Как меняется доля коммерции в ЖК?

Доля коммерческих помещений в дорогих ЖК превысила 10% против 5-7% в среднем по рынку.

2719
Изображение взято из источника: Пресс-служба «Аеон Девелопмент»
В высокобюджетных новостройках Москвы доля коммерческой инфраструктуры достигла уровня 10% от жилой площади проекта, показывают совместные исследования компаний «Аеон Девелопмент» и RRG. В среднем по рынку этот показатель составляет 5-7%. Исторически в дорогих комплексах ретейл и сервисы были ограниченны, но тренд на укрупнение проектов и выход на рынок ЖК с проектным объемом 1-2 тыс. лотов резко изменил ситуацию.

Инфраструктурный ретейл в новостройках представлен операторами торгового и сервисного профилей (супермаркеты, аптеки, химчистки, фитнес-центры, коммерческие образовательные центры и др.) и, как правило, размещается на нижних этажах здания либо в стилобатной части ЖК. Концепция инфраструктуры зависит от числа жителей и объема внешнего трафика, доступности территории дома, а также от конкурентного окружения – наличия возле ЖК торговых центров или объектов стрит-ретейла.  



Основной площадкой для развития инфраструктурного ретейла традиционно считались проекты комфорт и бизнес-класса. В среднем по рынку доля коммерческой инфраструктуры составляет 5-7% от жилой площади проекта. Такой показатель считается оптимальным для многих проектов, так как больший объем может привести к снижению стоимости реализации помещений или создать избыточную конкуренцию. Тем не менее, в крупных комплексах, проектах КОТ доля коммерции может быть существенно выше – 10-15%. В абсолютных цифрах объем торгово-сервисных помещений составляет 2-15 тыс. кв. м.



В премиальных жилых комплексах набор инфраструктуры исторически был ограничен. Во-первых, они строились в центральных локациях города на небольших участках. Во-вторых, небольшие размеры проектов не позволяли создать обширную инфраструктуру.  Но на рынке происходит изменение тренда - размеры премиальных проектов увеличиваются, а вместе с ними и набор коммерческих помещений. Пионером тренда стал River Park Towers Кутузовский компании Aeon с проектным объемом в 2062 квартиры. Еще одним примером стал Luzhniki Collection – 1106 лотов. В ТОПе также такие проекты, как Prime Park - 3 200 лотов, Neva Towers – 1 539 и High Life – 1 443 лота.
«Мы видим тенденцию в сторону увеличения инфраструктуры, она становится важной частью ЖК как продукта, на наш взгляд, это 25-30% составляющей продуктовой концепции. Тенденция усилилась в постпандемию в связи с удаленным режимом работы, заботой о своем здоровье и времени – все больше людей хотят видеть максимум услуг и удобств для себя в пешей, «тапочной» доступности. Объективно, чем выше класс жилья, тем больший процент коммерции способен поглотить внутренний спрос. С увеличением уровня дохода люди чаще ходят в рестораны, занимаются дополнительным образованием детей, чаще посещают фитнес и салоны красоты. Хотя исторически считалось, что личный водитель отвезет в дорогой ресторан, а свое кафе не нужно. Выяснилось, что нужно. Да и объекты "добрососедства и камерности", доступ в которые есть только у резидентов, также добавляют премиальности проекту», – комментирует Денис Колокольников, основатель, управляющий партнер консалтинговой компании RRG.

Например, в премиальном комплексе небоскребов River Park Towers Кутузовский доля коммерческой инфраструктуры составляет около 10,2% от жилой площади – это 14 400 кв. м. В ее состав войдет как открытая для всех горожан галерея по внешнему периметру комплекса, так и доступная только для резидентов инфраструктура внутри небоскребов и клубные сервисы. В открытой для всех галерее  запланировано размещение сразу двух супермаркетов, крупного фитнес-центра, SPA комплекса, двух ресторанов, двух кафе и др. К 2025 г. население в зоне 15-минутной доступности от River Park Towers Кутузовский достигнет 567,9 тыс. человек, плюс «дневное» население - сотрудники офисов – порядка 840 тыс. человек, которые также смогут пользоваться всеми опциями открытой галереи. 
 
Анастасия Суханцева, директор по маркетингу «Аеон Девелопмент»: «River Park Towers Кутузовский изначально позиционировался как проект в формате Family Premium, включающий все необходимое для премиального комфорта всех членов семьи. Мы очень глубоко проанализировали инсайты нашей аудитории и выявили ряд совершенно новых объектов инфраструктуры, которые могут повысить ежедневный уровень комфорта резидентов. Так, например, многие семьи придают особое значение эстетическому развитию, причем не только детей, но и своему собственному. Однако заниматься вокалом, игровыми видами спорта или разместить в квартире бильярдный стол - далеко не всегда удачное решение. Поэтому нами было принято решение предложить своим клиентам такой досуг в рамках инфраструктуры ЖК: музыкальный салон со студией для занятия вокалом и караоке, Gentelmen’s club сигарная комната, где можно организовывать закрытые дегустации, настоящий бильярдный клуб со столами 10 и 12 футов. А еще - многофункциональные видовые террасы на крыше – с прозрачными беседками-иглу, пляжными зонами, качелями для взрослых и многое другое. Именно такой точечный и детальный подход и отличает состав инфраструктуры нашего проекта».

Инфраструктурный ретейл становится важным конкурентным преимуществом для премиальных ЖК, позволяет создать имиджевое позиционирование объекта, а также является обособленным инвестиционным продуктом. Именно в престижных районах с высоким уровнем арендных ставок инвесторы могут найти наиболее ликвидные активы. В случае же открытия собственного бизнеса доходность ретейла в высокобюджетном ЖК будет существенно выше.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

Консалтинг и брокеридж

RRG

Материалы по теме

Источник: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Исследования рынка

Офисы в ЖК вдвое дороже, чем в БЦ

Несколько лет назад девелоперы, работающие сфере жилой недвижимости, взяли курс на гибридизацию своих проектов. Помимо квартир, апартаментов и социальных объектов в структуру жилых комплексов в большем объеме стали закладываться офисные помещения. Пандемия только усилила этот тренд: многие из тех, кто поселился в новостройках, не хотели лишний раз покидать свои дома и быстро оценили возможность работать по месту проживания. Одновременно многие компании стремятся перенести своим точки базирования непосредственно на территорию жилых корпусов. Это запустило дискуссию в профессиональном сообществе: не вытеснят ли «домашние офисы» классический продукт, предлагаемый в бизнес-центрах?

Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» изучили предложение по продаже юнитов из обеих категорий. Для исследования были взяты десять локаций, где застройщики проявляют наибольшую активность. По итогам мониторинга выяснилось, что о реальной конкуренции речь не идет. По сравнению с новостройками бизнес-центры располагают на порядок большими запасами офисных помещений и готовы продавать их вдвое дешевле(в пересчете на квадратный метр).
02.12
Источник: Новострой-СПб
Экспертный анализ

Rusland SP: В Петербурге негде строить ЖК

По данным компании, в Северной столице осталось только 469 га земли под строительство жилых комплексов. При этом ни один из участков разрешения на строительство не имеет.
28.09
Экспертный анализ

В ЖК Новой Москвы - более 400 коммерческих помещений

По оценке «Метриум», в Новой Москве выставлены на продажу 444 коммерческих помещения в 11 жилых комплексах. Как отмечают эксперты, цены на коммерческие объекты в данной локации пока недооценены.
11.09

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre