Как договорились, так и расстались

Очень много сегодня говорится о влиянии ухода международных компаний на офисный рынок, но освобождающиеся площади – это скорее результат сокращения средних сроков аренды, которое наметилось еще до пандемии. О состоянии офисного рынка сегодня рассказывает Анастасия Панькова, СBDO, руководитель направления аренды Central Properties.
794
Изображение взято из источника: Central Prperties
Сравнивать этот год с активностью 2021 нельзя, так как мы говорим о совершенно разной экономической ситуации. В конце 2-го квартала 2022 года мы отмечали заметный рост активности по сравнению с началом этого года.
 
Турбулентность спроса по-прежнему довольно сильна, но рынок стабилизируется за счет перераспределения объема офисного пространства, переезда крупных международных арендаторов из площадей свыше 10.000 м2 на объемы порядка 2-3 тысяч, роста рынка субаренды и расширения госкомпаний за счёт перераспределения штата международных специалистов в компании госсектора. 
 
Если говорить про арендные ставки, то сейчас они либо остаются на уровне января 2022 г., либо растут. В центральном деловом районе отмечен рост средневзвешенных арендных ставок на 5-7% по классу А и на 3% по классу В.
Вакансия остается стабильной, за счет перераспределения арендаторов и миграции сотрудников из международных компаний в российские. На данный момент общая вакансия колеблется в диапазоне от 8 до 9,3% по данным топ-5 компаний консультантов рынка.
 
Основное высвобождение происходит за счёт терминации договоров аренды. Средний цикл аренды с 2017 года составил 3-5 лет. А в 2019 уже 3 года. Как итог-большое количество завершенных договоров аренды, вне зависимости от страны происхождения головной компании арендаторов. Арендаторы не торопятся продлевать договоры на крупные площади в текущих офисных пространствах и временно переезжают в сервисные гибкие пространства, тем самым увеличивая потенциальную валентность зданий. И, вопреки расхожему мнению о том, что международные компании экстренно уходят с рынка, оставляя офисы, гораздо большую долю в конъюнктуре новой вакансии составляют именно закончившиеся и непродленные договоры аренды. Что касается международных игроков, уходящих с рынка - это долгий процесс, требующий либо штрафных санкций от арендатора к арендодателю вплоть до конца срока действия договора аренды, либо невозможность такого расторжения договора и тогда компании -арендаторы вынуждены искать субарендатора, тем самым привлекая поток потенциальных арендаторов в здания.
 
На волне экономического спада сегодня мы не наблюдаем активного снижения арендных ставок, более того-мы видим рост. Арендодатели закладывают в собственную экономическую модель потенциальные форс-мажоры и простой помещений.
 
На данный момент 2022 года активного удара по ставкам и оттока арендаторов не наблюдается. Условия в договорах аренды действительно жесткие и потенциальный внесудебный выход невозможен, если он не предусмотрен брейк-опциями. Если таковых нет-то только через суд. А это достаточно длительный процесс. Поэтому смысла для таких расторжений с точки зрения потенциального сокращения издержек просто нет.
 
Потенциальное увеличение затрат на аренду офисного пространства - искаженное мнение. Сейчас мы наблюдаем сохранение или сокращение бюджета на арендные затраты, но за счёт сокращения арендуемых офисных площадей компании это позволяет арендаторам улучшить класс здания и переехать в пространство по более высокой стоимости, не увеличивая бюджет.
 
Портрет арендатора на сегодняшний день остаётся без глобальных изменений. Ранее, помимо it в дилерах были банковские структуры. Сейчас этот объём заполнили компании из госсектора, так как находятся в стадии активного спроса за счёт перераспределения рабочих мест и окончательного выхода сотрудников с удаленки в офисы.
 
Запросы арендаторов остались на прежнем уровне, с той лишь разницей, что на сегодняшний день самым актуальным сроком запрашиваемой аренды стал либо год, либо 18 месяцев. Это происходит и по причине невозможности планирования индексации ни одной из сторон сделки и по причине сложности экономического планирования более чем на 1 год в связи с экономическими пертурбациями и, в целом, непредсказуемостью развития экономических событий.
 
Рецепт успеха на сегодняшний день - детальная аналитика каждого отдельно взятого кейса, поскольку нельзя одинаково сравнивать новую аренду и сокращение текущего арендатора в здании. Везде разные ковенанты и разный план по NOI.


иГРОКИ РЫНКА

Инвестиции

Central Properties

Материалы по теме

Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Ставки в офисах Москвы растут вместе с вакантностью

По данным компании, с начала года показатель свободных площадей вырос на 2 п. п. и 0,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 11,5% и 6,4%. Однако, большая часть высвобождаемых площадей приходится на высококачественное предложение в развитых деловых районах, за счет чего средняя предлагаемая ставка также демонстрирует рост.
03.08
Источник: Asterus
Точка зрения

Нацстандарт «зеленого» строительства – что это для инвестора

В мае в России объявили о старте разработки национальной системы «зеленой» оценки и сертификации зданий. Это – закономерная реакция на уход с отечественного рынка самых популярных систем международной сертификации. Новые стандарты, разрабатываемые экспертным сообществом, находятся на стадии апробации. Их испытывают на нескольких столичных проектах, в их числе оказался и московский бизнес-парк класса «А» в Покровском-Стрешневе от компании ASTERUS. О плюсах отечественной «зеленой» сертификации для девелоперов рассказывает Константин Авксентьев, руководитель архитектурного департамента ASTERUS.
03.08
Источник: Stone Hedge
Экспертный анализ

Ожидания по объему предложения новых офисов не оправдались

По данным Stone Hedge, новый ввод офисов класса А сократится более, чем на 60%, а объем нового предложения, выведенного на продажу, оказался на 55% ниже прогнозов конца 2021 года.
01.08

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre