ГАБ в Москве: стоимость, площади, окупаемость

Готовый арендный бизнес (ГАБ) традиционно выступает одним из самых привлекательных инструментов для инвестирования. Он исключительно комфортен для тех, кто не готов самостоятельно вести дела и всецело полагается на компетентную управляющую структуру. Удобство ГАБ сочетается и с его высокой доходностью, которая сейчас вдвое превышает показатели, характерные для жилищного сектора. Специалисты «Товарищества Рябовской Мануфактуры» провели комплексной анализ рынка, чтобы выявить, как именно распределено предложение, и какие лоты находятся в наибольшем дефиците.
2450
Изображение взято из источника: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Выбор объектов с уже функционирующим арендным бизнесом номинально весьма велик. Однако действительно интересных вариантов сравнительно немного. Бизнес, который наряду с краткосрочной окупаемостью отличается еще и относительно умеренным ценником (до 100 млн рублей), и вовсе редкость. Такие юниты занимают в структуре экспозиции не более 7%.
 

 
Ключевым показателем для объектов ГАБ является доходность и производный от нее срок окупаемости. Всего в 16% случаев инвестор сможет вернуть свои средства раньше, чем через десять лет после подписания договора. Например, у винного ресторана (146,4 кв. м) в деловом квартале «Товарищества Рябовской Мануфактуры» срок окупаемости 9 лет. Но подобные объекты – скорее исключение. Как правило, покупателю этого типа недвижимости придется подождать 10-15 лет. Такие условия характерны для 72% объектов ГАБ. В 8% случаев бизнес выходит на полную окупаемость через 15-20 лет. На более длительный срок окупаемость затягивается у 4% лотов.
 
60% помещений с действующим бизнесом приносят владельцу до 1 млн рублей ежемесячно (в том числе, 32% – менее 500 тыс. рублей). К этой категории относится, например, стандартное кафе на территории офисного центра. В 17% случаев ежемесячные поступления составляют от 1,0 до 1,5 млн рублей. Еще 15% выборки обеспечивают инвесторы от 1,5 до 3,0 млн рублей. Крупных генераторов выручки с показателем в 3 млн рублей и выше совсем немного – около 8%.
 

 
Притоку инвесторов в исследуемый сегмент во многом препятствуют высокие ценовые барьеры. Бюджета в 50 млн рублей будет достаточно в 19% случаев. Почти треть всех лотов в экспозиции имеют прайс от 50 до 100 млн рублей. При этом крайне ограниченный пул объектов с ценой ниже 100 млн рублей обладает скорой окупаемостью. Объекты, которые стоили бы меньше указанной суммы и одновременно возвращали бы вложенные средства за десять лет или даже раньше, образуют долю в 7% от общего объема. Категория с ценником от 100 до 300 млн рублей покрывает еще одну  треть предложения. 9% юнитов продаются за 300-500 млн рублей. Наконец, у 6% помещений с арендаторами продажная стоимость превышает полмиллиарда рублей.


 
Примечательно, сейчас на рынке ГАБ компактных лотов (с габаритами до 50 кв. м) почти столько же, сколько и сверхкрупных (500+ кв. м). В совокупности они покрывают 35% экспозиции. Остальные 65% в целом равномерно распределены между остальными метражными категориями (с некоторым смещением в сторону более крупных лотов).
 

 
Порядка 40% предложения с готовым арендным бизнесом сосредоточено в границах ЦАО и примыкающих к нему локациях – таких, как Бутырский (СВАО) и Даниловский (ЮАО) районы. Из этого ряда выбивается отдаленный Гольяново на Востоке Москвы с долей в 5%. Крупнее представительство только у Тверского (12%) и Басманного (6%) районов. Впрочем, на территории ВАО и СВАО хватает и других локаций, где потенциальные инвесторы могут найти площадку для вложения своих средств. Их суммарный удельный вес равен 14%. Вклад западных районов в общий объем предложения измеряется 9%, северных – 7%.
 

 
«На сегодняшний день объекты с готовым арендным бизнесом показывают едва ли не лучший баланс среди инвестиционных активов по соотношению риск/доходность. Они фактически беспроблемны для конечного собственника, поскольку девелопер самостоятельно урегулирует все основные аспекты взаимоотношений с арендатором. В плане сбережения капиталов ГАБы гораздо эффективнее, чем жилая недвижимость. Вложения в них могут приносить  до 10-13% ежегодно, на квартирах в настоящее время вряд ли удастся заработать больше 4-6%. Но потенциальным инвесторам следует учитывать, что высоколиквидных объектов, которые быстро вернут вложенные деньги, на витрине совсем немного. Поэтому при наличии достаточного бюджета откладывать покупку было бы ошибочным», – полагает Мария Дорохова, управляющий директор "Товарищества Рябовской Мануфактуры".


Материалы по теме

Источник: CRE
Советы юристов

Можно ли досрочно расторгать договоры аренды в новых реалиях?

РСТЦ выпустил заявление в связи с инициативой правительства предоставить арендодателям право досрочного расторжения договоров аренды с компаниями, связанными с недружественными государствами.
24.05
Источник: CRE
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Предприятия общепита активизировались в «Москва-Сити»

За шесть месяцев 2022 года на территории ММДЦ были открыты 37 предприятий общественного питания, тогда как год назад – только 18. Этот сегмент остается доминирующим в support retail делового центра. В целом же, несмотря на восстановление трафика и деловой активности, в башнях остается порядка 13,4 тыс. кв. м свободных торговых площадей.
30.08
Источник: R4S Group
Точка зрения

Недвижимость - спасение для крупных капиталов

О том, почему стоит именно сейчас вкладывать в недвижимость, какие есть на рынке интересные предложения и "трофейные" активы, рассказывает Артем Цогоев, член совета директоров SimpleEstate.
25.08

журнал CRE 8(442)

Сентябрь
Вышел из печати CRE №8 (442) Стратегический партнер журнала в 2024 году компания PIONEER Читайте в номере:   Спецвыпуск о номинантах премии CRE FEDERAL AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ   ИНТЕРВЬЮ Беседа главного редактора журнала Антона Клюева с владельцем и управляющим партнером девелопера и оператора сервисных офисов Business Club Мурадом Дамировым. Обсудили самые актуальные на сегодня темы, поговорили о личном и бизнесе.   ТЕМА НОМЕРА Как не в себя: почему при высокой кл...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 сентября)

Классификация офисов Петербурга, новости Лемана ПРО (экс-Леруа Мерлен), проекты Millhose и Галс-Девелопмент, сделка по продлению в "Меркурии" и по покупке заводского цеха ВШЭ, а также новые материалы из журнала CRE Retail и отчет о мероприятии Top-5 Cases - в нашей традиционной подборке за неделю.
15.09
Источник: CRE
Игроки рынка

Старейший Леруа в России ребрендировался

Гипермаркет в Мытищах полностью обновился в соответствии с брендбуком нового бренда "Лемана ПРО". 
13.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

В десяточку: как введение госрейтинга для торговых центров и общепита повлияет на рынок

Министерство экономического развития анонсировало введение госрейтинга для торговых центров и точек общепита. По словам заместителя министра Алексея Херсонцева, оценка будет присвоена после «проверки контрольного органа, профилактического визита инспектора либо самообследования по специальному чек-листу». Результат будут размещать на входе в объект в виде наклейки, и публиковать в спецреестре. Методология, шкала оценок, дизайн наклейки и другие детали пока находятся в разработке, однако уже сегодня профессиональное сообщество сомневается как в объективности, так и актуальности и необходимости решения.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
13.09
Источник: CRE
Игроки рынка

Яндекс Маркет и Лемана ПРО сойдутся на складе

Компании запускают совместный проект по автоматизации складских процессов. В частности, речь идет о внедрении роботов Яндекса на складах Леманы.
12.09
Источник: Галс-Девелопмент
Проект

«Галс-Девелопмент» рассказал о проекте небоскреба в «Москва-Сити»

В 400-метровом бизнес-центре будет создано более 17,5 тыс. рабочих мест. Ввод запланирован на 2030 год.
12.09
Источник: CRE
Сделка

ВШЭ арендовала заводской цех на 22 тыс. кв. м

Консультантом сделки по аренде бывшего Канатного цеха завода "Красный гвоздильщик" в Петербурге выступила компания Maris.
13.09
Источник: CRE
События

CRE Events: Разобрали успешные кейсы

10 сентября в Radisson Blu Leninsky в Москве состоялось мероприятие TOP 5 CASE STUDIES, посвященное самым успешним проектам рынка коммерческой недвижимости. Спикеры рассказали, как с нуля построить бренд и сделать новый сегмент понятным аудитории, как запустить бизнес-центр в неочевидной локации, а торговый центр в сложный для рынка период, построить офисы, которые не устареют и через 10 лет, сделать премиальным объектом старое здание и вдохнуть новую жизнь в целый индустриальный квартал.
11.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre