NF Group: Значительного высвобождения офисов в Москве не произошло. В 2023 году вакантность в классе А сохранится на уровне 13%

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Согласно исследованию, с начала года показатель доли свободных площадей вырос на 3,6 п. п. и 1,8 п. п. в классах А и В соответственно, до 13% и 7,4%. Свободными на рынке оказалось около 690 тыс. кв. м офисных площадей класса А, а также более 1,6 млн кв. м офисов класса B. Объем годового чистого поглощения класса А, несмотря на опасения начала года, оказался положительным и составил 46,8 тыс. кв. м. В офисах класса B чистое поглощение достигло -154 тыс. кв. м. В 2022 году было введено 340,8 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости, что на 42% ниже, чем в 2021 году (587,4 тыс. кв. м); при этом 76% появившихся проектов относятся к классу А. Запрашиваемая средневзвешенная ставка в офисах класса А снизилась на 3,3% и составила 26 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – выросла на 1,2% и составила 17 581 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС).
2158
Изображение взято из источника: NF Group
Свободными на рынке оказалось около 690 тыс. кв. м офисных площадей класса А, показатель увеличился практически на 30 тыс. кв. м за период с октября по декабрь, а также более 1,6 млн кв. м офисов класса B. Объем годового чистого поглощения класса А, несмотря на опасения начала года, оказался положительным и составил 46,8 тыс. кв. м. Такой результат – совокупность нескольких факторов: в конце года вакантность в классе А росла уже более низкими темпами; помимо высвобождения офисов на рынке проходили крупные сделки, где реализовывались как блоки зданий, так и здания целиком; также в конце года ввод в эксплуатацию получили объекты без вакантности – полностью заполненный AFI Square, а также проект, реализованный по принципу BTS для компании «Новатэк» на Ленинском проспекте. В офисах класса B чистое поглощение достигло -154 тыс. кв. м. Совокупный показатель классов А и В с начала года является отрицательным и превышает -107 тыс. кв. м офисных площадей, предлагаемых в прямую аренду.
 
В премиальном сегменте офисов доля вакантных помещений за IV квартал 2022 года снизилась на 1,5 п. п. до 13,4%, но все равно осталась выше начала года на 4,2 п. п. Теперь доля свободных премиальных офисов соответствует показателю конца 2020 года. Ставка аренды в сегменте планомерно снижалась весь год и на начало 2023 года составляет 43 266 руб./кв. м/год, что на 3,8% ниже ставки начала 2022 года.


 
В IV квартале разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты совокупной арендуемой площадью 131,4 тыс. кв. м. Крупнейшими среди них стали: штаб-квартира «Новатэк» (70 тыс. кв. м), возведенная для нужд компании, а также второй и третий корпуса I очереди Ostankino Business Park (38,2 тыс. кв. м).
 
Всего в 2022 году было введено 340,8 тыс. кв. м, что на 42% ниже, чем в 2021 году (587,4 тыс. кв. м); при этом 76% появившихся проектов относятся к классу А. Самые крупные введенные бизнес-центры, помимо штаб-квартиры «Новатэк» и Ostankino Business Park, – AFI Square (78,5 тыс. кв. м) и Comcity Bravo (56,6 тыс. кв. м). Стоит отметить, что общий объем ввода за 2022 год превысил показатель «пандемийного» 2020 года (224,4 тыс. кв. м) и оказался чуть ниже 2019 года (381 тыс. кв. м).
 
Несмотря на то, что совокупный ввод новых офисов составил более 340 тыс. кв. м, для арендаторов и пользователей по итогам 2022 года доступны только 89 тыс. кв. м (26% от новых площадей). Большая часть помещений была возведена для нужд конкретной компании или реализована до получения объектом разрешения на ввод.
 
Совокупный объем предложения офисного рынка Москвы по итогам IV квартала 2022 года составил более 17,9 млн кв. м, из которых 5,3 млн кв. м относятся к классу А, а 12,6 млн кв. м – к классу В.
 
В 2023 году к вводу планируется 473 тыс. кв. м офисной недвижимости, при этом более 80% площадей относятся к классу А.


 
По итогам IV квартала 2022 года запрашиваемая средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А снизилась на 3,3% и составила 26 044 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС), в классе B – выросла на 1,2% и составила 17 581 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). На квартальное снижение в классе А повлиял уход с рынка некоторых объектов с высокой ставкой аренды, а также снижение запрашиваемой ставки аренды в некоторых сегментах рынка.
 
При этом динамика запрашиваемых арендных ставок была неоднородна: в первом полугодии 2022 года наблюдался их рост из-за прибывающего на рынок дорогого предложения (в частности, после ухода иностранных арендаторов), во втором полугодии – снижение. При этом значительный вклад в изменение показателя также вносил ввод новых офисных проектов, а массового снижения запрашиваемых ставок не наблюдалось. Несмотря на разнонаправленную динамику в течение 2022 года, запрашиваемые ставки аренды в обоих классах оказались немного выше, чем годом ранее – на 0,8% и 0,1% в классе А и В соответственно.
 

 
Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной NF Group: «В начале 2022 года мы ожидали большей вакансии и другого поведения ставки аренды, которая в итоге показала рост в пределах погрешности. Это связано с тем, что на рынок в течение года вышло много дорогих офисов, поэтому мы не видим прямого снижения цен, но в процессе переговоров достигаются определенные условия. Также высвободилось много интересных офисных помещений, что в целом предсказуемо, и можно отметить достаточно умеренный показатель вакансии на уровне 13%. В 2023 году ставка будет продолжать плавное снижение, вакансия будет примерно на том же уровне, без дальнейшего существенного повышения».


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Зимина Мария

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: В Петербурге осталось только 74 тыс. кв. м «недружественных» офисов

Иностранные компании, ушедшие из России в течение 2022 года, занимали в Санкт-Петербурге в общей сложности 144 тыс. квадратных метров качественных офисов классов А и B. Из них 121 400 кв. м были освобождены в течение прошлого года. Однако, по данным консалтинговой компании Nikoliers, треть освобожденных площадей на открытый рынок не вышла: офисные помещения были сразу арендованы другими компаниями.
27.01
Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Пик вакантности в офисах составит всего 13,6%

Аналитики компании Commonwealth Partnership (CMWP) сделали прогноз на 2023 год для офисного сегмента Москвы. Они предполагают, что в 2023 году доля вакантных площадей достигнет 13,6%, после чего будет постепенно снижаться. Ввод в наступившем году может составить 350 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем 2022 года и является довольно низким для рынка результатом.
27.01
Источник: CRE
Экспертный анализ

IBC Real Estate: Вакантность в офисах класса «А» не превысит 15%

По итогам 2022 года показатель вакантности увеличился лишь на 1 п.п. и составил 12,4% (для класса «А» - 12,8%). Аналитики компании не ожидают серьезных изменений в 2023 году, что обусловлено низкими объемами нового ввода. В 2022 году ввод составил 341 тыс. кв. м (из первоначально заявленных 755 тыс. кв. м), а в 2023 году ожидается ввод 250-300 тыс. кв. м.
12.01

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: Пресс-служба Макси Девелопмент
Открытие

Lamoda Sport зашла в Тулу и Киров

Первые в Туле и Кирове магазины Lamoda Sport открылись в ТРЦ «Макси».
 
09.04
Источник: ЦДМ
Сделка

ЦДМ переехал с Лубянки на «Киевскую Площадь»

ГК «Киевская Площадь» стала новым собственником объекта. В том, что это рыночная сделка, есть сомнения.
 
12.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8-14 апреля)

Расширение Industrial City Жуковский, новый складской проект Radius Group, региональная экспансия Lamoda Sport и Zenden, страсти по «Мегамаркету» на площади ИКЕА, переход ЦДМ под крыло «Киевской Площади», активная ротация арендаторов в мытищинском «Июне» и другие новости - в нашей традиционной подборке.
14.04
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Нужны ли новые формы: как выход «Мегамаркета» на площади ИКЕА переформатирует рынок торговых центров

Ранее арендуемые ИКЕА в четырнадцати торговых центрах «Мега» в одиннадцати регионах площади займет маркетплейс «Мегамаркет». Сделка уже названа уникальной, и сократит долю свободных площадей на рынке торговой недвижимости до минимального за последние десять лет показателя. Эксперты CRE Retail обсуждают, почему аренда игроком e-com некогда якорных лотов в моллах может повлиять на рынок ТЦ намного больше, чем даже «великий исход» из России в 2022 г. иностранных брендов.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail
09.04
Источник: Пресс-служба УК «САМПА»
Открытие

В «Июне» стало больше техники

В ТРЦ «Июнь» в Мытищах открылся DNS.
 
09.04
Источник: Пресс-служба Zenden
Открытие

Zenden пришел в Кемерово

Zenden продолжает освоение Сибири.
 
 
09.04
Источник: Дмитровский логистический парк
Сделка

В Дмитровском логистическом парке сдали 2,9 тыс. кв. м в субаренду

Новым резидентом стал производитель non-food. Брокер сделки – Bright Rich | CORFAC International.
12.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre