Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2022 года в сегменте стрит-ретейла Москвы. Суммарный объем площадей этого формата в столице составляет 792 тыс. кв. м, а средний размер помещений достигает 166,1 кв. м. Максимальная ставка аренды зафиксирована на уровне 255 тыс. руб./кв. м/год на Кузнецком мосту (+21% за год). Далее следуют Никольская улица (236 тыс. руб./кв. м/год, +3% за год), Патриаршие пруды, где отмечается самый интенсивный рост верхней границы ставки (+43% за год до 215 тыс. руб./кв. м/год), Столешников переулок (190 тыс. руб./кв. м/год, -10% за год) и Пятницкая улица (160 тыс. руб./кв. м/год, без изменений по сравнению с 2021 годом). Минимальный размер ставок составил 20 тыс. руб./кв. м/год на Кутузовском проспекте (-43% за год), проспекте Мира (-33% за год) и Садовом кольце (-20% за год). По профилю арендатора на пешеходных и транспортно-пешеходных улицах лидируют операторы общественного питания, тогда как на крупных магистралях большую часть торговых площадей занимают магазины товаров для дома.

Предложение

По итогам II полугодия 2022 года суммарный объем площадей формата стрит-ретейла составил 792 тыс. кв. м, средний размер помещений достигает 166,1 кв. м. Из них:

на центральных пешеходных улицах столицы насчитывается 88,8 тыс. кв. м;
на центральных транспортно-пешеходных улицах – 452 тыс. кв. м;
в магистральных торговых коридорах города – 251,2 тыс. кв. м.

В структуре площадей исследуемых торговых коридоров наибольшее количество помещений формата стрит-ретейла приходится на объекты с площадью от 100 до 200 кв. м – 20% на пешеходных улицах, 24% – на транспортно-пешеходных улицах, 27% – на магистралях. Кроме того, в пешеходных торговых коридорах и на магистралях отмечается большая доля помещений площадью от 300 до 500 кв. м – 21% и 20% соответственно, тогда как на транспортно-пешеходных улицах второе место занимают большие объекты площадью более 1 000 кв. м – 19%. При этом большая часть арендованных помещений площадью от 500 кв. м приходится на магистрали, а на пешеходных и транспортно-пешеходных улицах у арендаторов пользуются популярностью помещения до 200 кв. м.

Среди арендаторов помещений стрит-ретейла на транспортно-пешеходных улицах наибольшая доля традиционно приходится на сферу общественного питания и составляет 39,2% (+0,8 п. п.). В тройку лидеров по объему занимаемых площадей также входят fashion-арендаторы с показателем 8,7% (-0,4 п. п. за год) и досуговые концепции с долей 8% (-0,2 п. п. за год). Стоит отметить, что банки и финансовые организации продолжают постепенно снижать свое присутствие на рынке и уходят в онлайн-сегмент (7,2%; -0,6 п. п. за год).

На пешеходных улицах операторы общественного питания занимают большую часть арендованных помещений – 47,4% (без изменений за год), на втором месте находятся fashion-ретейлеры с долей 20,7% (-1,9 п. п. за год), замыкают тройку лидеров магазины подарков и сувениров – 5,1% (+0,4 п. п. за год). Менее всего представлены магазины товаров для дома (0,3%, без изменений за год), а также банки и финансовые организации – 1,4% (-0,1 п. п. за год), которые постепенно оптимизируют свои площадки в центре столицы.

Структура арендаторов московских магистралей по профилю деятельности отличается бóльшим разнообразием. Здесь лидирующую позицию по объему торговых помещений занимают магазины товаров для дома – 16,4% (+0,9 п. п. за год), причем их присутствие увеличивается с каждым годом. Далее следуют заведения общественного питания с долей 15% (-0,2 п. п. за год), которые сместили продуктовых ретейлеров на третье место – 14,6% (-0,5 п. п. за год). Максимальный годовой прирост торговых помещений (на 1 п. п.) отмечается среди операторов услуг, включая медицинские: их доля на конец периода составляет 9,2%.

Коммерческие условия

Максимальная ставка аренды достигает 255 тыс. руб./кв. м/год на Кузнецком мосту (+21% за год). Также самые высокие ставки наблюдаются на Никольской улице (236 тыс. руб./кв. м/год или +3% за год), в районе Патриарших прудов, где заметнее всего выросла верхняя граница ставки (+43% за год до 215 тыс. руб./кв. м/год), в Столешниковом переулке (190 тыс. руб./кв. м/год, -10% за год) и на Пятницкой улице (160 тыс. руб./кв. м/год, без изменений с предыдущего года).

Минимальный размер ставок в 2022 году сократился с 25 тыс. руб./кв. м/год до 20 тыс. руб./кв. м/год и наблюдается на Кутузовском проспекте (-43% за год), на проспекте Мира (-33% за год) и на Садовом кольце (-20% за год). Такое снижение связано с выходом новых помещений, расположенных вдали от метро и/или в удалении от центральных локаций, а также ввиду долгого экспонирования объектов на рынке.

Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла NF Group, отмечает: «В 2022 году на четырех улицах Москвы верхние границы ставок аренды возросли по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Помимо Патриарших прудов, где существенное увеличение верхней границы ставки аренды обусловлено ограниченным объемом качественного предложения и стабильно высоким спросом на помещения, значительный рост данного показателя был также зафиксирован на Новом Арбате, что связано с возможностью увеличения спроса на объекты в данной локации. Снижение нижней границы ставки аренды было отмечено в половине ключевых торговых коридоров города – в диапазоне 16–43% в зависимости от улицы. Снижение верхней границы ставки аренды произошло только в четырех локациях в диапазоне 10–31% в зависимости от улицы, остальные показатели за год не изменились».

По словам Ирины Козиной, динамика ставок аренды во многом зависит от расположения и качественных характеристик сдаваемых объектов, при этом немаловажную роль также играют внешние факторы, которые влияют на туристический поток, который особенно важен для исторических и культурных локаций и формирует спрос со стороны потенциальных арендаторов.