Knight Frank Russia: Самым пострадавшим сегментом в офисах стал премиум. Вакансия тут выросла на 5,6 п. п. с начала года и достигает 15%

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia подвели итоги III квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, с начала года показатель доли свободных площадей вырос на 1,3 п.п. и 0,5 п.п. в классах А и В соответственно – до 12,8% и 6,9%. При этом основной рост пришелся на премиальные офисы - доля вакантных помещений в объектах этой категории достигла 14,9% (+1,9 п.п. к концу II квартала 2022 года и +5,6 п.п. к началу 2022 года). Ввод нового предложения остается на низком уровне: всего за девять месяцев 2022 года было введено порядка 183,4 тыс. кв. м против 497,6 тыс. кв. м за аналогичный период 2021 года. К концу сентября средневзвешенный показатель ставки аренды офисов премиальной категории составляет 44 869 руб./кв. м/год, снизившись за квартал на 2,3% в связи с валютными колебаниями. Динамика арендных ставок всего класса А также отрицательная: -3,8% за квартал до 27 003 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В классе В средневзвешенная ставка аренды за три месяца тоже незначительно снизилась – на 0,6% до 17 420 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). На дальнейшее развитие сегмента в значительной степени будет влиять общая экономическая и общественно-социальная обстановка в стране.
2830
Изображение взято из источника: Knight Frank
Премиальный сегмент
 
Премиальные офисы Москвы – это категория лучших проектов класса А, характеризующихся расположением в ключевых деловых районах столицы, качественной отделкой и современными инженерно-планировочными характеристиками. Совокупная арендопригодная площадь таких проектов – 565,3 тыс. кв. м, что составляет 11% от всех офисных помещений класса А и 3% от общего объема по рынку.  
 
С начала года показатель вакантных помещений сегмента «прайм» рос значительными темпами, с 9,2% по итогам 2021 года до 14,9% на текущий момент. При этом к концу сентября средневзвешенный показатель ставки аренды офисов премиальной категории составляет 44 869 руб./кв. м/год, снизившись за квартал на 2,3%. Основная причина такой динамики – изменение валютных курсов, так как большая часть офисов премиальной категории сдавалась в долларах. Кроме того, некоторые собственники премиальных офисов постепенно начинают повышать запрашиваемые ставки аренды.
 
При этом динамика всего класса А оказалась менее очевидной: средневзвешенный показатель ставок аренды технически вырос с начала года на 4,6% п.п. до 27 003 руб./кв. м/год, так как из-за высвобождения значительного объема предложения премиальных офисов, которые стали чуть дешевле, но все же сохранили достаточно высокий ценовой уровень, ставки аренды не снижались, а, наоборот, росли – особенно во II квартале, что не совсем верно отображало реальные тенденции рынка.
 
В премиальных офисах, расположенных в ключевых деловых районах, размещалась большая часть иностранных арендаторов. По нашим оценкам, до начала 2022 года они занимали 500–700 тыс. кв. м офисных площадей. Начиная с марта некоторые из зарубежных компаний заявляют об уходе или приостановке деятельности на российском рынке, сокращая занимаемые площади, реализуя их, в том числе, в субаренду. На текущий момент на рынке офисной недвижимости Москвы зафиксировано более 203 тыс. кв. м площадей в субаренду, большая часть которой сосредоточена в развитых деловых локациях.
 

 
Классы А и В: вакансия и ставки аренды
 
Всего свободными на рынке оказалось около 12,8% (более 660 тыс. кв. м) офисных площадей класса А (почти на 80 тыс. кв. м больше, чем в предыдущем квартале) и 6,9% площадей класса В (около 870 тыс. кв. м). Объем чистого поглощения[1] класса А в III квартале впервые в этом году оказался положительным и составил 64 тыс. кв. м: такая динамика обусловлена не высоким уровнем активности пользователей, а появлением на рынке полностью заполненного проекта AFI Square. Совокупный показатель двух классов (А и В) с начала года является отрицательным и составляет более 164 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду.
 

 
За три последних месяца запрашиваемые средневзвешенные ставки в обоих классах снизились, при этом в классе А показатель составил 27 003 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС) – на 3,8% меньше, чем во II квартале 2022 года. На квартальное снижение ставки значительно повлиял объем введенных площадей проекта Comcity Bravo, так как уровень ставок подобных проектов, расположенных за МКАД, ниже, чем в среднем по рынку. При этом внутри МКАД за период с июля по сентябрь показатель снизился только на 0,3% и составил 34 509 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС): несмотря на то, что в некоторых объектах ставки снижаются, предложение продолжает пополняться площадями качественных проектов, из-за чего средний показатель в некоторых районах растет. В классе В средневзвешенная ставка аренды за три месяца также незначительно снизилась – на 0,6% до 17 420 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
 

 
Предложение
 
На фоне текущей ситуации в III квартале 2022 года разрешение на ввод в эксплуатацию получили самые крупные бизнес-центры из тех, что планировались к вводу в этом году, а также впервые за девять месяцев на рынок вышли объекты класса А: AFI Square (78,5 тыс. кв. м), Comcity Bravo (56,6 тыс. кв. м), башня А проекта STONE Towers (10,5 тыс. кв. м). При этом объект AFI Square полностью сдан компании «Тинькофф», поэтому не оказал значительного влияния на рост вакантности. Общий объем ввода за январь-сентябрь составил порядка 183,4 тыс. кв. м против 497,6 тыс. кв. м за аналогичный период 2021 года. В связи с обстановкой экономической турбулентности фиксируется минимальный ввод офисных объектов в эксплуатацию, стройка многих бизнес-центров приостановлена, а начало нового строительства выглядит в текущей ситуации неопределенности нецелесообразным.
 
До конца года на рынок может выйти еще 100–150 тыс. кв. м новых офисов. Среди объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2022 году, – БЦ «Парк Легенд» (классs А и В – 43 тыс. кв. м и 48 тыс. кв. м соответственно), DM Tower (35 тыс. кв. м). При этом доля класса А по-прежнему будет превалировать и составит 70–85% от всего объема нового предложения.
 
Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам III квартала 2022 года составил практически 17,8 млн кв. м, из которых 5,2 млн кв. м относятся к классу А, а 12,6 млн кв. м – к классу В.
 

 
Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia: «Большую часть III квартала текущего года мы наблюдали соответствие ситуации тем трендам, которые сложились к концу весны. Среди них – рост доли вакантных помещений, предлагаемых в прямую аренду и субаренду, снижение сделок shell&core, снижение активности девелоперов и арендаторов. При этом кризисные события сентября однозначно повышают уровень неопределенности и могут оказать негативное влияние на рынок в последнем квартале 2022 года. Уже сейчас можно сказать, что структурные изменения спроса на офисную недвижимость будут во многом зависеть от ситуации в экономике и социально-общественной сфере».
 
 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Экспертный анализ

IBC Real Estate: Новое предложение гибких офисов побило все рекорды

Специалисты консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали динамику развития формата гибких офисных пространств на рынке Москвы. По итогам девяти месяцев 2022 года объем предложения в данном сегменте вырос на 109 тыс. кв. м и составил 381 тыс. кв. м на 218 площадках, возможности которых рассчитаны на 56,9 тыс. рабочих мест. Таким образом уже сейчас это значение превзошло годовые показатели прошлых лет в 2 раза, став максимальным за всю историю наблюдений.
04.10
Источник: Bright Rich
Исследования рынка

Bright Rich: Вакансия в офисах Москвы выросла, но до уровня 2014 года очень далеко

Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International рассказала о том, с какими показателями рынок офисной недвижимости Москвы заканчивает третий квартал 2022 г., а также о том, как менялась ставка аренды и вакансия последние десять лет.
30.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Maris: В третьем квартале в Петербурге открылось пять коворкингов общей емкостью 740 рабочих мест

Аналитики компании Maris подвели итоги 3 квартала 2022 на рынке коворкинг-центров в Петербурге. Объем предложения увеличился на 30% за 9 месяцев. Тарифы краткосрочной аренды незначительно увеличились (на 3-5%), а долгосрочная аренда изменений не показала.
29.09

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre