NF Group: Склады СНГ пока не готовы принять внешнюю логистику России на себя

В компании подсчитали, что совокупное предложение качественных складов в дружественных странах составляет 3,3 млн кв. м, что почти в 1,5 раза меньше одного только петербургского рынка и более чем в 6 раз меньше московского.
2640
Изображение взято из источника: NF Group
Аналитики консалтинговой компании NF Group провели исследование рынков качественной складской недвижимости в регионах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь. Согласно их оценке, общий объем качественного предложения складской недвижимости в странах СНГ суммарно составляет 3,3 млн кв. м. В большинстве государств основной объем предложения на складском рынке приходится на объекты класса B: в каждой второй стране, без учета Беларуси, их доля превышает 80%. Средневзвешенная ставка на склады класса B находится в диапазоне 51–72 $/кв. м/год. В Узбекистане и Беларуси стоимость аренды складов класса A составляет 126 и 84 $/кв. м/год соответственно. Для сравнения, на складском рынке России по результатам III квартала 2022 года общий объем качественного предложения составляет 37,8 млн кв. м, что в 11,5 раз больше суммарного предложения всех рассмотренных стран СНГ. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса A в регионах России соответствует 87 $/кв. м/год. В Москве и Санкт-Петербурге она находится в диапазонах 93–100 $/кв. м/год для складов класса A и 81–93 $/кв. м/год – для складов класса B.
 

Определяющим фактором развития регионов Средней Азии и Закавказья является их транспортно-логистическая взаимосвязь друг с другом и с соседними странами – Россией, Китаем, Турцией и Ираном. Автомобильные магистрали Международной азиатской сети и железнодорожные пути служат основными каналами поставок товаров на территорию этих стран. Помимо роста внутренней торговли страны также стремятся повысить свой экспортный потенциал и стать частью новых транзитных коридоров для Европы, Ближнего Востока и Центральной Азии, что в перспективе может сказаться на развитии складской недвижимости.
 
Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Средняя Азия и Закавказье исторически были регионами, обеспечивающими торговые связи между Западом и Востоком. Сейчас значимость существующих транспортных коридоров и новых транзитных маршрутов, проходящих через эти страны, особенно возросла. Ожидаемо, что далее будет расти и потребность в современных складских площадях на их территориях. В государствах Средней Азии и Закавказья рынки качественной складской недвижимости только начинают развиваться, а в некоторых – еще не успели сформироваться. Поэтому в ближайшем будущем в данных регионах возможно появление новых игроков, крупных складских проектов и логистических хабов».
 
Наибольшим спросом со стороны российских компаний пользуются объекты на территории Казахстана и Беларуси. Постепенно начинает появляться потребность в складах Узбекистана. Среди других рассматриваемых стран можно выделить лишь отдельные случаи выхода на рынок отечественных игроков. 
 
Беларусь является лидером по общему объему предложения качественных складов среди рассматриваемых стран – в 2022 году объем складской недвижимости в действующих объектах классов A и B составляет 1 502 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще не менее 105 тыс. кв. м, из которых около 65% – спекулятивные объекты.
 
В связи с падением спроса на складские помещения площадью до 3 000–4 000 кв. м и с учетом ввода новых объектов вакансия на рынке по итогам 2022 года составит не более 5,5%. Средневзвешенные арендные ставки в регионе остаются стабильными и составляют около 84 $/кв. м/год на класс А и 72 $/кв. м/год на класс B.
 
В Казахстане насчитывается порядка 1 131 тыс. кв. м качественных складских площадей. Несмотря на то, что страна занимает второе место по объему предложения складов не ниже класса B, из которого 76% приходится на спекулятивные объекты и площади под 3PL-операторов, свободные площади для аренды отсутствуют. Это говорит, с одной стороны, о высоком спросе на качественные площади, а с другой, демонстрирует сдержанные темпы ввода в эксплуатацию новых объектов. При этом в стране активно строятся склады класса B: за 2011–2019 гг. общее предложение площадей данного формата увеличилось в 2,5 раза. Стоимость аренды в них в среднем составляет 51 $/кв. м/год.
 
Выгодное географическое положение Казахстана позволяет ему выступать крупным потребительским рынком между Восточной Азией и Европой. Наличие платежеспособного спроса делает страну перспективным направлением для развития ретейла.
 
В Азербайджане объем качественной складской инфраструктуры составляет 267 тыс. кв. м. Не менее 90% данного предложения формируют спекулятивные объекты, в том числе занятые 3PL-операторами. Доля свободных площадей от общего предложения – 15%, что позволяет заключать сделки аренды в готовых объектах. Склады класса B составляют 85% всех спекулятивных площадей. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады этого класса составляет 51 $/кв. м/год.
 
С 2012 года в Азербайджане ведется активная работа по внедрению транспортно-логистических проектов для осуществления внутриконтинентальных перевозок по маршруту Европа – Кавказ – Азия. Также планируется создание маршрута, который пройдет через Иран, Армению и Турцию. Развитая внутренняя логистика и реализация транзитного потенциала открывают хорошие перспективы для складской недвижимости в стране.
 
Основу складского рынка Узбекистана формируют преимущественно старые индустриальные объекты на территориях бывших промышленных зон. Однако начиная с 2018 года на территории страны стали появляться объекты класса A. Общий объем качественного складского предложения на рынке составляет 207 тыс. кв. м, из которых 14% свободны и готовы к въезду потенциального арендатора. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на помещения класса B составляет около 43 $/кв. м/год. Площади класса A, как правило, используются для собственных нужд и предоставления логистических услуг, а при сдаче в аренду средневзвешенная ставка составляет 126 $/кв. м/год.
 
Большинство качественных объектов классов A и B в Грузии введены в эксплуатацию до 2015 года. Общий объем складского рынка в стране не превышает 83 тыс. кв. м. Доля вакантных площадей составляет 7% от общего предложения, что позволяет заключать сделки аренды в уже готовых помещениях. До 78% всех качественных площадей классифицируются как класс B. На склады данного формата средневзвешенная ставка аренды составляет 60 $/кв. м/год. В ближайшее время на рынке складской недвижимости планируется строительство первого объекта формата Light Industrial общей площадью 17 тыс. кв. м.
 
Грузия имеет прямой выход к Черному морю и по ее территории проходит ряд ключевых транспортных маршрутов в Азербайджан, Армению, Турцию и Россию. В ближайшем будущем ожидается открытие еще одного транзитного коридора «Персидский залив — Черное море».  Для роста международных перевозок правительство Грузии планирует развивать не только новые железнодорожные и автомобильные пути, но и увеличивать количество логистических центров.
 
В Армении общий объем качественного предложения складских площадей составляет 70 тыс. кв. м, причем свободные площади под аренду практически отсутствуют, а новые складские объекты появляются редко. Так, с 2015 года не построен ни один спекулятивный склад класса A. Площади складов класса B вводятся в эксплуатацию ограниченными объемами – с 2014 года было построено порядка 40 тыс. кв. м. Во многом такие темпы ввода объясняются отсутствием спроса, поскольку большинство компаний, работающих в Армении, используют склады, расположенные на территории России.
 
В Кыргызстане общий объем предложения складских площадей классов A и B составляет 31 тыс. кв. м, при этом доля вакансии не превышает 1%. Средневзвешенная ставка аренды на склады класса B в Кыргызстане составляет 60 $/кв. м/год. Предложение площадей класса А ограничивается несколькими объектами компании, предоставляющей 3PL-услуги, на 13 тыс. кв. м, часть из которых должна быть введена в эксплуатацию до конца года.
 
На территории Кыргызстана реализовывается ряд проектов по модернизации и созданию новой транспортной инфраструктуры, в основном для улучшения сообщения с Узбекистаном и Казахстаном. Сокращение транспортных издержек между странами будет способствовать росту внутренней и внешней торговли Кыргызстана, что является благоприятным условием для дальнейшего развития складского рынка.
 
В Таджикистане рынок качественных складов еще не сформирован. Общее предложение составляет порядка 10 тыс. кв. м, при этом свободные площади для аренды отсутствуют. Все склады класса B находятся в эксплуатации более пяти лет, и большинство используются собственниками для хранения продовольственных товаров и таможенных грузов.
 
Константин Фомиченко, партнер, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Сегодня смена основных направлений логистики дает странам Средней Азии и Закавказья возможность не только воспользоваться своим транзитным потенциалом, но и сформировать собственный рынок качественных складов, которые будут востребованы в том числе среди зарубежных компаний. Для этого необходимо реализовывать проекты более высокого класса A, особенно на тех рынках, где объекты класса B занимают подавляющую долю в общем предложении. Пока наиболее перспективными территориями с точки зрения новых объектов являются Узбекистан, Казахстан и Республика Беларусь – эти страны особенно выделяются на фоне остальных по объему строящихся складских площадей».


иГРОКИ РЫНКА

NF GROUP

Фомиченко Константин

Консалтинг и брокеридж

NF GROUP

NF GROUP

Широкова Ольга

Материалы по теме

Источник: IPG.Estate
Исследования рынка

IPG.Estate: В Петербурге складской рынок «драйвят» логисты

Новый ввод качественной складской недвижимости в Санкт-Петербурге в 3 квартале был обеспечен 5 объектами совокупной площадью более 100 тыс. кв. м, из них 77 тыс. кв. м.  спекулятивные. В компании также отметили оживление спроса с начала сентября и его резкое прекращение 21-го числа.
18.10
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Ввод складов поставит рекорд, а спрос в регионах вернется к уровню 2020 года

По данным консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia), общий объем складских площадей в России по предварительным итогам III квартала 2022 года составил более 37,8 млн кв. м. При этом объем качественных складов, введенных с начала 2022 года, достиг почти 1,8 млн кв. м, что на 13% больше, чем за аналогичный период 2021 года. До конца года общий объем ввода по России может обновить исторический максимум и увеличиться до 3,5 млн кв. м. Среди регионов России наибольшую долю в структуре ввода занимают спекулятивные проекты – на их долю пришлось 49% от общего ввода. Доля вакантных площадей с учетом субаренды в складах классов А и В снизилась до 3,3%. Средний диапазон стоимости аренды складских площадей на первичном рынке практически не изменился и составляет 5 500–7 200 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Диапазон ставок аренды на вторичном рынке несколько ниже – 5 000–6 500 руб./кв. м/год triple net.
14.10
Источник: Ghelamco
Исследования рынка

IBC Real Estate: Логистика переориентируется с Петербурга на юг и восток

Самыми крупными рынками остаются две столицы. В 2022 году вакантность выросла во всех ключевых городах, но в перспективе компания прогнозирует переориентацию логистических цепочек на юг и юго-восток, что послужит драйвером для региональных рынков.
10.10

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

У края платформы: как принятие новых законов о платформенной экономике изменит рынки

Вчера Госдума единогласно приняла в первом чтении законопроекты № 959244-8 и № 959248-8 о платформенной экономике, разработанные в Правительстве России. Инициатива была внесена 3 июля, и это первая в истории страны законодательная попытка закрепления единых правил игры в e-commerce. Цель, по словам авторов — баланс между интересами владельцев маркетплейсов, сервисов заказа еды, такси, их партнёров и покупателей. Несмотря на то, что документы приняты только в первом чтении, участники рынка считают, что «это дело решённое», за электронную коммерцию «государство, наконец-то, возьмётся всерьёз», а в перспективе может даже сбыться мечта игроков «каменной розницы» о налоговом и ценовом «равноправии» онлайн и оффлайн. Оппоненты же называют проекты никакими, запоздалыми и «снова лоббирующими исключительно интересы маркетплейсов».
 
Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
10.07
Источник: CRE
Сделка

«Магнит» заключил офисную сделку года

Ритейлер «Магнит» арендовал 10,9 тыс. кв. м в офисном здании у Савеловского вокзала, что стало одной из крупнейших офисных сделок в Москве с начала 2025 года.
10.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Игроки рынка

Штаб-квартира «М.Видео» переезжает

Ритейлер «М.видео» арендовал 11 757 кв. м в бизнес-центре «Орбион» в Сколкове. Переезд в новый офис позволит объединить ключевые подразделения в едином пространстве.
10.07
Источник: CRE
Проект

В Люберцах появится индустриальный парк

В Люберцах на участке 3 га появится индустриальный парк формата light industrial площадью 50 000 кв. м. Проект реализует компания «Завод», связанная с экс-владельцем группы «Стальмост».

 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre