Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
2843
Изображение взято из источника: Central Prperties
Сравнивать этот год с активностью 2021 нельзя, так как мы говорим о совершенно разной экономической ситуации. В конце 2-го квартала 2022 года мы отмечали заметный рост активности по сравнению с началом этого года.
 
Турбулентность спроса по-прежнему довольно сильна, но рынок стабилизируется за счет перераспределения объема офисного пространства, переезда крупных международных арендаторов из площадей свыше 10.000 м2 на объемы порядка 2-3 тысяч, роста рынка субаренды и расширения госкомпаний за счёт перераспределения штата международных специалистов в компании госсектора. 
 
Если говорить про арендные ставки, то сейчас они либо остаются на уровне января 2022 г., либо растут. В центральном деловом районе отмечен рост средневзвешенных арендных ставок на 5-7% по классу А и на 3% по классу В.
Вакансия остается стабильной, за счет перераспределения арендаторов и миграции сотрудников из международных компаний в российские. На данный момент общая вакансия колеблется в диапазоне от 8 до 9,3% по данным топ-5 компаний консультантов рынка.
 
Основное высвобождение происходит за счёт терминации договоров аренды. Средний цикл аренды с 2017 года составил 3-5 лет. А в 2019 уже 3 года. Как итог-большое количество завершенных договоров аренды, вне зависимости от страны происхождения головной компании арендаторов. Арендаторы не торопятся продлевать договоры на крупные площади в текущих офисных пространствах и временно переезжают в сервисные гибкие пространства, тем самым увеличивая потенциальную валентность зданий. И, вопреки расхожему мнению о том, что международные компании экстренно уходят с рынка, оставляя офисы, гораздо большую долю в конъюнктуре новой вакансии составляют именно закончившиеся и непродленные договоры аренды. Что касается международных игроков, уходящих с рынка - это долгий процесс, требующий либо штрафных санкций от арендатора к арендодателю вплоть до конца срока действия договора аренды, либо невозможность такого расторжения договора и тогда компании -арендаторы вынуждены искать субарендатора, тем самым привлекая поток потенциальных арендаторов в здания.
 
На волне экономического спада сегодня мы не наблюдаем активного снижения арендных ставок, более того-мы видим рост. Арендодатели закладывают в собственную экономическую модель потенциальные форс-мажоры и простой помещений.
 
На данный момент 2022 года активного удара по ставкам и оттока арендаторов не наблюдается. Условия в договорах аренды действительно жесткие и потенциальный внесудебный выход невозможен, если он не предусмотрен брейк-опциями. Если таковых нет-то только через суд. А это достаточно длительный процесс. Поэтому смысла для таких расторжений с точки зрения потенциального сокращения издержек просто нет.
 
Потенциальное увеличение затрат на аренду офисного пространства - искаженное мнение. Сейчас мы наблюдаем сохранение или сокращение бюджета на арендные затраты, но за счёт сокращения арендуемых офисных площадей компании это позволяет арендаторам улучшить класс здания и переехать в пространство по более высокой стоимости, не увеличивая бюджет.
 
Портрет арендатора на сегодняшний день остаётся без глобальных изменений. Ранее, помимо it в дилерах были банковские структуры. Сейчас этот объём заполнили компании из госсектора, так как находятся в стадии активного спроса за счёт перераспределения рабочих мест и окончательного выхода сотрудников с удаленки в офисы.
 
Запросы арендаторов остались на прежнем уровне, с той лишь разницей, что на сегодняшний день самым актуальным сроком запрашиваемой аренды стал либо год, либо 18 месяцев. Это происходит и по причине невозможности планирования индексации ни одной из сторон сделки и по причине сложности экономического планирования более чем на 1 год в связи с экономическими пертурбациями и, в целом, непредсказуемостью развития экономических событий.
 
Рецепт успеха на сегодняшний день - детальная аналитика каждого отдельно взятого кейса, поскольку нельзя одинаково сравнивать новую аренду и сокращение текущего арендатора в здании. Везде разные ковенанты и разный план по NOI.


Материалы по теме

Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Ставки в офисах Москвы растут вместе с вакантностью

По данным компании, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 п. п. и 0,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 11,5% и 6,4%. Однако, большая часть высвобождаемых площадей приходится на высококачественное предложение в развитых деловых районах, за счет чего средняя предлагаемая ставка также демонстрирует рост.
03.08
Источник: Asterus
Точка зрения

Нацстандарт «зеленого» строительства – что это для инвестора

В мае в России объявили о старте разработки национальной системы «зеленой» оценки и сертификации зданий. Это – закономерная реакция на уход с отечественного рынка самых популярных систем международной сертификации. Новые стандарты, разрабатываемые экспертным сообществом, находятся на стадии апробации. Их испытывают на нескольких столичных проектах, в их числе оказался и московский бизнес-парк класса «А» в Покровском-Стрешневе от компании ASTERUS. О плюсах отечественной «зеленой» сертификации для девелоперов рассказывает Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS.
03.08
Источник: Stone Hedge
Экспертный анализ

Ожидания по объему предложения новых офисов не оправдались

По данным Stone Hedge, новый ввод офисов класса А сократится более, чем на 60%, а объем нового предложения, выведенного на продажу, оказался на 55% ниже прогнозов конца 2021 года.
01.08

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 апреля)

Победители CRE Moscow Awards 2025, новые назначения в Ricci, сделки с Light Industrial в Коледино и Мытищах, вывод на рынок Business Center Riva, новый офис для HH, встреча студентов в «Орбите», новый резидент БЦ Geolog и эксклюзив CMWP - в нашей традиционной подборке за неделю.
27.04
Источник: cre.ru
CRE News

Победители CRE Moscow Awards 2025

24 апреля прошло традиционное награждение победителей CRE Moscow Awards. Кто же взял кирпич в этом году?
25.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: Page
Сделка

HH разместит свой офис в Jurgens-Page

Российская компания интернет-рекрутмента разместит свой офис площадью 510 кв. м в коворкинге с гибкими офисами . Брокером сделки выступила компания Nikoliers. 
24.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: Пресс-служба CMWP
Сделка

CMWP приведет арендаторов в «Кантри Парк III»

CMWP подписала эксклюзивный договор на поиск арендаторов в БЦ «Кантри Парк III».
 
23.04
Источник: Ricci
Назначения

В Ricci новый партнер

Александр Давыдов сосредоточится на развитии бизнес-девелопмента и стратегических отношений с клиентами.
23.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre