CORE.XP: Устойчивость складского рынка непоколебима

Спрос

1,5 млн кв. м – годовой объем сделок по аренде и продаже складских помещений в 2022 году, что в 1,8 раз ниже рекордного показателя 2021 г.

Наибольшая активность спроса наблюдалась во второй половине года: за III-IV кварталы было закрыто 70% всего годового объёма сделок. Во многом это было связано с восстановлением активности на рынке после весенней паузы и частичной адаптацией бизнеса к новым реалиям.

61% площадей был занят игроками онлайн розницы.

Впервые за 15 лет один сегмент формировал такую долю в структуре спроса. Всего онлайн ритейлеры заняли почти 0,8 млн кв. м, что даже немногим больше, чем в прошлом году. При этом ещё 95 тыс. кв. м было занято этим сегментом по договорам субаренды. Таким образом, несмотря на уже большие набранные объёмы в последние годы, онлайн ритейл продолжает развивать логистическую инфраструктуру и сохраняет позиции лидера по активности на складском рынке.

Сократилась доля сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента»): по итогам года она составила всего 22% объёма спроса.

Это минимальное значение с 2020 г. Для сравнения, в 2020 г. и 2021 г. сделки такого типа формировали почти половину годового объёма. Такое сокращение было связано с появлением доступного предложения, в том числе крупных блоков, а также со снижением количества и объёма крупных запросов в первой половине года.

В 2023 г. мы ожидаем, что объём сделок составит 1,4 млн кв. м, при этом основной спрос придётся на готовые и строящиеся объекты.



Предложение

1,7 млн кв. м было построено в 2022 г.

Несмотря на сложности, которые испытывала строительная отрасль в этом году, реализация складских проектов не остановилась. Более того, складской рынок практически повторил рекорд прошлого года по объёму нового строительства, а годовой показатель ввода стал вторым за всю историю рынка.

На протяжении всего 2022 г. сохранялась тенденция преобладания в структуре нового строительства площадей, арендованных либо купленных до момента окончания строительства – на них пришлось 66% всего построенного объёма. Ещё 22% было возведено конечными пользователями самостоятельно. Поэтому новое строительство практически не способствовало приросту вакантных площадей.

Ввиду снижения объёмов сделок по типу built-to-suit («строительство под клиента») в 2022 г. относительно прошлого года, в 2023 г. ожидается уменьшение объёмов строительства. 1,2 млн кв. м – прогнозируемый показатель годового объёма нового предложения в 2023 г. При этом есть ряд проектов спекулятивного строительства, реализация которых может стартовать в этом году.




Свободные площади

К концу года объём доступного предложения, включая субаренду, составил 466 тыс. кв. м, практически сохранившись на уровне III кв. 2022 г. Таким образом, к началу 2023 г. складской рынок подошёл в состоянии дефицита свободных площадей: их доля составила 2,6% от общего объёма предложения, вернувшись к уровню 2020 г.

Субаренда, формировавшая в I-II кварталах более половины всего доступного предложения, к концу года сократилась до 125 тыс. кв. м и была представлена лишь несколькими блоками. Так, в целом, нехарактерная для складского рынка, она стала локальным явлением этого года. И даже несмотря на избыток такого предложения в отдельные периоды, формат субаренды оказался по-прежнему мало подходящим для складского сегмента: большинство игроков всё также выбирают прямую аренду.

Объём чистого поглощения по итогам года составил 1,5 млн кв. м, что в 1,4 раза ниже рекордного уровня прошлого года, но всё ещё превосходит показатели 2019-2020 гг.

В 2023 г. дефицит доступного предложения сохранится: мы ожидаем сохранения доли свободных площадей примерно на текущем уровне – 2,7%. Основной объём продолжат формировать объекты вторичного рынка.




Коммерческие условия

По итогам IV квартала 2022 г. средневзвешенная базовая ставка аренды в готовых помещениях составила 5 675 руб. за кв. м в год, в строящихся зданиях – 5 957 руб. за кв. м в год. Таким образом, после падения весной арендные ставки стабилизировались и сохранялись примерно на одном уровне на протяжении последних двух кварталов. Небольшие колебания относительно предыдущего квартала связаны с изменением в структуре вакантных площадей, в частности, с окончанием строительства некоторых объектов, а также уходом с рынка ряда ранее вакантных блоков.

Ключевым стабилизирующим фактором стало прекращение прироста доступных площадей, в частности вымывание более дешёвого субарендного предложения.

Среднерыночное значение операционных расходов на конец года составило 1 317 руб. за кв. м в год в готовых помещениях и 1 406 руб. за кв. м в год в строящихся объектах, практически не изменившись по сравнению с предыдущим кварталом.
Средняя цена продажи складского здания установилась на уровне 59 тыс. руб. за кв. м (без учёта НДС).
Учитывая, что в 2023 году мы ожидаем сохранения доли свободных площадей в текущих значениях, существенных изменений уровня ставок аренды также не предвидится.



 

Антон Алябьев, старший директор, отдел складской и индустриальной недвижимости CORE.XP: «Несмотря на все сложности и внешние ограничения, 2022 год однозначно был неплохим для складского сегмента. Мы видим, что ни одно из опасений, которые то и дело звучали от участников рынка в течение этого года, не сбылось: запросы на складские площади сохраняются, реализация проектов нового строительства продолжается, а доля свободных площадей вернулась к уровню 2020 года, вновь обозначив дефицит доступного предложения. Конечно, ожидать, что 2023 год будет легче, не приходится, но складской рынок входит в него уверенно, сохраняя звание самого устойчивого сегмента, и не только не собирается сдавать позиции, но и имеет предпосылки для дальнейшего роста и развития».