Частичная мобилизация, завершившаяся в четвертом квартале 2022 года масштабным оттоком россиян из страны, и нестабильная геополитическая ситуация в целом оставались решающими факторами на многих российских рынках, однако сегмент стрит-ретейла не подвергся драматическому снижению и остался устойчив к экономическим и геополитическим потрясениям. На этом фоне в сегменте готового арендного бизнеса, то есть коммерческих помещений с арендатором, с которым подписан долгосрочный договор аренды (далее ГАБ), наблюдался дефицит качественных предложений на продажу.
«Наиболее надежные и зачастую дорогие объекты были либо сняты с продажи, либо уже приобретены. Теперь качественный готовый арендный бизнес найти сложно даже по высоким ценам. Супермаркеты остаются наиболее надежным и прибыльным сегментом стрит-ретейла Однако, как и в целом по рынку ГАБ, качественных предложений мало», - говорит генеральный директор инвестиционной платформы SimpleEstate Никита Корниенко.
Ставка капитализации по супермаркетам в среднем составляет 8,6% против 8,3% по другим объектам ГАБ, а средняя стоимость квадратного метра составляет 233 тыс. рублей против 252 тыс. рублей за кв. м в объектах ГАБ площадью от 300 кв. м.
Спрос на стрит-ретейл со стороны инвесторов остается высоким на фоне дефицита надежных инвестиционных инструментов в РФ и начала фазы падения цен на жилье. Средняя окупаемость таких объектов коммерческой недвижимости составляет 10,4-10,8 лет при ставке аренды 1824-1831 руб. за кв. м в месяц.
«Частные инвесторы отдают предпочтения готовым и более надежным объектам, приносящим доход «прямо сейчас». Пустые или строящиеся объекты менее востребованы, а цены продажи и ставки аренды по изначально дорогим объектам ГАБ постепенно снижаются до нормальных рыночных значений. Арендаторы стали более осторожны и уже не подписывают договоры по ставкам выше рынка лишь бы занять локацию», - отмечает Никита Корниенко.
Переоцененные объекты корректируются в цене
Цены на помещения до 300 кв. м продолжили коррекцию. Стоимость помещений с арендатором, а также пустых объектов снизилась на 5% по сравнению с третьим кварталом 2022 г. Ставка капитализации в такого рода объектах к концу года составила 7,7%, а средний срок окупаемости - 11,6 лет при ставке 3577 рублей за кв. м в месяц. Средняя цена продажи квадратного метра составила 506 тыс. рублей.
«За последние годы цены в данном сегменте были сильно перегреты из-за высокого спроса со стороны частных инвесторов, поэтому коррекция вполне закономерна», - объясняет Никита Корниенко.
Цены на пустые помещения площадью от 300 кв. м вернулись на уровень второго квартала 2022 г до 290 тыс. руб. за кв. м после временной просадки в третьем квартале. В годовом выражении рост составил 4%. Данный сегмент стрит-ретейла менее ликвиден, чем небольшие лоты с арендаторами, но при этом меньше подвержен просадкам из-за изначально более низкой цены по сравнению с помещениями до 300 кв. м, средняя цена продажи которых к концу года составила 417 тыс. рублей за кв. м.
Все чаще встречаются предложения продажи ещё строящихся помещений, но уже с договором аренды. Хотя среди таких предложений встречаются крайне привлекательные варианты, очень часто подобные лоты имеют откровенно завышенные арендные ставки и заключаются по сговору с арендатором с целью завышения стоимости объекта недвижимости. Инвесторам следует быть осторожными, проверять условия на «рыночность» и анализировать объект недвижимости без учета арендатора.
Стрит-ретейл остается защитным активом в период неопределенности
Несмотря на геополитические и экономические потрясения, доходность стрит-ретейла остается стабильной. Супермаркеты являются наиболее доходным сегментом ГАБ с 8,6% Cap Rate и средней окупаемостью 10,4 лет.
Наиболее ликвидный сегмент, ГАБ до 300 м 2 остается наименее доходным с 7,7% Cap Rate (окупаемость 11 6 лет), поскольку пользуется высоким спросом со стороны частных инвесторов с бюджетом до 50 млн руб. За счет высокого спроса доходность таких объектов ниже, чем более крупных. На этом фоне готовый арендный бизнес с супермаркетами остается самым привлекательным форматом в сегменте стрит-ретейла.
