CORE.XP: Субаренда складов – это «окно возможностей», которое скоро закроется

В конце II квартала 2022 г. компания CORE.XP провела опрос 190 компаний, которые являются арендаторами современных складских комплексов по всей территории РФ. В результате исследования 37 компаний (или 19% всей выборки) заявили о готовности сдавать площади в субаренду, тогда как остальные планируют и дальше использовать занятые площади под собственные нужды. Опрос стал уже вторым за этот год, предыдущий мониторинг был проведён по итогам I квартала 2022 г., поэтому данный обзор отражает динамику рынка субаренды в складском сегменте и особенности его текущего состояния.
1897
Изображение взято из источника: CRE
Предпосылками к появлению на рынке большого объёма предложений в субаренду стали нарушения цепочек поставок и, соответственно, сокращение товарных запасов, а также уход некоторых зарубежных компаний с российского рынка и освобождение их складских мощностей. Кроме того, по причине неразрывных договоров аренды некоторые покидающие страну компании, а также компании, бизнес которых был завязан на иностранных поставках, находят выход в сдаче своих арендованных площадей субарендаторам.

От Москвы до Владивостока

373 тыс. кв. м складских площадей были доступны к заезду по договору субаренды к концу II квартала 2022 г. в Москве и Московской области, что на 45% превышает доступный объем в I квартале. Еще 232 тыс. кв. м будет доступно для потенциальных субарендаторов во второй половине года и начале 2023 г. В регионах по итогам квартала объем субаренды составил 230 тыс. кв. м качественных складских площадей, в начале 2023 г. потенциально будет сдаваться еще более 50 тыс. кв. м.


* Учитываются площади, доступные к заезду уже к концу периода

Преобладание Московского региона в структуре предложения объясняется существенно большими размерами московского складского рынка в целом относительно региональных, а также широким разнообразием представленных на нём компаний.



Часть площадей, которые предлагались в I квартале, к середине лета уже были недоступны: так, из 509 тыс. кв. м, предлагаемых весной, к концу II квартала по-прежнему оставались на рынке 386 тыс. кв. м (при этом появилось еще 217 тыс. кв. м «новых» площадей). Это связано как с изменением планов компаний – некоторые из них отказались от идеи сдачи своих помещений, так и постепенной реализацией этих площадей в субаренду и прямую аренду.

Что предлагают

Средний размер блока, в настоящий момент сдаваемого в субаренду в Москве и Московской области, составляет примерно 7 тыс. кв. м. В регионах же площадь предлагаемых помещений в среднем равна 5,6 тыс. кв. м. При этом средний размер сделки по аренде в готовых зданиях по России в 2021 г. составил 13,2 тыс. кв. м. Крупных блоков площадью свыше 20 тыс. кв. м на рынке не так много – их число не превышает 10. Также присутствуют единичные примеры предложений в субаренду помещений объемом свыше 50 тыс. кв. м. Таким образом, субарендные предложения, несмотря на относительно большой объём, способны удовлетворить не каждый запрос на аренду помещений.

Субарендодатели готовы рассматривать как стандартные краткосрочные решения с пролонгацией, так и долгосрочные контракты до 3 лет, а порой и более. Такая вариативность связана с неопределенностью в экономике, поэтому предлагаемые сейчас площади могут продолжать маркетироваться, а могут и уйти с рынка в связи с нормализацией ситуации и использованием площадей под нужды самих арендаторов. Из-за того, что часть объектов предлагается с неопределенным сроком, площади могут быть отозваны с рынка в любой момент.

При этом в некоторых случаях компании готовы предложить переуступку права аренды –такая опция доступна для 21% объёма предлагаемых площадей, что указывает на бóльшую вероятность полного отказа арендодателей от своих площадей.

Кто предлагает

Больше всего предложений, доступных к заезду к концу II квартала 2022 г., исходит от ритейла, как классического (23%), так и ecommerce (34%). Ещё более трети предложения формируется логистическими операторами. Большая часть этих предложений сформирована площадями, которые арендовались «на вырост» в течение последних нескольких лет.
Более половины всех сдаваемых в субаренду площадей предлагается российскими компаниями. Так, далеко не все «иностранцы» готовы предлагать свои площади, многие из них продолжают свою деятельность, в том числе уже в статусе независимых российских компаний, некоторые же взяли паузу, поэтому на данный момент оставляют площади за собой.



Преимущества и недостатки субарендных площадей

Несомненным плюсом субаренды является то, что она зачастую предлагается по более низким ставкам по сравнению с прямой арендой. Например, в Московском регионе по итогам II квартала средняя ставка субаренды составила 5 300 руб. за кв. м в год, в то время как ставки прямой аренды в готовых зданиях находятся на уровне 5 616 руб. за кв. м в год. В регионах ставки по предложениям на субаренду также разнятся – от 4 700 до 5 500 руб. за кв. м в год.

Сегмент субаренды и переуступки привнёс на рынок складской недвижимости самый дефицитный за последние годы продукт – свободные площади, готовые к въезду прямо сейчас. С другой стороны, готовые площади зачастую могут не подходить арендаторам, нуждающимся в нестандартных характеристиках помещений, и если субарендодатель планирует в дальнейшем вновь использовать их, то навряд ли пойдёт на какие-либо доработки. Таким образом, этот продукт в большей степени для тех, кому подойдёт склад стандартной спецификации.

Субаренда в большинстве своём – это краткосрочное решение. Такие опции подходят не всем компаниям – те, кто ищут решения на долгосрочную перспективу, могут столкнуться с неподходящими для них сроками аренды. При этом, возможность переуступки прав на аренду, предлагаемая в ряде случаев, может снять эти ограничения.

Окно субарендных возможностей

В настоящий момент на очень дефицитном в плане доступного предложения рынке сформировалось краткосрочное «окно возможностей», позволяющее быстро получить качественные площади по ставке ниже рынка. Субаренда, ставшая существенной частью доступного предложения в 2022 г., вероятно, продолжит прирастать ещё в III квартале 2022 г. Однако с адаптацией бизнеса к новым реалиям экономики, нормализацией ситуации с цепочками поставок, ожидаемой многими копаниями уже к осени, а также постепенным поглощением предлагаемых площадей, к концу года объёмы субаренды могут существенно снизиться или, как минимум, прирост таких площадей прекратится. В течение 2023 г. ввиду отсутствия существенного объёма нового предложения арендаторам опять придётся столкнуться с минимальным выбором объектов, более высоким уровнем ставок аренды и необходимостью планировать расширение или переезд очень заблаговременно.


Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

IPG.Estate: Спрос на покупку складов остался без предложения

В компании отмечают, что на текущий момент наблюдается спрос со стороны конечных компаний-потребителей, которые выражают готовность инвестировать в покупку складских объектов площадью 5-15 тыс. кв. м под собственные нужды, однако открытое предложение на рынке полностью отсутствует.
17.08
Источник: Knight Frank
Исследования рынка

Knight Frank: Рынок складской недвижимости Китая может прийти в Россию в формате бондовых складов

Аналитики компании изучили складской рынок КНР, его динамику и перспективы к росту доли России в трансграничном обороте китайского онлайн-ритейла.
15.08
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Востребованность складов формата BTS в Московском регионе будет снижаться

По прогнозам аналитиков компании, после рекордного с точки зрения спроса на строительство складов по built-to-suit 2021 года, рынок перейдет на преимущественно спекулятивную аренду, а также на услуги 3PL- и фулфилмент-операторов. Кроме того, в отчете отмечается уменьшение арендной ставки до 5 800 рублей за кв. м в год с перспективой дальнейшего снижения до 5 300 – 5 500 рублей к концу года.
15.08

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 сентября)

Крупные открытия в знаковых ТРЦ Москвы, Петербурга и Новокузнецка, итоги премии CRE Federal Awards 2023, новости по проекту «Основы» в Большом Сити, крупный склад для Lazurit, реконцепция «Калейдоскопа комфорта и уюта», долгожданная продажа сети «Сибирский городок» и расширение офиса MR Group – в нашей традиционной подборке.
24.09
Источник: Ricci
Игроки рынка

Ricci отправляется на Бали

Компания Ricci запустила новое направление Ricci Capital, деятельность которого будет сосредоточена на инвестициях в девелопмент на развивающихся зарубежных рынках. 

29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Серебряный век

Так называемое «серебряное потребление» будет занимать всё более значительную долю в мировом ритейле, e-commerce, индустрии развлечений и ресторанном сегменте. На тренд влияет как увеличение продолжительности жизни и среднего возраста клиентов в странах золотого миллиарда, так и внимание игроков в условиях продолжающегося сжатия доходов у других групп – к  покупателям с безусловным базовым доходом. В России тенденция усиливается, кроме того, на фоне оттока из страны части потенциальных посетителей магазинов и ресторанов, роста цен и кардинального изменения покупательского поведения. Однако пока эксперты настроены весьма сдержанно, утверждая, что до выхода на потребительскую авансцену этой аудитории всё-таки ещё очень далеко.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail

26.09
Источник: CRE
Сделка

Газпромбанк закрыл сделку по покупке сети ТРЦ «Мега»

Стоимость 14 торговых центров с учетом дисконта может составлять около 200 млрд рублей. 
29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нереальные инвестиции

Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости продолжают бить рекорды, однако значительная часть вложений оценивается игроками как эрзац-инвестиции: речь идет преимущественно о выкупе активов уходящих иностранных компаний и самом масштабном с девяностых годов переделе рынка.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
25.09
Источник: CRE
Проект

«Аскона» получит ПСК на 100 тыс. кв. м в «Доброграде-1»

Техническим заказчиком строительства производственно-складского комплекса в Ковровском районе Владимирской области назначена компания NF Property Management.
26.09
Источник: CRE
Сделка

Бизнес-центр площадью 6 тыс. кв. м на Арбате нашел покупателя

Продавец – структура «Ростелекома» и Сбербанка, а покупателем стала компания «Первый», связанная с акционерами ритейлера «Мария-Ра».
26.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм