Nikoliers: Предложения по субаренде практически «вымыло» со складского рынка Москвы

По итогам 2022 г. в Московском регионе объем складских площадей в субаренду составил 78 тыс. кв. м, что в 4 раза меньше по сравнению со II кварталом 2022 г. - в этот период объем предложения в субаренду достиг максимального значения за 2022 г. (313 тыс. кв. м площадей). Снижение объема площадей в субаренду происходит на фоне роста спроса на этот формат. Среди преимуществ, благодаря которым компании рассматривают для себя такой тип помещения, можно отметить возможность арендовать готовое помещение со всем техническим оснащением, также зачастую площади предлагаются небольшими лотами и на короткий срок.

В структуре общего спроса доля сделок в формате субаренды в 2022 г. составила 11%. При этом в абсолютном значении совокупный объем спроса в 2022 г. достиг 148 тыс. кв. м, что в 4 раза превышает результаты 2021 г.



В структуре спроса наибольший объем сделок субаренды был заключен производственными компаниями и организациями из сферы e-commerce (50% и 20% соответственно). Среди ключевых сделок по субаренде можно отметить сделку компании «Просвещение» - 43 900 кв. м, которая по итогам 2022 г. входит в ТОП-5 крупнейших сделок в Московском регионе.


 
На фоне сокращения объема предложения в субаренду наблюдается рост рыночной вакансии. По итогам IV квартала 2022 г. объем рыночной вакансии составил 618 тыс. кв. м площадей, что в 2,4 раза больше, чем в начале 2022 г. При этом стоит отметить, что, несмотря на рост общего уровня вакантности, складской сегмент сохраняет устойчивость к кризисным периодам. Пессимистичный прогноз доли вакантных площадей на уровне 5%, сделанный в конце I кв. 2022 г., не сбылся, и по итогам 2022 г. данный показатель составил 2,9%. С учетом скрытой вакансии доля свободных площадей составляет 3,2%. Рост рыночной вакансии связан как с уходом с рынка ряда иностранных компаний, так и с отказом от части площадей со стороны крупных ритейлеров, которые до этого наращивали складские мощности на перспективу масштабирования бизнеса.
 

Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers: «Предложение площадей в субаренду на складском рынке сразу снискало популярность не только в силу готовности помещения, но и благодаря конкурентным ставкам аренды по сравнению с прямой арендой и, тем более, с арендой во вновь возведенных комплексах. Сейчас мы наблюдаем сокращение скрытой вакансии – на фоне активизации рынка часть предложения была поглощена новыми арендаторами. Кроме того, в ряде случаев предложение субаренды уходило с рынка, поскольку сторонам удавалось договориться о замене арендатора и заключить новый прямой договор с собственником склада. К концу года мы зафиксировали резкое замедление роста вакансии– сократился объем площадей, предлагаемых в субаренду, а также замедлился рост предложения свободных складских блоков напрямую от собственников. Если до ноября прирост за квартал составлял 130-150 тыс. кв. м нового доступного к аренде предложения, то уже в четвертом квартале прирост вакантных площадей составил всего 50 тыс. кв. м. Тем не менее, с учетом размеров рынка, даже 2,9% - это около 620 тыс. кв. м свободных площадей, что составляет конкуренцию новым складским проектам, так что не исключены также и корректировки планов по вводу новых спекулятивных проектов».