IBC Real Estate: Логистика переориентируется с Петербурга на юг и восток

Самыми крупными рынками остаются две столицы. В 2022 году вакантность выросла во всех ключевых городах, но в перспективе компания прогнозирует переориентацию логистических цепочек на юг и юго-восток, что послужит драйвером для региональных рынков.
2125
Изображение взято из источника: Ghelamco
Консалтинговая компания IBC Real Estate подвела итоги трех кварталов 2022 года на региональных рынках складской недвижимости.
 
На фоне структурной трансформации экономики ряд регионов РФ столкнулся со сложностями. В первую очередь, это касается Северо-Западного федерального округа, который оказался практически полностью отрезан от новых рынков сбыта. При этом для других субъектов открываются новые возможности и значительная поддержка со стороны регуляторов в рамках реализации приоритетных направлений развития.

Сегодня в стране 8 логистических хабов федерального значения, где общая площадь качественных складских объектов составляет около миллиона кв. м и выше. Лидеры – Москва и Санкт-Петербург, несоизмеримые по размеру и своей специфике рынки.
 


Замедление деловой активности, которое наблюдается сегодня на ключевых региональных хабах, связано с двумя факторами – стабилизацией после пикового спроса в 2020-2021 гг. и изменением макроэкономической конъюнктуры. При этом многие компании ищут возможности для расширения бизнеса на фоне ухода международных игроков. В сделках это отразится только через несколько месяцев, т.к. бизнесу нужно время для принятия окончательных решений. Кроме того, в регионах все еще сохраняется нехватка качественных складских площадей, и поиск необходимых блоков, удовлетворяющих запросы арендаторов, требует значительных усилий.

Доля свободных площадей на ключевых региональных хабах к концу третьего квартала составила 4,2%. Минимальный индикатор зафиксирован в Казани – 1,4%, наибольшее значение – 6,7% в Новосибирске. В сравнении с декабрем 2021 г. рост вакансии наблюдается практически во всех регионах, исключением стал Краснодар, где показатель снизился на 0,2 п.п.
Подобная динамика связана с переездами многих крупных арендаторов в собственные здания (подписанные годом ранее), вводом небольших спекулятивных объектов, а также коррекцией рынка в новых реалиях. Текущие показатели вакансии все еще находятся в средних для рынка значениях, резкого ухудшения не произошло. В условиях сохраняющейся высокой неопределенности ожидается, что высвобождение площадей замедлится, поскольку арендаторы удерживают складские запасы, опасаясь новых сбоев в цепочках поставок.
 


В разрезе нового строительства, по итогам трех кварталов этого года в основных регионах РФ было введено в эксплуатацию 305 тыс. кв. м, показатель соответствует средним значениям прошлых лет. Лидером по объему ввода стал Новосибирск (106 тыс. кв. м), в этом регионе начали работу два крупных объекта: РЦ OZON в PNK Парке Толмачево (50 тыс. кв. м), а также МЛФЦ, реализованный ПФО Групп, (46 тыс. кв. м). Второе место занимает Екатеринбург (96 тыс. кв. м), где 44% нового ввода представлено одним объектом – второй очередью РЦ OZON в логопарке «Кольцовский» (42 тыс. кв. м). Тройку лидеров замыкает Краснодар, где свою работу начал РЦ Wildberries (50 тыс. кв м). К концу года динамика нового строительства замедлится, совокупный объем ввода может достигнуть 370 тыс. кв. м. На фоне слабого спроса сроки реализации многих спекулятивных проектов будут перенесены.

Одно из важных изменений – ожидание арендаторами значительных дисконтов на складские площади в связи с ухудшением общеэкономического фона. При этом конъюнктура складского рынка трансформируется медленно, собственники не спешат снижать ставки. Спецификой текущей ситуации является разнонаправленная динамика индикаторов в зависимости от каждого отдельного региона, отмечаются сбои в привычной линейной зависимости ставок аренды от уровня вакансии. Главными причинами происходящего являются небольшие размеры региональных рынков, вследствие чего происходят «всплески» вакансии, а также структурные изменения в экономике.
 


Прогнозируя дальнейшее развитие, в качестве долгосрочного тренда, который будет оказывать влияние на складской сегмент в ближайшие годы, аналитики IBC Real Estate выделяют процесс переориентации логистики. Бизнес перестраивает цепочки поставок, перенаправляя грузы с Запада на Юг и Юго-Восток. Возрастает нагрузка на всю транспортно-логистическую инфраструктуру данных направлений. С июля-августа на всех крупных складских рынках страны наблюдалось восстановление спроса на аренду. Для второстепенных логистических хабов импульс будет менее значимым, динамика индикаторов высоко волатильна на фоне ограниченного предложения и неравномерна в связи с трансформацией бизнеса.
 
«Развитие логистической инфраструктуры на Юге и Востоке страны – один из ключевых приоритетов для государства сегодня. Мы уже видим деятельность в направлении увеличения пропускной способности пунктов пропуска на этих границах РФ, что поможет бизнесу переориентировать грузопотоки. Это станет одним из важнейших факторов, поддерживающих сегмент. В структуре спроса на складскую недвижимость мы ожидаем рост доли дистрибьютеров, однако наибольшую часть по-прежнему будут занимать ритейлеры и онлайн операторы» – комментирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Бумагин Евгений

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

Maris: За 9 месяцев в Петербурге открылся 21 склад формата self-storage

Эксперты компании Maris подвели итоги 3 квартала 2022года рынка индивидуального складского хранения self-storage в Петербурге.
05.10
Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: предварительные итоги III квартала 2022 года на рынке складской недвижимости Москвы

Согласно исследованию, за девять месяцев было введено 1,08 млн кв. м, что в 1,6 раз превышает аналогичный показатель 2021 года. Общий объем качественной складской недвижимости в регионе достиг 20,4 млн кв. м. Наибольшую долю в структуре ввода занимают объекты, реализованные по схеме built-to-suit – на их долю приходится 61% площадей. До конца года заявлен ввод свыше 900 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам года показатель может достигнуть 2 млн кв. м, что станет максимальным объемом введенных площадей с 2014 года. Рост доли вакантных площадей остановился и к концу III квартала достиг 3,1% с учетом предложений субаренды. Средневзвешенная ставка аренды составила 5 500-5 700 руб./кв. м/год triple net.
16.09
Источник: CRE
Исследования рынка

CORE.XP: Субаренда складов – это «окно возможностей», которое скоро закроется

В конце II квартала 2022 г. компания CORE.XP провела опрос 190 компаний, которые являются арендаторами современных складских комплексов по всей территории РФ. В результате исследования 37 компаний (или 19% всей выборки) заявили о готовности сдавать площади в субаренду, тогда как остальные планируют и дальше использовать занятые площади под собственные нужды. Опрос стал уже вторым за этот год, предыдущий мониторинг был проведён по итогам I квартала 2022 г., поэтому данный обзор отражает динамику рынка субаренды в складском сегменте и особенности его текущего состояния.
18.08

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: cre.ru
CRE Awards

Победители CRE Moscow Awards 2024

Поздравляем победителей XXI Премии CRE Moscow Awards 2024, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village!
18.04
Источник: CRE
Игроки рынка

Выручка Pridex в 2023 году достигла 54,5 млрд рублей

Портфель активных проектов компании превысил 220 тыс. кв. метров.
18.04
Источник: ЦДМ
Экспертный анализ

Рыночек порешал

На днях было объявлено о закрытии сразу двух сделок, названных отдельными экспертами «нерыночными» или «рыночными с оговорками» – ГК «Киевская площадь» купила у «Галс-Девелопмент» ЦДМ, а «Торговые галереи» – российский портфель активов входящей в группу семьи Мюлье Ceetrus. Обе сделки имеют все шансы стать не только самыми крупными в сегменте торговой недвижимости, но и по итогам 2024 года в целом.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: O1 Properties
Назначения

Александр Ходоров перешел в O1 Properties

Александр назначен на должность финансового директора компании.
18.04
Источник: CRE
Сделка

Российский е-com идет в Казахстан

Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана. Площадь арендованных помещений - 5 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate.
18.04
Источник: Пресс-служба Forma
Проект

Forma построит Frame

На Пресненском валу построят новый workplace.
 
16.04
Источник: cre.ru
Проект

«Страна Девелопмент» застроит «Сити-2»

В «Москва-Сити» появится еще один квартал небоскребов.
 
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre