Как меняется доля коммерции в ЖК?

Доля коммерческих помещений в дорогих ЖК превысила 10% против 5-7% в среднем по рынку.

1938
Изображение взято из источника: Пресс-служба «Аеон Девелопмент»
В высокобюджетных новостройках Москвы доля коммерческой инфраструктуры достигла уровня 10% от жилой площади проекта, показывают совместные исследования компаний «Аеон Девелопмент» и RRG. В среднем по рынку этот показатель составляет 5-7%. Исторически в дорогих комплексах ретейл и сервисы были ограниченны, но тренд на укрупнение проектов и выход на рынок ЖК с проектным объемом 1-2 тыс. лотов резко изменил ситуацию.

Инфраструктурный ретейл в новостройках представлен операторами торгового и сервисного профилей (супермаркеты, аптеки, химчистки, фитнес-центры, коммерческие образовательные центры и др.) и, как правило, размещается на нижних этажах здания либо в стилобатной части ЖК. Концепция инфраструктуры зависит от числа жителей и объема внешнего трафика, доступности территории дома, а также от конкурентного окружения – наличия возле ЖК торговых центров или объектов стрит-ретейла.  



Основной площадкой для развития инфраструктурного ретейла традиционно считались проекты комфорт и бизнес-класса. В среднем по рынку доля коммерческой инфраструктуры составляет 5-7% от жилой площади проекта. Такой показатель считается оптимальным для многих проектов, так как больший объем может привести к снижению стоимости реализации помещений или создать избыточную конкуренцию. Тем не менее, в крупных комплексах, проектах КОТ доля коммерции может быть существенно выше – 10-15%. В абсолютных цифрах объем торгово-сервисных помещений составляет 2-15 тыс. кв. м.



В премиальных жилых комплексах набор инфраструктуры исторически был ограничен. Во-первых, они строились в центральных локациях города на небольших участках. Во-вторых, небольшие размеры проектов не позволяли создать обширную инфраструктуру.  Но на рынке происходит изменение тренда - размеры премиальных проектов увеличиваются, а вместе с ними и набор коммерческих помещений. Пионером тренда стал River Park Towers Кутузовский компании Aeon с проектным объемом в 2062 квартиры. Еще одним примером стал Luzhniki Collection – 1106 лотов. В ТОПе также такие проекты, как Prime Park - 3 200 лотов, Neva Towers – 1 539 и High Life – 1 443 лота.
«Мы видим тенденцию в сторону увеличения инфраструктуры, она становится важной частью ЖК как продукта, на наш взгляд, это 25-30% составляющей продуктовой концепции. Тенденция усилилась в постпандемию в связи с удаленным режимом работы, заботой о своем здоровье и времени – все больше людей хотят видеть максимум услуг и удобств для себя в пешей, «тапочной» доступности. Объективно, чем выше класс жилья, тем больший процент коммерции способен поглотить внутренний спрос. С увеличением уровня дохода люди чаще ходят в рестораны, занимаются дополнительным образованием детей, чаще посещают фитнес и салоны красоты. Хотя исторически считалось, что личный водитель отвезет в дорогой ресторан, а свое кафе не нужно. Выяснилось, что нужно. Да и объекты "добрососедства и камерности", доступ в которые есть только у резидентов, также добавляют премиальности проекту», – комментирует Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер консалтинговой компании RRG.

Например, в премиальном комплексе небоскребов River Park Towers Кутузовский доля коммерческой инфраструктуры составляет около 10,2% от жилой площади – это 14 400 кв. м. В ее состав войдет как открытая для всех горожан галерея по внешнему периметру комплекса, так и доступная только для резидентов инфраструктура внутри небоскребов и клубные сервисы. В открытой для всех галерее  запланировано размещение сразу двух супермаркетов, крупного фитнес-центра, SPA комплекса, двух ресторанов, двух кафе и др. К 2025 г. население в зоне 15-минутной доступности от River Park Towers Кутузовский достигнет 567,9 тыс. человек, плюс «дневное» население - сотрудники офисов – порядка 840 тыс. человек, которые также смогут пользоваться всеми опциями открытой галереи. 
 
Анастасия Суханцева, директор по маркетингу «Аеон Девелопмент»: «River Park Towers Кутузовский изначально позиционировался как проект в формате Family Premium, включающий все необходимое для премиального комфорта всех членов семьи. Мы очень глубоко проанализировали инсайты нашей аудитории и выявили ряд совершенно новых объектов инфраструктуры, которые могут повысить ежедневный уровень комфорта резидентов. Так, например, многие семьи придают особое значение эстетическому развитию, причем не только детей, но и своему собственному. Однако заниматься вокалом, игровыми видами спорта или разместить в квартире бильярдный стол - далеко не всегда удачное решение. Поэтому нами было принято решение предложить своим клиентам такой досуг в рамках инфраструктуры ЖК: музыкальный салон со студией для занятия вокалом и караоке, Gentelmen’s club сигарная комната, где можно организовывать закрытые дегустации, настоящий бильярдный клуб со столами 10 и 12 футов. А еще - многофункциональные видовые террасы на крыше – с прозрачными беседками-иглу, пляжными зонами, качелями для взрослых и многое другое. Именно такой точечный и детальный подход и отличает состав инфраструктуры нашего проекта».

Инфраструктурный ретейл становится важным конкурентным преимуществом для премиальных ЖК, позволяет создать имиджевое позиционирование объекта, а также является обособленным инвестиционным продуктом. Именно в престижных районах с высоким уровнем арендных ставок инвесторы могут найти наиболее ликвидные активы. В случае же открытия собственного бизнеса доходность ретейла в высокобюджетном ЖК будет существенно выше.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

Консалтинг и брокеридж

RRG

Материалы по теме

Источник: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Исследования рынка

Офисы в ЖК вдвое дороже, чем в БЦ

Несколько лет назад девелоперы, работающие сфере жилой недвижимости, взяли курс на гибридизацию своих проектов. Помимо квартир, апартаментов и социальных объектов в структуру жилых комплексов в большем объеме стали закладываться офисные помещения. Пандемия только усилила этот тренд: многие из тех, кто поселился в новостройках, не хотели лишний раз покидать свои дома и быстро оценили возможность работать по месту проживания. Одновременно многие компании стремятся перенести своим точки базирования непосредственно на территорию жилых корпусов. Это запустило дискуссию в профессиональном сообществе: не вытеснят ли «домашние офисы» классический продукт, предлагаемый в бизнес-центрах?

Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» изучили предложение по продаже юнитов из обеих категорий. Для исследования были взяты десять локаций, где застройщики проявляют наибольшую активность. По итогам мониторинга выяснилось, что о реальной конкуренции речь не идет. По сравнению с новостройками бизнес-центры располагают на порядок большими запасами офисных помещений и готовы продавать их вдвое дешевле(в пересчете на квадратный метр).
02.12
Источник: Новострой-СПб
Экспертный анализ

Rusland SP: В Петербурге негде строить ЖК

По данным компании, в Северной столице осталось только 469 га земли под строительство жилых комплексов. При этом ни один из участков разрешения на строительство не имеет.
28.09
Экспертный анализ

В ЖК Новой Москвы - более 400 коммерческих помещений

По оценке «Метриум», в Новой Москве выставлены на продажу 444 коммерческих помещения в 11 жилых комплексах. Как отмечают эксперты, цены на коммерческие объекты в данной локации пока недооценены.
11.09

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre