CORE.XP: Субаренда складов – это «окно возможностей», которое скоро закроется

В конце II квартала 2022 г. компания CORE.XP провела опрос 190 компаний, которые являются арендаторами современных складских комплексов по всей территории РФ. В результате исследования 37 компаний (или 19% всей выборки) заявили о готовности сдавать площади в субаренду, тогда как остальные планируют и дальше использовать занятые площади под собственные нужды. Опрос стал уже вторым за этот год, предыдущий мониторинг был проведён по итогам I квартала 2022 г., поэтому данный обзор отражает динамику рынка субаренды в складском сегменте и особенности его текущего состояния.
2335
Изображение взято из источника: CRE
Предпосылками к появлению на рынке большого объёма предложений в субаренду стали нарушения цепочек поставок и, соответственно, сокращение товарных запасов, а также уход некоторых зарубежных компаний с российского рынка и освобождение их складских мощностей. Кроме того, по причине неразрывных договоров аренды некоторые покидающие страну компании, а также компании, бизнес которых был завязан на иностранных поставках, находят выход в сдаче своих арендованных площадей субарендаторам.

От Москвы до Владивостока

373 тыс. кв. м складских площадей были доступны к заезду по договору субаренды к концу II квартала 2022 г. в Москве и Московской области, что на 45% превышает доступный объем в I квартале. Еще 232 тыс. кв. м будет доступно для потенциальных субарендаторов во второй половине года и начале 2023 г. В регионах по итогам квартала объем субаренды составил 230 тыс. кв. м качественных складских площадей, в начале 2023 г. потенциально будет сдаваться еще более 50 тыс. кв. м.


* Учитываются площади, доступные к заезду уже к концу периода

Преобладание Московского региона в структуре предложения объясняется существенно большими размерами московского складского рынка в целом относительно региональных, а также широким разнообразием представленных на нём компаний.



Часть площадей, которые предлагались в I квартале, к середине лета уже были недоступны: так, из 509 тыс. кв. м, предлагаемых весной, к концу II квартала по-прежнему оставались на рынке 386 тыс. кв. м (при этом появилось еще 217 тыс. кв. м «новых» площадей). Это связано как с изменением планов компаний – некоторые из них отказались от идеи сдачи своих помещений, так и постепенной реализацией этих площадей в субаренду и прямую аренду.

Что предлагают

Средний размер блока, в настоящий момент сдаваемого в субаренду в Москве и Московской области, составляет примерно 7 тыс. кв. м. В регионах же площадь предлагаемых помещений в среднем равна 5,6 тыс. кв. м. При этом средний размер сделки по аренде в готовых зданиях по России в 2021 г. составил 13,2 тыс. кв. м. Крупных блоков площадью свыше 20 тыс. кв. м на рынке не так много – их число не превышает 10. Также присутствуют единичные примеры предложений в субаренду помещений объемом свыше 50 тыс. кв. м. Таким образом, субарендные предложения, несмотря на относительно большой объём, способны удовлетворить не каждый запрос на аренду помещений.

Субарендодатели готовы рассматривать как стандартные краткосрочные решения с пролонгацией, так и долгосрочные контракты до 3 лет, а порой и более. Такая вариативность связана с неопределенностью в экономике, поэтому предлагаемые сейчас площади могут продолжать маркетироваться, а могут и уйти с рынка в связи с нормализацией ситуации и использованием площадей под нужды самих арендаторов. Из-за того, что часть объектов предлагается с неопределенным сроком, площади могут быть отозваны с рынка в любой момент.

При этом в некоторых случаях компании готовы предложить переуступку права аренды –такая опция доступна для 21% объёма предлагаемых площадей, что указывает на бóльшую вероятность полного отказа арендодателей от своих площадей.

Кто предлагает

Больше всего предложений, доступных к заезду к концу II квартала 2022 г., исходит от ритейла, как классического (23%), так и ecommerce (34%). Ещё более трети предложения формируется логистическими операторами. Большая часть этих предложений сформирована площадями, которые арендовались «на вырост» в течение последних нескольких лет.
Более половины всех сдаваемых в субаренду площадей предлагается российскими компаниями. Так, далеко не все «иностранцы» готовы предлагать свои площади, многие из них продолжают свою деятельность, в том числе уже в статусе независимых российских компаний, некоторые же взяли паузу, поэтому на данный момент оставляют площади за собой.



Преимущества и недостатки субарендных площадей

Несомненным плюсом субаренды является то, что она зачастую предлагается по более низким ставкам по сравнению с прямой арендой. Например, в Московском регионе по итогам II квартала средняя ставка субаренды составила 5 300 руб. за кв. м в год, в то время как ставки прямой аренды в готовых зданиях находятся на уровне 5 616 руб. за кв. м в год. В регионах ставки по предложениям на субаренду также разнятся – от 4 700 до 5 500 руб. за кв. м в год.

Сегмент субаренды и переуступки привнёс на рынок складской недвижимости самый дефицитный за последние годы продукт – свободные площади, готовые к въезду прямо сейчас. С другой стороны, готовые площади зачастую могут не подходить арендаторам, нуждающимся в нестандартных характеристиках помещений, и если субарендодатель планирует в дальнейшем вновь использовать их, то навряд ли пойдёт на какие-либо доработки. Таким образом, этот продукт в большей степени для тех, кому подойдёт склад стандартной спецификации.

Субаренда в большинстве своём – это краткосрочное решение. Такие опции подходят не всем компаниям – те, кто ищут решения на долгосрочную перспективу, могут столкнуться с неподходящими для них сроками аренды. При этом, возможность переуступки прав на аренду, предлагаемая в ряде случаев, может снять эти ограничения.

Окно субарендных возможностей

В настоящий момент на очень дефицитном в плане доступного предложения рынке сформировалось краткосрочное «окно возможностей», позволяющее быстро получить качественные площади по ставке ниже рынка. Субаренда, ставшая существенной частью доступного предложения в 2022 г., вероятно, продолжит прирастать ещё в III квартале 2022 г. Однако с адаптацией бизнеса к новым реалиям экономики, нормализацией ситуации с цепочками поставок, ожидаемой многими копаниями уже к осени, а также постепенным поглощением предлагаемых площадей, к концу года объёмы субаренды могут существенно снизиться или, как минимум, прирост таких площадей прекратится. В течение 2023 г. ввиду отсутствия существенного объёма нового предложения арендаторам опять придётся столкнуться с минимальным выбором объектов, более высоким уровнем ставок аренды и необходимостью планировать расширение или переезд очень заблаговременно.


Материалы по теме

Источник: CRE
Экспертный анализ

IPG.Estate: Спрос на покупку складов остался без предложения

В компании отмечают, что на текущий момент наблюдается спрос со стороны конечных компаний-потребителей, которые выражают готовность инвестировать в покупку складских объектов площадью 5-15 тыс. кв. м под собственные нужды, однако открытое предложение на рынке полностью отсутствует.
17.08
Источник: Knight Frank
Исследования рынка

Knight Frank: Рынок складской недвижимости Китая может прийти в Россию в формате бондовых складов

Аналитики компании изучили складской рынок КНР, его динамику и перспективы к росту доли России в трансграничном обороте китайского онлайн-ритейла.
15.08
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Востребованность складов формата BTS в Московском регионе будет снижаться

По прогнозам аналитиков компании, после рекордного с точки зрения спроса на строительство складов по built-to-suit 2021 года, рынок перейдет на преимущественно спекулятивную аренду, а также на услуги 3PL- и фулфилмент-операторов. Кроме того, в отчете отмечается уменьшение арендной ставки до 5 800 рублей за кв. м в год с перспективой дальнейшего снижения до 5 300 – 5 500 рублей к концу года.
15.08

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 декабря)

Первый арендатор в новом проекте Instone Development, ключевые назначения в IPG.Estate и Remain, новый регион для Azimut Hotels, продажа БЦ в «Московском шелке» и Art Plaza, а также ТЦ «Ярославский вернисаж», и новый материал из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
15.12
Источник: Риотэкс
Сделка

В БЦ «РТС «Партизанская» больше нет площадей

Компания Риотэкс в ноябре и декабре заключила сделки аренды совокупной площадью более 2 000 кв. м, что позволило довести заполняемость офисного центра до 100%.
16.12
Источник: CRE
События

CRE X-MAS: Итоги 2024 и ожидания 2025

В офисах, складах и даже торговых центрах рекордно низкая вакантность, инвестиционные сделки перевалили за триллион, недвижимость дорожает вместе с себестоимостью строительства и управлением, системные арендаторы идут покупать, а системные арендодатели продавать, девелоперы обещают много строить, а ЦБ обещает заградительную ставку еще на пару лет - это и многое другое обсудили лидеры рынка коммерческой недвижимости на итоговом мероприятии CRE X-mas 2025.
15.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: MR Group
Проект

MR Group добралась до крыши штаб-квартиры Яндекса

В настоящее время на финальную стадию вышли строительные работы по наружным сетям и внутренней отделке подземной части и инженерных помещений. Ведется устройство фасадов и кровли, монтаж внутренних инженерных систем и лифтов. 
16.12
Источник: CRE
Открытие

«Термолэнд» открылся у Речного вокзала

Площадь нового проекта от ГК «Основа» составила 5 000 кв. м. Он расположен на Ленинградском шоссе рядом с парком Северного речного вокзала.
16.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre