ГАБ в Москве: стоимость, площади, окупаемость

Готовый арендный бизнес (ГАБ) традиционно выступает одним из самых привлекательных инструментов для инвестирования. Он исключительно комфортен для тех, кто не готов самостоятельно вести дела и всецело полагается на компетентную управляющую структуру. Удобство ГАБ сочетается и с его высокой доходностью, которая сейчас вдвое превышает показатели, характерные для жилищного сектора. Специалисты «Товарищества Рябовской Мануфактуры» провели комплексной анализ рынка, чтобы выявить, как именно распределено предложение, и какие лоты находятся в наибольшем дефиците.
2212
Изображение взято из источника: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Выбор объектов с уже функционирующим арендным бизнесом номинально весьма велик. Однако действительно интересных вариантов сравнительно немного. Бизнес, который наряду с краткосрочной окупаемостью отличается еще и относительно умеренным ценником (до 100 млн рублей), и вовсе редкость. Такие юниты занимают в структуре экспозиции не более 7%.
 

 
Ключевым показателем для объектов ГАБ является доходность и производный от нее срок окупаемости. Всего в 16% случаев инвестор сможет вернуть свои средства раньше, чем через десять лет после подписания договора. Например, у винного ресторана (146,4 кв. м) в деловом квартале «Товарищества Рябовской Мануфактуры» срок окупаемости 9 лет. Но подобные объекты – скорее исключение. Как правило, покупателю этого типа недвижимости придется подождать 10-15 лет. Такие условия характерны для 72% объектов ГАБ. В 8% случаев бизнес выходит на полную окупаемость через 15-20 лет. На более длительный срок окупаемость затягивается у 4% лотов.
 
60% помещений с действующим бизнесом приносят владельцу до 1 млн рублей ежемесячно (в том числе, 32% – менее 500 тыс. рублей). К этой категории относится, например, стандартное кафе на территории офисного центра. В 17% случаев ежемесячные поступления составляют от 1,0 до 1,5 млн рублей. Еще 15% выборки обеспечивают инвесторы от 1,5 до 3,0 млн рублей. Крупных генераторов выручки с показателем в 3 млн рублей и выше совсем немного – около 8%.
 

 
Притоку инвесторов в исследуемый сегмент во многом препятствуют высокие ценовые барьеры. Бюджета в 50 млн рублей будет достаточно в 19% случаев. Почти треть всех лотов в экспозиции имеют прайс от 50 до 100 млн рублей. При этом крайне ограниченный пул объектов с ценой ниже 100 млн рублей обладает скорой окупаемостью. Объекты, которые стоили бы меньше указанной суммы и одновременно возвращали бы вложенные средства за десять лет или даже раньше, образуют долю в 7% от общего объема. Категория с ценником от 100 до 300 млн рублей покрывает еще одну  треть предложения. 9% юнитов продаются за 300-500 млн рублей. Наконец, у 6% помещений с арендаторами продажная стоимость превышает полмиллиарда рублей.


 
Примечательно, сейчас на рынке ГАБ компактных лотов (с габаритами до 50 кв. м) почти столько же, сколько и сверхкрупных (500+ кв. м). В совокупности они покрывают 35% экспозиции. Остальные 65% в целом равномерно распределены между остальными метражными категориями (с некоторым смещением в сторону более крупных лотов).
 

 
Порядка 40% предложения с готовым арендным бизнесом сосредоточено в границах ЦАО и примыкающих к нему локациях – таких, как Бутырский (СВАО) и Даниловский (ЮАО) районы. Из этого ряда выбивается отдаленный Гольяново на Востоке Москвы с долей в 5%. Крупнее представительство только у Тверского (12%) и Басманного (6%) районов. Впрочем, на территории ВАО и СВАО хватает и других локаций, где потенциальные инвесторы могут найти площадку для вложения своих средств. Их суммарный удельный вес равен 14%. Вклад западных районов в общий объем предложения измеряется 9%, северных – 7%.
 

 
«На сегодняшний день объекты с готовым арендным бизнесом показывают едва ли не лучший баланс среди инвестиционных активов по соотношению риск/доходность. Они фактически беспроблемны для конечного собственника, поскольку девелопер самостоятельно урегулирует все основные аспекты взаимоотношений с арендатором. В плане сбережения капиталов ГАБы гораздо эффективнее, чем жилая недвижимость. Вложения в них могут приносить  до 10-13% ежегодно, на квартирах в настоящее время вряд ли удастся заработать больше 4-6%. Но потенциальным инвесторам следует учитывать, что высоколиквидных объектов, которые быстро вернут вложенные деньги, на витрине совсем немного. Поэтому при наличии достаточного бюджета откладывать покупку было бы ошибочным», – полагает Мария Дорохова, управляющий директор "Товарищества Рябовской Мануфактуры".


Материалы по теме

Источник: CRE
Советы юристов

Можно ли досрочно расторгать договоры аренды в новых реалиях?

РСТЦ выпустил заявление в связи с инициативой правительства предоставить арендодателям право досрочного расторжения договоров аренды с компаниями, связанными с недружественными государствами.
24.05
Источник: CRE
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Предприятия общепита активизировались в «Москва-Сити»

За шесть месяцев 2022 года на территории ММДЦ были открыты 37 предприятий общественного питания, тогда как год назад – только 18. Этот сегмент остается доминирующим в support retail делового центра. В целом же, несмотря на восстановление трафика и деловой активности, в башнях остается порядка 13,4 тыс. кв. м свободных торговых площадей.
30.08
Источник: R4S Group
Точка зрения

Недвижимость - спасение для крупных капиталов

О том, почему стоит именно сейчас вкладывать в недвижимость, какие есть на рынке интересные предложения и "трофейные" активы, рассказывает Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate.
25.08

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: cre.ru
CRE Awards

Победители CRE Moscow Awards 2024

Поздравляем победителей XXI Премии CRE Moscow Awards 2024, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village!
18.04
Источник: CRE
Игроки рынка

Выручка Pridex в 2023 году достигла 54,5 млрд рублей

Портфель активных проектов компании превысил 220 тыс. кв. метров.
18.04
Источник: ЦДМ
Экспертный анализ

Рыночек порешал

На днях было объявлено о закрытии сразу двух сделок, названных отдельными экспертами «нерыночными» или «рыночными с оговорками» – ГК «Киевская площадь» купила у «Галс-Девелопмент» ЦДМ, а «Торговые галереи» – российский портфель активов входящей в группу семьи Мюлье Ceetrus. Обе сделки имеют все шансы стать не только самыми крупными в сегменте торговой недвижимости, но и по итогам 2024 года в целом.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: O1 Properties
Назначения

Александр Ходоров перешел в O1 Properties

Александр назначен на должность финансового директора компании.
18.04
Источник: CRE
Сделка

Российский е-com идет в Казахстан

Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана. Площадь арендованных помещений - 5 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate.
18.04
Источник: Пресс-служба Forma
Проект

Forma построит Frame

На Пресненском валу построят новый workplace.
 
16.04
Источник: cre.ru
Проект

«Страна Девелопмент» застроит «Сити-2»

В «Москва-Сити» появится еще один квартал небоскребов.
 
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre