождаемых площадей приходится на высококачественное предложение в развитых деловых районах, за счет чего средняя предлагаемая ставка также демонстрирует рост.
03.08
Источник: Asterus
Точка зрения

Нацстандарт «зеленого» строительства – что это для инвестора

В мае в России объявили о старте разработки национальной системы «зеленой» оценки и сертификации зданий. Это – закономерная реакция на уход с отечественного рынка самых популярных систем международной сертификации. Новые стандарты, разрабатываемые экспертным сообществом, находятся на стадии апробации. Их испытывают на нескольких столичных проектах, в их числе оказался и московский бизнес-парк класса «А» в Покровском-Стрешневе от компании ASTERUS. О плюсах отечественной «зеленой» сертификации для девелоперов рассказывает Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS.
03.08
Источник: Stone Hedge
Экспертный анализ

Ожидания по объему предложения новых офисов не оправдались

По данным Stone Hedge, новый ввод офисов класса А сократится более, чем на 60%, а объем нового предложения, выведенного на продажу, оказался на 55% ниже прогнозов конца 2021 года.
01.08

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06
Источник: CRE
Сделка

Структура «Россети» арендовала 4000 кв. м в ДЦ «Диапазон»

Новым арендатором в деловом центре «Корпорации А.Н.Д.» стала компания «Россети Цифра». Консультант сделки – «Релоком».
06.06
Источник: CRE
Сделка

РАДу подобрали новый офис

Аукционный дом занял 829 кв. м на Чистых прудах. Консультант сделки - CORE.XP.
06.06
Источник: CRE
События

Встречайте свежий рейтинг самых влиятельных лиц CRE

Вышел из печати CRE 100. Самый необычный за последнее время. В этот раз он называется СRE 100+.
05.06
Источник: Пресс-служба «Инпром Эстейт»
Открытие

Zenden отведает «Мармелада»

В волгоградском ТРК «Мармелад» начал работу магазин Zenden.

05.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм