CORE.XP: Субаренда складов – это «окно возможностей», которое скоро закроется

В конце II квартала 2022 г. компания CORE.XP провела опрос 190 компаний, которые являются арендаторами современных складских комплексов по всей территории РФ. В результате исследования 37 компаний (или 19% всей выборки) заявили о готовности сдавать площади в субаренду, тогда как остальные планируют и дальше использовать занятые площади под собственные нужды. Опрос стал уже вторым за этот год, предыдущий мониторинг был проведён по итогам I квартала 2022 г., поэтому данный обзор отражает динамику рынка субаренды в складском сегменте и особенности его текущего состояния.
2175
Изображение взято из источника: CRE
Предпосылками к появлению на рынке большого объёма предложений в субаренду стали нарушения цепочек поставок и, соответственно, сокращение товарных запасов, а также уход некоторых зарубежных компаний с российского рынка и освобождение их складских мощностей. Кроме того, по причине неразрывных договоров аренды некоторые покидающие страну компании, а также компании, бизнес которых был завязан на иностранных поставках, находят выход в сдаче своих арендованных площадей субарендаторам.

От Москвы до Владивостока

373 тыс. кв. м складских площадей были доступны к заезду по договору субаренды к концу II квартала 2022 г. в Москве и Московской области, что на 45% превышает доступный объем в I квартале. Еще 232 тыс. кв. м будет доступно для потенциальных субарендаторов во второй половине года и начале 2023 г. В регионах по итогам квартала объем субаренды составил 230 тыс. кв. м качественных складских площадей, в начале 2023 г. потенциально будет сдаваться еще более 50 тыс. кв. м.


* Учитываются площади, доступные к заезду уже к концу периода

Преобладание Московского региона в структуре предложения объясняется существенно большими размерами московского складского рынка в целом относительно региональных, а также широким разнообразием представленных на нём компаний.



Часть площадей, которые предлагались в I квартале, к середине лета уже были недоступны: так, из 509 тыс. кв. м, предлагаемых весной, к концу II квартала по-прежнему оставались на рынке 386 тыс. кв. м (при этом появилось еще 217 тыс. кв. м «новых» площадей). Это связано как с изменением планов компаний – некоторые из них отказались от идеи сдачи своих помещений, так и постепенной реализацией этих площадей в субаренду и прямую аренду.

Что предлагают

Средний размер блока, в настоящий момент сдаваемого в субаренду в Москве и Московской области, составляет примерно 7 тыс. кв. м. В регионах же площадь предлагаемых помещений в среднем равна 5,6 тыс. кв. м. При этом средний размер сделки по аренде в готовых зданиях по России в 2021 г. составил 13,2 тыс. кв. м. Крупных блоков площадью свыше 20 тыс. кв. м на рынке не так много – их число не превышает 10. Также присутствуют единичные примеры предложений в субаренду помещений объемом свыше 50 тыс. кв. м. Таким образом, субарендные предложения, несмотря на относительно большой объём, способны удовлетворить не каждый запрос на аренду помещений.

Субарендодатели готовы рассматривать как стандартные краткосрочные решения с пролонгацией, так и долгосрочные контракты до 3 лет, а порой и более. Такая вариативность связана с неопределенностью в экономике, поэтому предлагаемые сейчас площади могут продолжать маркетироваться, а могут и уйти с рынка в связи с нормализацией ситуации и использованием площадей под нужды самих арендаторов. Из-за того, что часть объектов предлагается с неопределенным сроком, площади могут быть отозваны с рынка в любой момент.

При этом в некоторых случаях компании готовы предложить переуступку права аренды –такая опция доступна для 21% объёма предлагаемых площадей, что указывает на бóльшую вероятность полного отказа арендодателей от своих площадей.

Кто предлагает

Больше всего предложений, доступных к заезду к концу II квартала 2022 г., исходит от ритейла, как классического (23%), так и ecommerce (34%). Ещё более трети предложения формируется логистическими операторами. Большая часть этих предложений сформирована площадями, которые арендовались «на вырост» в течение последних нескольких лет.
Более половины всех сдаваемых в субаренду площадей предлагается российскими компаниями. Так, далеко не все «иностранцы» готовы предлагать свои площади, многие из них продолжают свою деятельность, в том числе уже в статусе независимых российских компаний, некоторые же взяли паузу, поэтому на данный момент оставляют площади за собой.



Преимущества и недостатки субарендных площадей

Несомненным плюсом субаренды является то, что она зачастую предлагается по более низким ставкам по сравнению с прямой арендой. Например, в Московском регионе по итогам II квартала средняя ставка субаренды составила 5 300 руб. за кв. м в год, в то время как ставки прямой аренды в готовых зданиях находятся на уровне 5 616 руб. за кв. м в год. В регионах ставки по предложениям на субаренду также разнятся – от 4 700 до 5 500 руб. за кв. м в год.

Сегмент субаренды и переуступки привнёс на рынок складской недвижимости самый дефицитный за последние годы продукт – свободные площади, готовые к въезду прямо сейчас. С другой стороны, готовые площади зачастую могут не подходить арендаторам, нуждающимся в нестандартных характеристиках помещений, и если субарендодатель планирует в дальнейшем вновь использовать их, то навряд ли пойдёт на какие-либо доработки. Таким образом, этот продукт в большей степени для тех, кому подойдёт склад стандартной спецификации.

Субаренда в большинстве своём – это краткосрочное решение. Такие опции подходят не всем компаниям – те, кто ищут решения на долгосрочную перспективу, могут столкнуться с неподходящими для них сроками аренды. При этом, возможность переуступки прав на аренду, предлагаемая в ряде случаев, может снять эти ограничения.

Окно субарендных возможностей

В настоящий момент на очень дефицитном в плане доступного предложения рынке сформировалось краткосрочное «окно возможностей», позволяющее быстро получить качественные площади по ставке ниже рынка. Субаренда, ставшая существенной частью доступного предложения в 2022 г., вероятно, продолжит прирастать ещё в III квартале 2022 г. Однако с адаптацией бизнеса к новым реалиям экономики, нормализацией ситуации с цепочками поставок, ожидаемой многими копаниями уже к осени, а также постепенным поглощением предлагаемых площадей, к концу года объёмы субаренды могут существенно снизиться или, как минимум, прирост таких площадей прекратится. В течение 2023 г. ввиду отсутствия существенного объёма нового предложения арендаторам опять придётся столкнуться с минимальным выбором объектов, более высоким уровнем ставок аренды и необходимостью планировать расширение или переезд очень заблаговременно.


Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

IPG.Estate: Спрос на покупку складов остался без предложения

В компании отмечают, что на текущий момент наблюдается спрос со стороны конечных компаний-потребителей, которые выражают готовность инвестировать в покупку складских объектов площадью 5-15 тыс. кв. м под собственные нужды, однако открытое предложение на рынке полностью отсутствует.
17.08
Источник: Knight Frank
Исследования рынка

Knight Frank: Рынок складской недвижимости Китая может прийти в Россию в формате бондовых складов

Аналитики компании изучили складской рынок КНР, его динамику и перспективы к росту доли России в трансграничном обороте китайского онлайн-ритейла.
15.08
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Востребованность складов формата BTS в Московском регионе будет снижаться

По прогнозам аналитиков компании, после рекордного с точки зрения спроса на строительство складов по built-to-suit 2021 года, рынок перейдет на преимущественно спекулятивную аренду, а также на услуги 3PL- и фулфилмент-операторов. Кроме того, в отчете отмечается уменьшение арендной ставки до 5 800 рублей за кв. м в год с перспективой дальнейшего снижения до 5 300 – 5 500 рублей к концу года.
15.08

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre