Выбор объектов с уже функционирующим арендным бизнесом номинально весьма велик. Однако действительно интересных вариантов сравнительно немного. Бизнес, который наряду с краткосрочной окупаемостью отличается еще и относительно умеренным ценником (до 100 млн рублей), и вовсе редкость. Такие юниты занимают в структуре экспозиции не более 7%.
Ключевым показателем для объектов ГАБ является доходность и производный от нее срок окупаемости. Всего в 16% случаев инвестор сможет вернуть свои средства раньше, чем через десять лет после подписания договора. Например, у винного ресторана (146,4 кв. м) в деловом квартале «Товарищества Рябовской Мануфактуры» срок окупаемости 9 лет. Но подобные объекты – скорее исключение. Как правило, покупателю этого типа недвижимости придется подождать 10-15 лет. Такие условия характерны для 72% объектов ГАБ. В 8% случаев бизнес выходит на полную окупаемость через 15-20 лет. На более длительный срок окупаемость затягивается у 4% лотов.
60% помещений с действующим бизнесом приносят владельцу до 1 млн рублей ежемесячно (в том числе, 32% – менее 500 тыс. рублей). К этой категории относится, например, стандартное кафе на территории офисного центра. В 17% случаев ежемесячные поступления составляют от 1,0 до 1,5 млн рублей. Еще 15% выборки обеспечивают инвесторы от 1,5 до 3,0 млн рублей. Крупных генераторов выручки с показателем в 3 млн рублей и выше совсем немного – около 8%.
Притоку инвесторов в исследуемый сегмент во многом препятствуют высокие ценовые барьеры. Бюджета в 50 млн рублей будет достаточно в 19% случаев. Почти треть всех лотов в экспозиции имеют прайс от 50 до 100 млн рублей. При этом крайне ограниченный пул объектов с ценой ниже 100 млн рублей обладает скорой окупаемостью. Объекты, которые стоили бы меньше указанной суммы и одновременно возвращали бы вложенные средства за десять лет или даже раньше, образуют долю в 7% от общего объема. Категория с ценником от 100 до 300 млн рублей покрывает еще одну треть предложения. 9% юнитов продаются за 300-500 млн рублей. Наконец, у 6% помещений с арендаторами продажная стоимость превышает полмиллиарда рублей.
Примечательно, сейчас на рынке ГАБ компактных лотов (с габаритами до 50 кв. м) почти столько же, сколько и сверхкрупных (500+ кв. м). В совокупности они покрывают 35% экспозиции. Остальные 65% в целом равномерно распределены между остальными метражными категориями (с некоторым смещением в сторону более крупных лотов).
Порядка 40% предложения с готовым арендным бизнесом сосредоточено в границах ЦАО и примыкающих к нему локациях – таких, как Бутырский (СВАО) и Даниловский (ЮАО) районы. Из этого ряда выбивается отдаленный Гольяново на Востоке Москвы с долей в 5%. Крупнее представительство только у Тверского (12%) и Басманного (6%) районов. Впрочем, на территории ВАО и СВАО хватает и других локаций, где потенциальные инвесторы могут найти площадку для вложения своих средств. Их суммарный удельный вес равен 14%. Вклад западных районов в общий объем предложения измеряется 9%, северных – 7%.
Ключевым показателем для объектов ГАБ является доходность и производный от нее срок окупаемости. Всего в 16% случаев инвестор сможет вернуть свои средства раньше, чем через десять лет после подписания договора. Например, у винного ресторана (146,4 кв. м) в деловом квартале «Товарищества Рябовской Мануфактуры» срок окупаемости 9 лет. Но подобные объекты – скорее исключение. Как правило, покупателю этого типа недвижимости придется подождать 10-15 лет. Такие условия характерны для 72% объектов ГАБ. В 8% случаев бизнес выходит на полную окупаемость через 15-20 лет. На более длительный срок окупаемость затягивается у 4% лотов.
60% помещений с действующим бизнесом приносят владельцу до 1 млн рублей ежемесячно (в том числе, 32% – менее 500 тыс. рублей). К этой категории относится, например, стандартное кафе на территории офисного центра. В 17% случаев ежемесячные поступления составляют от 1,0 до 1,5 млн рублей. Еще 15% выборки обеспечивают инвесторы от 1,5 до 3,0 млн рублей. Крупных генераторов выручки с показателем в 3 млн рублей и выше совсем немного – около 8%.
Притоку инвесторов в исследуемый сегмент во многом препятствуют высокие ценовые барьеры. Бюджета в 50 млн рублей будет достаточно в 19% случаев. Почти треть всех лотов в экспозиции имеют прайс от 50 до 100 млн рублей. При этом крайне ограниченный пул объектов с ценой ниже 100 млн рублей обладает скорой окупаемостью. Объекты, которые стоили бы меньше указанной суммы и одновременно возвращали бы вложенные средства за десять лет или даже раньше, образуют долю в 7% от общего объема. Категория с ценником от 100 до 300 млн рублей покрывает еще одну треть предложения. 9% юнитов продаются за 300-500 млн рублей. Наконец, у 6% помещений с арендаторами продажная стоимость превышает полмиллиарда рублей.
Примечательно, сейчас на рынке ГАБ компактных лотов (с габаритами до 50 кв. м) почти столько же, сколько и сверхкрупных (500+ кв. м). В совокупности они покрывают 35% экспозиции. Остальные 65% в целом равномерно распределены между остальными метражными категориями (с некоторым смещением в сторону более крупных лотов).
Порядка 40% предложения с готовым арендным бизнесом сосредоточено в границах ЦАО и примыкающих к нему локациях – таких, как Бутырский (СВАО) и Даниловский (ЮАО) районы. Из этого ряда выбивается отдаленный Гольяново на Востоке Москвы с долей в 5%. Крупнее представительство только у Тверского (12%) и Басманного (6%) районов. Впрочем, на территории ВАО и СВАО хватает и других локаций, где потенциальные инвесторы могут найти площадку для вложения своих средств. Их суммарный удельный вес равен 14%. Вклад западных районов в общий объем предложения измеряется 9%, северных – 7%.
«На сегодняшний день объекты с готовым арендным бизнесом показывают едва ли не лучший баланс среди инвестиционных активов по соотношению риск/доходность. Они фактически беспроблемны для конечного собственника, поскольку девелопер самостоятельно урегулирует все основные аспекты взаимоотношений с арендатором. В плане сбережения капиталов ГАБы гораздо эффективнее, чем жилая недвижимость. Вложения в них могут приносить до 10-13% ежегодно, на квартирах в настоящее время вряд ли удастся заработать больше 4-6%. Но потенциальным инвесторам следует учитывать, что высоколиквидных объектов, которые быстро вернут вложенные деньги, на витрине совсем немного. Поэтому при наличии достаточного бюджета откладывать покупку было бы ошибочным», – полагает Мария Дорохова, управляющий директор "Товарищества Рябовской Мануфактуры".
