NF Group: Вакантность в офисах по итогам года не достигнет критических значений

Аналитики международной консалтинговой компании NF Group подвели предварительные итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы.? Вопреки опасениям и прогнозам, высвобождение на рынке офисов Москвы было значительным, но не привело к удвоению показателя вакантности – доля свободных помещений по итогам декабря предположительно достигнет 13–14% в классе А и 7–7,5% в классе B, с начала года увеличившись на 3,5–4,5 п. п. и на 1,4–1,9 п. п. соответственно. Объем ввода офисных площадей может составить 280–300 тыс. кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587,4 тыс. кв. м. Поглощение офисов ожидается на уровне -150-160 тыс. кв. м, при этом отрицательный объем будет постепенно сокращаться. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды составят 26 000–28 000 руб./кв. м/год для класса А и в пределах 17 000–18 000 руб./кв. м/год для класса В (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
1239
Изображение взято из источника: NF Group
Предложение и спрос
 
Объем новых офисов по итогам года может составить от 280 до 300 тыс. кв. м, что более чем в два раза ниже результата 2021 года. Стоит отметить, что высокий показатель прошлого года обусловлен завершением строительства крупных BTS-проектов: например, «Ростех-Сити» площадью 173,6 тыс. кв. м и «Сбербанк-Сити» площадью 128,4 тыс. кв. м. Тем не менее, итоговый показатель 2022 года будет выше, чем в пандемийном 2020 году – тогда объем новых офисов на рынке составил 224 тыс. кв. м. 
 
С начала 2022 года фиксируется минимальное пополнение рынка новыми проектами – разрешение на ввод получают объекты, которые до марта находились на высокой стадии готовности, в то время как начало нового строительства в ситуации неопределенности является нецелесообразным. Учитывая срок возведения офисного здания, в настоящее время на продвинутой стадии строительства находится не так много объектов, так как начало их девелоперского цикла пришлось на пандемийный 2020 год.
 
Большая часть нового предложения вышла на рынок в III квартале. Впервые за девять месяцев разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты класса А: AFI Square (78,5 тыс. кв. м), Comcity (фаза Bravo) (61,6 тыс. кв. м), башня А проекта STONE Towers (10,9 тыс. кв. м).
 
Вакантность на рынке офисной недвижимости Москвы росла с начала года. По предварительным данным, по итогам 2022 года объем чистого поглощения окажется отрицательным – на уровне -150-160 тыс. кв. Такой значительный объем отрицательного поглощения зафиксирован впервые за всю историю наблюдений. Показатель вакантности класса А по итогам года ожидается на уровне 13–14%, класса В – 7–7,5%.
 
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group: «Несмотря на то, что тема ухода иностранных компаний звучала практически непрерывно в течение года, и, как казалось, могла значительно ухудшить положение рынка, реальное влияние этого тренда оказалось не таким масштабным. Объем офисных площадей, занимаемых зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м. Хотя значительное количество международных компаний объявили об уходе с российского рынка, большинство из них реализовали передачу активов локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников, что позволило избежать высвобождения офисов полностью. Реальная ситуация на рынке заключается в достаточно устойчивом, стабильном положении, при котором помещения действительно освобождаются, но не значительными темпами, более того, часть площадей остается в субаренде. Кроме того, сейчас отсутствуют высокие темпы ввода нового предложения, в отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м спекулятивных офисов, что в совокупности с кризисным снижением активности того времени привело к рекордной вакантности. Ожидается, что объем отрицательного поглощения будет постепенно сокращаться».
 

 
Коммерческие условия
 
В 2022 году на показатель средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды значительно влияло появляющееся на рынке предложение – в связи с высвобождением качественных офисных блоков в ключевых деловых локациях, которые ранее занимали иностранные арендаторы, показатель демонстрировал рост. Затем в III квартале средневзвешенное значение скорректировалось в сторону уменьшения из-за появления на рынке новых офисных проектов по ставке ниже среднерыночных. Тем не менее, в поведении собственников не наблюдается тренд к значительному снижению запрашиваемых ставок аренды.
 
По итогам года показатель класса А ожидается на уровне 26 000–28 000 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), класса B – в пределах 17 000–18 000 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).
 
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Исследования рынка

Офисы в ЖК вдвое дороже, чем в БЦ

Несколько лет назад девелоперы, работающие сфере жилой недвижимости, взяли курс на гибридизацию своих проектов. Помимо квартир, апартаментов и социальных объектов в структуру жилых комплексов в большем объеме стали закладываться офисные помещения. Пандемия только усилила этот тренд: многие из тех, кто поселился в новостройках, не хотели лишний раз покидать свои дома и быстро оценили возможность работать по месту проживания. Одновременно многие компании стремятся перенести своим точки базирования непосредственно на территорию жилых корпусов. Это запустило дискуссию в профессиональном сообществе: не вытеснят ли «домашние офисы» классический продукт, предлагаемый в бизнес-центрах?

Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» изучили предложение по продаже юнитов из обеих категорий. Для исследования были взяты десять локаций, где застройщики проявляют наибольшую активность. По итогам мониторинга выяснилось, что о реальной конкуренции речь не идет. По сравнению с новостройками бизнес-центры располагают на порядок большими запасами офисных помещений и готовы продавать их вдвое дешевле(в пересчете на квадратный метр).
02.12
Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Спрос на офисы в «Москва-Сити» упал, впрочем, и свободных площадей почти не осталось

По данным аналитиков компании, спрос в деловом кластере снизился в 7 раз в I-III кварталах 2022 г. по сравнению с 2021 годом. Доля свободных площадей составляет 3,6%, что является минимальным значением среди субрынков Москвы. Средняя ставка тут составляет 39 540 рублей за кв. м, что на 8% больше, чем в 2021 году.
30.11
Источник: UNK
Точка зрения

Офисные тренды. Чем отличается подход к созданию офисов у российских и иностранных компаний?

Более полугода на рынке офисной недвижимости можно наблюдать, как компании покидают свои офисы полным составом, сдают часть офиса в субаренду, ищут площадки меньшего размера.

Иностранные арендаторы уходят, оставляя после себя квадратные метры офисов. Смогут ли пришедшие им на смену российские или другие компании занять их без изменений? Ответ скорее отрицательный. Есть традиционные отличия в задачах, которые российские и иностранные заказчики ставят перед архитекторами, связанные с корпоративными стандартами и организацией работ компаний. Об этих отличиях рассуждает Марина Димова, руководитель и партнер UNK design.
29.11

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (30 января - 5 февраля)

Новости компаний, крупные складские и офисные сделки в регионах, наконец-то проданный универмаг, наконец-то открытый Mango в Перми и другие новости в нашей традиционной подборке.
05.02
Источник: Radius Group
Сделка

В «Южных Вратах» завелся фулфилмент

Арендатором 10 000 кв. м складских помещений стал фулфилмент-оператор «СДТ», консультантом выступила консалтинговая компания NF Group.
06.02
Источник: RD Management
Игроки рынка

Константин Пыресев расстался с RD Management

Константин занимал пост генерального директора управляющей компании в течение четырех лет – с начала 2019 года.
01.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

Попали в историю

В Москве, Петербурге и других городах продолжается или готовится редевелопмент сразу нескольких названных экспертами знаковыми зданий, среди которых – Центральный телеграф, «Кресты» и другие. Однако из-за кризиса концепции могут быть пересмотрены или скорректированы в режиме реального времени, а часть проектов – отложены.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE.
01.02
Источник: CRE
Проект

В Омске построят склад площадью 22 тыс. кв. м

Объект в логопарке «Солнечный» будет возведен под нужды федерального арендатора, брокером выступила компания IBC.  
01.02
Источник: CRE
Аукцион

Универмаг «Добрынинский» удалось продать

Единственным участником торгов стало АО «Торговый центр «Измайловский».
02.02
Источник: Пресс-служба VOS’HOD
Инвестиции

VOS’HOD застроит Рас-Аль-Хайм

VOS’HOD построит новый пляжный отель Nobu, ресторан и фирменные резиденции на острове Аль-Марджан в Рас-Аль-Хайме, ОАЭ.
 
01.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre